【閑話房貸】ARM和Fixed利率究竟應該選哪一個

很多房貸申請人，或者隻是想要了解一下房貸知識的網友都在問這樣一個問題：固定利率（fixed）和浮動利率（ARM）我究竟應該選哪一個呢？現在從以下幾個角度給大家分析一下：

（首先，有關浮動利率是怎麽一回事，請參閱另一篇文章-《ARM中的5/1, 3/1, 5/2/5或2/2/6是怎麽一回事兒？》 - http://blog.wenxuecity.com/myblog/52100/201009/5817.html）
 

一. 風險偏好

眾所周知，除非發生經濟滯脹，ARM的利率肯定會比fixed要低，那麽關鍵問題是：這個低利率在5年或7年的固定期過了以後會不會漲？會漲多少？事實是沒有人能夠回答這個問題，就如股票市場的漲跌幾乎無法預測一樣。所以說，如果你是一個保守的人，一個厭惡風險的人，擔心ARM利率在固定期過了以後會漲的很厲害，那麽最好還是選擇固定利率；如果你對風險不是很厭惡，那麽不妨選擇ARM。

 

二.既得利益

ARM利率有一個好處，就是至少前5或7年的利率低很多，也就是說這個好處在前5年或者7年是鎖定的，沒有人能夠改變。那麽之後呢？生活有時候就如利率，是不能預測的，小孩的教育支出，換工作，unemployment甚至是死亡。那麽何妨不在這能夠預測的5至7年以內把利率先拿到手呢？再者，在ARM的固定期內，如果整體利率能夠降低，ARM利率總是可以refinance成fixed利率或者一個更低的ARM利率的（固定期重算）。再者，如果不考慮每個月節省的payment而隻考慮節省的總利息，假設是7年ARM且利率在固定期結束之後確實漲了，那麽總有一個時間點是一個breakeven point，在這個時間點上，7年ARM利率固定期裏節省的總利息被固定期結束之後ARM上漲的利率“吃掉”了，使得在這個時間點上fixed的利率和ARM的利率已經付出總利息相等。（例如ARM的固定期利率是3%，後來預測漲到了6%，而fixed利率是4%，breakeven point是第12年）如果12年在你心裏是一個能夠接受的底線的話，那麽選擇ARM，否則就選擇fixed。

 

三.生活壓力

如果貸款金額比較大，越是高的金額ARM每個月能夠節省的payment越多，有時甚至是$400-$500，一筆不小的金額，所以如果生活壓力比較大，平常的支出比較多，ARM之於fixed能夠緩解一些。

 

四.持房時間

一般來說，長期持有的房子fixed的利率比較好；如果5-7年以內肯定會賣房子，那麽一定就是選ARM利率了。這點不用多說。

 

五.Fixed利率和ARM利率的利差

如果ARM與fixed利率的利差不大，那麽選fixed當然比較好，因為ARM利率不能夠實際上節省多少利息且還有利率上漲風險（例如2012年初那樣）；如果ARM與fixed利率差別比較大，那麽應該結合上述四點來選擇。