【閑話房貸】低利率和高credit要哪一個

小文一篇，供大家參考。

有很多讀者問這麽一個問題：我的貸款經紀人（broker）或者銀行（lender）在某某利率下給我多少多少credit，而在一個更高的利率下給我多少多少credit，我究竟應該選擇哪一個呢？

首先，要明白一個基本的規則 - 即利率越高，銀行給貸款申請人的credit就越多。

讓我們舉例來說明，假設某貸款申請人的所申請的貸款金額是$400K，期限為30年固定，銀行在4%的利率水平下給$2,000的credit來cover closing cost；而在4.125%的利率水平下則能夠給出$5,000的credit。4%利率下每個月的月供是$1,909.66，4.125%每個月則是$1,938.60，兩者的差值是$28.94。用5000減去2000等於3000。3000除以28.94等於103.66。也就是說，低利率的好處要在103.66個月也就是差不多9年以後才能體現出來。如果說在9年之內，房子賣掉了或者做了一次no cost refinance的話，選擇低利率就虧了。當然，如果說高利率比低利率給的credit比較少，比如才幾百塊錢，那當然是選擇低利率比較好。

另外，一般來說，對於能拿到手的現金，一定是爭取先拿到手再說，因為一是沒有人能夠預測生活以後會有什麽變化，二是現金的當前價值相對於分攤到未來的價值一定是比較高的。（即使考慮通貨膨脹）舉例來說，很多賣新房的建築商（builder）會承諾給貸款申請人大幾千塊錢的credit（假設closing cost差不多），如果申請人選用跟builder有關係的銀行來貸款的話。雖說這些銀行的利率也許會稍高一些，但是一般都允許貸款申請人在房子過戶以後馬上做refinance。在這種情況下，可以選擇先用指定的銀行，把幾千塊錢的credit拿到手再說。在close之後再找其它broker做一個no cost的refinance把利率降下來。這樣錢和利率就都拿到手了。

綜上所述，貸款申請人主要要比較一下能在多長時間內把低利率損失的credit收回，如果時間短且自己能夠接受，那麽選擇低利率；否則選擇多拿credit。

（交叉program的利率高低和credit多少不具有可比性，比如15年的3%給$2,000和30年的4%給$2,500不具有可比性，關於此點，可以參考另一篇文章《ARM和Fixed利率究竟應該選哪一個》 - http://blog.wenxuecity.com/myblog/52100/201406/21361.html）