【閑話房貸】Escrow Account銀行怎麽收，收多少？

         首先，關於什麽是Escrow/Impound account ，以及為什麽開此account有助於拿到更好的利率，請參見俱樂部前期文章-《為什麽Lender都希望Borrower用Impound Account (即Escrow Account)？》 -http://blog.wenxuecity.com/myblog/52100/201010/26427.html

             

      這次要講的是銀行（Lender）在貸款close的時候具體怎麽對地稅（property tax）和房屋保險（home insurance） 收錢，收多少錢。

         

        （1）地稅（property tax）

      讓我們直接在地稅環節開始講一講impound account怎麽理解。由於地稅和保險是跟著本金和利息一起交的。假設貸款金額是$467K，房價是$650K，利率是3.625%，一年的地稅要交$7,308.72，房屋保險一年要交$795。那麽在開了impound account的情況下一個月要付的payment的總金額是多少呢?答案是$2,129.76 + 7308.72/12+795/12=$2,805.07。因此，在貸款close之後，不要因為在mortgage statement上麵顯示$2,805.07而覺得銀行無緣無故的把本金和利息多收了$675.31, 這$675.31隻是說明地稅和保險在跟著本金利息一起交而已。

 

      那麽地稅在impound account裏麵具體怎麽收呢？以加州（CA）為例：

      假設某個貸款在9月份close，那麽first payment date是11月1日。（因為銀行會把9月份剩下的利息先收到10月1日，而利息是過了這一天才付的，不像房租是先付下個月的，所以11月1日實際上是付整個10月份的payment）在11月1日，銀行會收一個月（$609.06）的地稅，在12月1日，又會收一個月。那麽在加州12月10日的地稅due date之前，貸款人（borrower）已經交了2個月地稅給銀行，但是在加州地稅是半年一交故此時銀行需要交6個月的地稅，怎麽辦呢？所以，銀行在9月份close的時候就會一次性先收上至少6個月份額的地稅以保證銀行在12月份的時候有足夠的錢去交半年的地稅。那有人可能會問為什麽close的時候不是收4個月啊（4+2=6）？因為加州下半年的地稅due date是4月10日，假設9月份的時候隻收4個月，那麽交完12月份的半年的地稅之後，次年隻有1，2，3，4四個月的份額，但是4月10日又需要再交半年，這就不夠了，所以9月份要收至少個6月的份額。有的銀行會加2個月的cushion，收8個月的，以確保錢足夠。

       以此類推，有的州一年隻交一次地稅，假如9月份close，1月份due，那麽close的時候就要收至少9個月的份額；有的州一年交四次地稅，那麽close的時候就會收的少一些。故close的時候交幾個月的份額是根據哪個月close以及什麽時候tax due來決定的。

 

       另外，對於買房貸款（非重新貸款refinance），impound account地稅的稅率一般不是按照賣家現在實際交的稅率來收的，而是會取1.25%/yr 和實際稅率相比，哪個高取哪個。比如上文的例子裏麵實際地稅稅率是7308.72/650K = 1.125%，低於1.25%，所以如果這是個買房貸款，銀行就會按照每個月650k X 1.25%/12 = $677.08/mo 來收到impound account裏麵。所以在close的時候如果發現銀行收的比實際的高不要緊張，銀行並沒有吞您的錢而是行業規定就是這樣。

 

       （2）房屋保險（Insurance）

       理解了地稅以後，其實房屋保險就很容易理解了。接前麵的例子，如果說房屋保險一年是$795，那麽一個月就是$66.25。與地稅不同的是，房屋保險都無論是買房（purchase）還是重新貸款（refinance）都會按照實際的annual premium來收，且一般房屋保險都是一年一交。還是以上麵的數字舉例來說吧，如果是買房子，9月份close，那麽close的時候馬上就要把交1年的premium交掉（直接給保險公司，即使是放在HUD夥同down payment和closing cost一起交），使得2013年9月到2014年9月的保險即時生效。那麽impound account在close的時候會收多少呢？會收2-4個月，因為11月1日是first payment，那麽到次年的9月份之前銀行會收10個月的保險份額，故當年9月份要交2-4個月額外的份額用來補足12個月使得銀行能夠有足夠的錢來renew 。注意，impound account裏麵收的錢是為了交renewal 的，也就是為2014-2015年的保單準備的。

 

說了這麽多，給大家列個表直觀的理解一下，假設是在加州，且2013年5月份close，first payment date是7月1日，保險在6月份due，數字還是用剛才的例子：

 

Month	Pmt to impound	Pmt to county	County tax	Pmt to ins company	Home Insurance	Impound balance
May/2013*	$1,906.24*	$0.00	$2,436.24	$0.00	$132.50	$1,906.24*
July/2013	$675.31	$0.00	$609.06	$0.00	$66.25	$2,581.55
August/2013	$675.31	$0.00	$609.06	$0.00	$66.25	$3,256.86
September/2013	$675.31	$0.00	$609.06	$0.00	$66.25	$3,932.17
October/2013	$675.31	$0.00	$609.06	$0.00	$66.25	$4,607.48
November/2013	$675.31	$0.00	$609.06	$0.00	$66.25	$5,282.79
December/2013	$675.31	$3,654.36	$609.06	$0.00	$66.25	$2,303.74
January/2014	$675.31	$0.00	$609.06	$0.00	$66.25	$2,979.05
February/2014	$675.31	$0.00	$609.06	$0.00	$66.25	$3,654.36
March/2014	$675.31	$0.00	$609.06	$0.00	$66.25	$4,329.67
April/2014	$675.31	$3,654.36	$609.06	$0.00	$66.25	$1,350.62
July/2014	$675.31	$0.00	$609.06	$0.00	$66.25	$2,025.93
June/2014	$675.31	$0.00	$609.06	$795	$66.25	$1,906.24

 

       打*號的$2,581.55是怎麽來的呢？初始的時候銀行收了4個月的地稅和2個月的保險，共$2,568.74，但是銀行有一個-$662.50的adjustment。  所以初始deposit就是2568.74-662.50 = $1,906.24了。為什麽有這個adjustment呢？因為銀行要使得2014年6月（1年以後，見表）的impound balance和初始deposit一樣多，以此形成循環。

 請注意，impound account開了之後，是銀行/escrow公司負責幫您交每年的地稅和保險了，貸款人不用再單獨去聯係county和insurance agent。