【閑話房貸】夫妻買房title選Community Property為好（加州）

這個話題與貸款本身沒有太大關係，但卻是幾乎每個買房的人尤其是第一次買房的人都會問的問題，就是，我已婚，房子的title應該怎麽寫比較好？

在加州，夫妻共同買房有兩個比較常見的title:

1. Joint Tenants;

2. Community Property with Right of Survivorship.

這兩個title有很多對比之處就不一一列舉了，隻敘述兩個與買房者利益最相關的部分。

首先，在產權轉移上，兩者沒有什麽區別，在一方死亡後，另一方都是自動繼承死亡一方的權益，例如丈夫去世，妻子自動獨自擁有房子100%的產權。

那麽，為什麽在加州選Community Property with Right of Survivorship比較好？因為從稅務的角度考慮此種title可以極大的省所得稅（Capital Gain tax）。例如，夫妻兩人2008年花費$600K買了一棟房子，到了2015年，丈夫因為意外去世，妻子自動繼承丈夫產權，並需要賣掉房子，此時房子價值已經漲到$2M。如果房子的title是按照Joint Tenants來寫的，那麽房子出售的時候稅務部門(IRS)會認為妻子有很大的Capital Gain，算法是，妻子的原始花費為$600K的一半 - $300K，加上$2M 的一半 - $1M = $1.3M，這個被認為是計算稅時的總base，而賣房時房子的價值為$2M，故妻子的Capital Gain為$2M - $1.3M = $700K，$700K的稅可不小！

相對的，如果當時房子的title放的是Community Property with Right of Survivorship，這個稅就不用交，因為在此title下，妻子會被認為在這個房子的稅務上也完全的“接管”丈夫的一切，IRS算稅的時候也就直接會把$2M作為計算的base，從而妻子就不用交任何的Capital Gain tax。

當然，在某些情況下，即使用Joint Tenants繼承，也會有$500K的tax exemption，但由於設計到稅法，本文不再詳細展開。

例如，John和Christina是夫妻，title可以這樣寫：

John and Christina, husband and wife as community property with right of survivorship.

包括加州在內，Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington和Wisconsin這幾個州都是community state,應該都有相似的法令，具體可以向自己州內的CPA或者real estate attorney谘詢。