一. 申請人現居美國，是美國公民或擁有綠卡
許多貸款申請人（borrower）擁有美國綠卡或者是美國公民，他們雖然生活和居住在美國，但是主要經濟收入來源於國外，例如國內大學的教授，建築設計師，工程師等等。那麽，銀行會如何審核此種收入呢？
1. 稅表海外收入（Tax return Form 2555 - Foreign Earned Income）
這一個表是所有的根本，基本上所有的銀行都會要求申請人至少要有2年的稅表（Tax Return）報了海外收入（Form 2555 - Foreign Earned Income）,比如說貸款人在2013年申請，那麽至少2012和2011年的稅表上需要有海外收入的報稅記錄。Form-2555請見下圖：
在這個表上，有三點值得注意：
（1）Line 11會問貸款人在美國以外如何居住，如果說申請人選擇了“Purchased a house”那麽銀行的underwriter會認為申請人在國外也有房產而把此房等同於申請人的美國房產，從而把此房產的一切費用例如貸款，地稅等算作貸款人的支出。所以報稅的時候需要注意。
（2）Line 14會通過出入境時間顯示貸款人在國外的時間和在美國的時間。有的銀行要求貸款人至少一年大部分時間都必須待在美國即使是主要收入是海外收入，所以這裏也是值得注意的地方。
（3）由於至少需要最近兩年的稅表，而貸款人兩年海外收入（Line 26）有高有低，不一定大致一樣。拿2011和2012年舉例，如果說2012年比2011年收入高，那麽銀行一般會按照兩年平均來算；如果說2012年比2011年收入低，那麽銀行會隻看2012年的收入。另外，如果需要比較高額的海外收入來qualify貸款，建議不要在Form 2555上報太多的expense而使得Line 26 - Foreign Earned Income數值過低。
2. 工資單（Pay stub）
比較簡單，一般來說，銀行會要求海外雇主（比如中國）提供工資單且需要翻譯成英文。工資單需要包括有current pay，YTD income等要素。
3.工資證明（Verification of Employment）
如果說貸款人的海外雇主不是按期付給申請人工資或者說每期工資浮動較大，那麽銀行會要求貸款人的雇主提供工資證明（Verification of Employment）來至少提供當年的加上前兩年的收入數額的證明，然後按照請款計算出一個平均值。一般來說，如果這個值比Form 2555表上麵年收入要低，那麽銀行會按照較低的收入來算。
如果說上述文件都能夠提供，那麽銀行就會把最終比較Form 2555（Line 16）與Verification of Employment上的數字比較的結果算作申請人的收入了。至於收入怎麽算，請參考我之前發過的文章-《如果計算房貸中的收入支出比》
http://blog.wenxuecity.com/myblog/52100/201307/21971.html
二. 申請人現居海外，在美國沒有社會安全號（SSN），也沒有信用記錄（Credit history）
此類申請人屬於外國人申請貸款（Foreign Nationals）。一般來說，銀行對外國人申請貸款有著極其嚴格的控製，且不會把貸款賣給兩房（Fannie Mae和Freddie Mac）而是會自己拿著。各個銀行的政策也千差萬別，有的銀行要求首付（Down Payment）至少要到40%，有的銀行可能是50%或者35%；有的銀行查收入可能嚴一些，有的銀行則要求有很多的現金reserve。這裏講一個我們這裏的銀行可以使用的方法：
資產消耗折現（Asset Depletion）
假設有某貸款人是外國人且沒有收入，那麽銀行可以使用資產消耗折現（Asset Depletion）的方法把貸款人的現有資產，也就是銀行裏的存款，股票，債券等用一個利率折算成將要貸款的每個月的付款額，用此值作為收入來使得貸款人qualify。舉例如下：
某貸款人今年45歲，假設要買的房子價值$1.65M，首付是$500K，那麽他需要貸款$1.15M，又假設他剛好在銀行賬戶裏麵有這麽多錢，再假設利率是5%，30年付清，那麽根據公式（具體數學公式不展開了）：
月付款 = PMT （5%/12， 360，1150000）
可以算出每個月的月付款是$6,173.45，也就是說假設他現在的錢能夠支持他到75歲付清的話，相當於可以保證現在每個月能夠有$6,173.45付出來，這樣一來也就可以說貸款人每個月有這麽多的收入了。如此，即使貸款人沒有收入，也能夠通過Asset Depletion的方法申請到貸款。
