【閑話房貸】容易導致房貸申請被拒的幾個問題 （一）

一. 夫妻單獨賬戶

     有時因為其它原因，夫妻雙方A和B隻有一個人申請貸款買房（假設是A），但是銀行存款單上隻有B的名字，在這種情況下，投資房（Investment Property）是不可以直接使用該銀行賬戶用來付頭款和closing cost的，因為投資房（Investment Property）貸款不允許使用非貸款人的資金。如果是購買自住屋，那麽需要把隻有B的銀行的賬戶裏的資金轉到有A名字的賬戶裏，且做好轉賬記錄，才可以使用。

      有時買投資房，申請人想通過把B的銀行賬戶臨時加上A的名字的方法來規避上文提到的要求，但是銀行往往會認為這是特意而為之而通不過審核。所以，尤其是購買投資房時，最好1-2個月把資金（主要是頭款）準備充分且存入貸款人的賬戶裏。

 

二. 無貸款（free & clear）房產

      在填寫申請資料的時候，有些申請人認為無貸款的房產不需要告訴銀行，但是實際上隻要是在名下的房產，無論有沒有貸款，都需要填寫進去，因為無貸款房產的地稅（tax）和保險（home insurance）也要算在支出收入比（Debt-to-Income Ratio）裏。

      銀行都有很強大的偵測係統可以查出申請人沒有提交的房產資料。有的申請人直到貸款快close的時候才被銀行查出未，往往導致未能按時close而lock過期或者買房合同（contract）過期而弄的措手不及。所以一開始提交申請的時候務必要準確提供房產信息。

 

三. 房產代理傭金返還（agent rebate）

       有時，為了更具有競爭力，房產代理（agent）會返還一定比例的傭金（commission）來幫助客戶cover closing cost。但是傭金（commission）返還的數額不能大於closing cost （包括escrow account reserve）的總和。比如說某貸款的closing cost是$5,000，那麽銀行不會允許傭金返還多於$5,000，因為多出來的部分會cover一部分本金，假設貸款額是$400K，成交價是$500K，多出來的$1,000銀行會認為有人幫申請人多付了$1,000的頭款(down payment)，換句話說，銀行會認為實際的貸款房價比（Loan-to-Value）高於原來的80%（400K/500K）而變成了（400K/499K），甚至認為代理（agent）和貸款申請人（borrower）聯合企圖利用傭金返還來拿到低Loan-to-Value的貸款。所以，銀行要麽會要求兩者降低傭金返還的數額，要麽會提高這個貸款的Loan-to-Value。

       另外，傭金返還必須經過貸款審核（underwriting）。有時貸款申請人在貸款文件（Loan Docs）要簽了的時候才急急忙忙的把傭金返還的事提出來，這樣會使得貸款文件（Loan Docs）需要重新出，或者說銀行的underwriter還要花時間重新審核傭金返還的數額和相關的disclosure，有可能導致購房協議（contract）或者利率lock過期。所以，如果有傭金返還，最好早一些或者一開始就告訴代理（broker）或者銀行。