【閑話房貸】如何準備銀行賬戶避免出condition

      在貸款的準備過程中，貸款申請人需要準備很多文件包括工資單（paystub），W2，稅表（tax return），銀行存款單（bank statement），信用報告（credit report），ID等等。這些文件/信息綜合體現了貸款人的資質。貸款銀行（lender）就是通過審核這些文件而決定出什麽樣的condition。而其中，其它的文件基本上該是什麽樣的就是什麽樣的，可操作的空間不大，唯獨銀行存款單（bank statement）的準備最具技巧性，同時，它也是最讓貸款人（borrower）頭疼的文件，因為處理不當很容易讓貸款銀行（lender）索要許多額外的不必要的文件和解釋從而無窮無盡的糾纏下去。那麽，我們該如何正確處理和準備銀行存款單（bank statement），使得貸款銀行（lender）不出或者少出condition呢？

 

===首先，怎麽計算貸款人究竟要在存款單（bank statement）上存多少錢（balance）呢？===

1. 現金結餘（Cash balance in checking/savings account 或者 CD account）

    （1）買房貸款（Purchase）

      需要的balance等於頭款（down payment）加貸款相關費用（closing cost）加上預付項目（pre-paid items，一般包括impound reserve和pre-paid interest）。貸款申請人在申請的時候要填一個貸款申請表（Uniform Residential Loan Application - 1003）， Closing Cost**在第四頁，Section VII （Details of Transaction），Item f；Pre-Paid Items在item e。把這些都加起來以後，再減去各種credit，最終看1003第四頁的item p - Cash from/to borrower。這個數字就是在貸款提交審核之前bank statement上至少要有的balance。但是注意，買房子close的時候買方要簽HUD-1，上麵也有一個Cash from borrower (Line 303)，貸款人的銀行賬戶上的balance必須高於HUD-1上的這個Cash from borrower。為什麽兩者有不同呢？因為Escrow/Title公司在HUD-1上有可能會收一些額外項目的費用，而這些費用不用體現在貸款申請表上（例如Escrow Pad，Prorated HOA Fees等等）。所以一般的來說HUD-1上的值要比1003的稍高一些，但是差別不是很大。貸款申請人如果不放心，可以讓經紀人（broker）找Escrow Company出一份預估的HUD-1 （Preliminary HUD）檢查一下上麵的“Cash from borrower”，同時也可以檢查一下上麵Title/Escrow的收費明細。

 

 （2） 重新貸款（Refinance）

       同買房貸款一樣。不過重新貸款沒有頭款，所以就隻用考慮closing cost和pre-paid items了，當然最終也是看Cash-from-Borrower。

**至於closing cost的詳細介紹，請參考我的另外一篇文章http://blog.wenxuecity.com/myblog/52100/201108/20899.html

                                                                                                                       

2. 儲備結餘（Reserves）

     有很多種情況，主要挑最常見的兩種來講一下：

（1）當存款大於$417K（Conforming High Balance），且房子是自住屋時：

除了上文講的“Cash-to-Close”之外，一般還需要2個月的PITI reserve。PITI是指本金+利息（P&I），地產稅（Tax）和房屋保險（Insurance）一個月的總和。比如本金+利息一個月$1,500，地產稅一個月$300，保險一個月$50，那麽2個月的PITI = (1,500 + 300 + 50) X 2 = $4,000。

 

（2）當需要貸款的房屋時投資房（investment property）時：

除了上文講的“Cash-to-Close”之外，一般還需要這個投資房6個月的PITI reserve，再加上每一個有貸款的其它投資房2個月的reserves。（解釋同上）

 

那麽什麽樣的賬戶裏的資金可以用作reserves呢？一般有三種：
 

      - 支票/儲蓄賬戶（checking/saving）

        總的balance減去上文所提到的Cash-to-Close剩下的部分可以作為reserves。
 

      - 退休金賬戶（401K/Retirement Funds）

         總的balance乘以60%可以作為reserves。銀行會要求貸款人（borrower）提供“提前支取政策”（Terms of Withdrawal），就隻指什麽情況下能夠提前支取，提前支取會有什麽要求，收多少利息。之所以這樣要求是因為有的公司的401K明確規定了在特定情況下不能提前支取（例如購買投資房）。如果是這種情況的話貸款銀行（lender）就不允許用401K balance做reserves了。
 

      - 股票賬戶（stock account）

        總的balance乘以60%可以作為reserves。通常unvested stock balance不能算作reserve，需要vested stock balance才可以。

 

***特別注意，退休金賬戶（401K/Retirement Funds） 和股票賬戶（stock account）裏的資金不能夠反過來直接作為現金結餘（cash balance）來滿足“cash-from-borrower”的要求。隻有當把這些資金取出來或者賣掉轉而存到儲蓄賬戶裏的時候，這些錢才能作為現金結餘。

***另外，reserve的要求根據貸款銀行不同（lender）差別很大。在此隻列舉最常見的幾種，貸款人需要谘詢自己的經紀人（broker）或者貸款銀行（lender）來獲取針對自己情況的要求。

       綜上所述，我們來舉個例子總結一下。某貸款人已經有3套房（1套自住，其餘兩套出租）且正在申請第4套投資房的貸款。這個房子要求的“Cash from borrower”是$185K，PITI是$2K。另外其餘兩套投資房的PITI加起來是$3.5K，那麽reserve的要求就是 2000 X 6 + 3500 X 2 = $19K。假設貸款人（borrower）的儲蓄賬戶（savings account）裏有$190K，那麽這$190K滿足$185K  “Cash from borrower”的要求以及額外有$5K的reserve。Reserve的差額還有$14K。這$14K就可以從股票或者401K賬戶裏出，賬戶的最低餘額（balance）要求為14/60% = $23.33K。

 

===其次，準備銀行存款單（bank statement）的時候值得注意的幾個問題===

 

1. 如何向貸款銀行（lender）正確提交銀行賬戶的balance

         切記，不能夠僅僅提交網上銀行打出來的交易記錄（transaction history），而是要提供最近一個月（有的是兩個月）的正式的statement。（一般網上銀行都能夠直接下載）。有的人可能會問，“那如果最近一個月的statement上錢不夠，我最近幾天才把發工資打進去怎麽辦？”，很簡單，那麽就把最近一個月的statement加上網上銀行的（online printout）transaction history一起打出來提交給貸款銀行（lender）就行。此外，transaction history起始的日期和statement上結束的日期之間不能有空白。比如statement的日期是7月1日到8月1日，那麽transaction history的日期就必須至少從8月1日以前的日期開始打出來。

          這裏的核心是無論什麽account一定至少要有一個月的正式的statement。

 

2，大額存款（Large Deposit）

       銀行對大額存款的審查非常嚴格。通常把除了工資以外（工資一般是direct deposit且有公司名字，顯示payroll）大於等於$1,000的存款稱之為大額存款。貸款銀行（lender）會要求追查（source）這些存款，因為銀行會擔心這些錢並不是貸款人自己的資產而是借來的錢。那麽怎麽source呢？通常有三種情況：

        （1）如果大額存款是現金（cash，紙幣）

         銀行櫃台存入的現金（cash deposit）是不能作為有效資產的，所以貸款人（borrower）要寫向貸款銀行（lender）寫一封信（Letter of Explanation）解釋一下這些錢是現金。銀行的underwriter會把這些錢抹掉，比如說如果7月份的statement上ending balance是$50,000而在某一天存了$500的現金，貸款銀行（lender）會認為有效的balance是$49,500。

         （2）如果大額存款是支票（check）

          需要提供支票的複印件（copy），如果underwriter從支票上看不出來是什麽樣的存款，那麽會另外要一封信（Letter of Explanation）解釋一下這些錢的用途。

         （3）如果是直接轉賬（direct transfer from other account）

          需要提供這個轉賬出來的銀行的statement或者transaction history顯示有一筆數量日期一樣的錢被轉出了。例如如果轉入銀行顯示+$5,000,那麽轉入銀行需要在同一天顯示-$5,000。注意，如果轉出銀行上麵也有大額存款且同樣也是貸款人的其它賬戶，那麽這個賬戶上的大額存款也需要被source，直到所有的銀行賬戶上都不存在出來工資以外的大額存款為止。

***從上麵可以看出，提供一張沒有大額存款的“幹淨”的bank statement對於順利獲批貸款是至關重要的。

 

3. 無償贈與（Gift Funds，通常由中國國內匯入美國）

***Source方法跳過，見上文，以下列舉需要提供的文件

（1） 無償贈與信（Gift Letter）

 （2）中國國內匯款單

 （3）美國這邊銀行賬戶的statement或者transaction history顯示錢已經到賬

        建議國內匯款盡量早做，因為如果最近的一個statement上麵沒有顯示這部分資金的交易記錄而錢已經早早到賬，則貸款銀行（lender）會認為這部分資金已經是貸款人自己的資產，甚至連Gift Letter和匯款單都可以省去了。

 

4. 信托賬戶（Trust Account）

      指賬戶不在個人名下而是在某某Trust，此種情況貸款銀行（lender）會要求貸款人提供所有的Trust Agreement讓貸款銀行審閱，以確保這個Trust自身不會影響到貸款人本身的利益。所以如果想規避這個麻煩可以貸款申請最近一個月的bank statement出來之前把這個賬戶從Trust名下改到個人名下，等close之後再改回來。

 

5. 公司賬戶（Business Account)

        一般是自雇（self-employed）的貸款人所使用和提供的。與支票/儲蓄賬戶（checking/saving）在形式上是一樣的，但是是在“xxx company”名下，一旦提供/使用此種賬戶，銀行會要求CPA提供一封信（CPA Letter）證明公司資產的使用不會對這個公司的運營產生負麵影響（The use of business asset will not have negative impact over business operation）。因此，如果可以，盡量不要用公司賬戶（business account）作為貸款人的資產提交給貸款銀行（lender）。有的銀行隻要看到了這個賬戶，不管貸款人用不用這個賬戶裏的資金都會要求提供CPA Letter，十分麻煩。

 

6. 向貸款銀行（lender）提交bank statement的時間性技巧

       舉例說明，某貸款人的買房貸款需要在8月23日close，但是他最近一期bank statement時間是7月2日至8月1日且上麵有很多大額存款（large deposit），也沒有其它的銀行的賬戶，如果一旦提交給貸款銀行（lender）就會被要求提供很多文件解釋deposit是怎麽來的。那麽如何應對這種情況呢？貸款銀行（lender）通常對bank statement的實效性要求是90天（也有例外，比如30天），針對這個例子也就是說隻要某一個statement的結束日（ending date）在5月24日之後就可以。所以這個貸款人可以提供例如6月1日至7月1日的statement，如果這個statement上麵沒有大額存款（large deposit），就可以省去很多很多的麻煩。也就是說貸款銀行隻要沒有看到8月份的statement，7月1日之後這個賬戶上的交易活動貸款銀行（lender）都不會詢問。但是，如果由於任何原因closing推遲到了90天有效期之外，貸款銀行會要求提供較近日期的bank statement。