提高商業物業價值談商業物業投資

商業物業對很多地主來說沒有接觸到，甚至認為是個雷區，風險很高。這是因為商業物業投資額度大，而且一旦空租，租金損失很多。我講講商業物業投資的我的一般做法。
首先我們要對目標市場開始調查，得到一個數據，這幾個數據很關鍵。
租金水平，從高到低，排序。
建築成本，從高到低，排序。
價格每平方尺，從高到低，排序。
租客的贏利水平，從高到低，排序。
租約長短，從長到短，排序。
空置率。
以卡爾佳裏為例，卡爾加裏是石油總部比較集中的城市，每次石油價格調整，對商業物業價格衝擊很大，商業物業和石油產業相關性很高，把石油價格做為一個經濟技術指標來確定商業物業可能的價格低點，也就是我認為的可能買入時間段。
手上有了一點數據和想法後，開始進一步操作。
根據自己的喜歡可以有針對性看廠房，臨街鋪位，辦公室，餐館，旅館，加油站等等，
我很多都有涉及做過很多功課。
這裏我講一個例子，超低租金物業的投資。這個物業我持有了一年時間，這種物業租金回報率很低，現金法評估時物業不值錢。但是，這個土地和物業本身的價值遠遠髙於現金回報評估法。這種物業我比較喜歡，因為不用做很多裝修工程，隻要有時間等待就可以了。這個物業過戶之後，收到幾個月租金之後，重新調整租金，這個主要租客，在這裏待了十五年，把老地主搞得很不開心，租金太低，重新調整租金談判，對方認為我是外地人，開出條件是漲5％，我的條件是正常租金水平的低價，漲幅是4倍，其實也不多，因為十年都沒有變，一來二去，他認為我沒有辦法找到下家出租，其實我的王牌經紀一早有人排隊等著我賣，已經有幾個下家了。就說要搬走，我一聽這個也可以，隨便什麽時候，隻要提前一個月通知。這個租客搬走的第二個月，這個物業再次易主。獲得了50％以上的回報，這個物業是一個典型的例子，租金超低和空置。
我講一個別人的裝修回報例子，很多老地主年紀大了，沒有精力花錢裝修招租，一般就是有點收入死死拿住，不願花錢在物業上，這種物業一般都是土地和地點很好，隻要是重新調整一下，就會有好租客上門。當時這個物業具體價格在我承受之外，我隻是看了一下，沒有資金做，當地人把這個物業拿下，重新做外牆，簽到一個大公司十五年遞增租金合同，大概差價有一百多萬，利潤在一百萬左右。這個投資方法是提高物業質量，找到新租金水平租客，按市場平均水平售出，獲得差價。
我做的另外一種方法是商業物業可以維持，用時間等待法來獲利，這個就說象農場，倉貯物業這類占地大的物業。倉貯類，我對這類物業進行了解，並談成一個合同，資金不到位，流產了。這個投資從現在看，如果當時有資金的話，又是一個高回報投資。農場這個講了比較多，就簡單說一下，當時我投入的時候，平均毎誇特6萬塊，現在平均毎誇特16萬，如果買的時候低於平均價，賣的時候再劃分一個住宅，回報率就更好。今天就寫到這裏，下次再寫，歡迎講我是忽悠的，大忽悠的來一起看，為什麽你的認識和大家差這麽遠。找下原因，拜個師傅，不吃虧。