Collateral（用來做抵押的房產）
1. 房產記錄（Title Report）
從房產建好，產生交易開始，就有了所謂的房產手續鏈（Chain of Title）。任何在與這個房產有關的信息全部會被記錄在房產記錄（Title Report）上，供以後的人參閱。被記錄在Chain of Title上的文件和信息有種類繁雜且不易懂。然而，隻有以下幾種最常見的項目對於貸款人（Borrower）來說比較有價值：
· 地產稅欠費（Tax Lien）
· 建築欠費（Mechanic's Lien)
· 民事/刑事訴訟欠費（Judgment Lien)
· 貸款（Deed of Trust）
· 地契（Grant Deed）
這些項目都有什麽共同點呢？他們都會影響銀行（Lender）的“第一求償權”。我們申請的貸款叫做抵押貸款，顧名思義，銀行（Lender）在把貸款人（Borrower）的資產 - 房子作為抵押的前提下而放貸給貸款人（Borrower）。一旦貸款人（Borrower）不能按時還款，銀行最關心的就是按但是的市價此房產能不能有效變現而彌補被拖欠貸款的損失。當房子進入拍賣和清算階段的時候，變賣這個房產所得到的錢並不是能夠全部來償還房貸的，而是要按照房產記錄上（Title Report）各個Lien的順序和優先權挨個償還。其中：地產稅拖欠（Tax Lien）有絕對優先求償權（super priority），這個lien的優先權高於其它任何lien，所以銀行在戶主拖欠地產稅的情況下是一定不會批準貸款的，必須要讓戶主把其還清才可以。其次，建築欠費（Mechanic's Lien）是指在房子建好的時候由於一些原因工人的薪資被拖欠了；民事/刑事訴訟欠費（Judgment Lien）指任何一任戶主因為欠費而成為被告，例如拖欠市政為此房產收取的維護費等等；貸款（Deed of Trust）則是指任何一任戶主的任何一個房貸都會一Deed of Trust的形式記錄在Chain of Title上。貸款銀行（Lender）會查看有沒有在時間順序上更在記錄在這個房子上的Deed of Trust而影響自己的第一求償權-因為Deed of Trust是根據記錄的時間順序來決定求償權的。越早記錄的貸款球場權越高。最典型的例子就是Home Equity Line of Credit （HELOC）。在做重新貸款的時候，新銀行（Lender）一定會要求貸款人（Borrower）為HELOC做一個“降級合約”（Subordination Agreement），簡單的說就是要求把HELOC銀行的求償權降到重新貸款銀行（Refinance Lender）之下（因為HELOC銀行的Deed of Trust在時間上比重新貸款銀行記錄的早），這樣一來，一旦房子因為任何事情被法拍，重新貸款銀行的利益就能夠被保證了。而對於地契（Grant Deed）來說，一般不會出什麽大的問題，地契（Grant Deed）的作用是官方證明此房產已經從前任戶主過戶到新任戶主名下了。貸款銀行（Lender）一般自己會核對買賣雙方的姓名，過戶時間等等以確保無誤。
2. 房屋估值（Appraisal）
房屋估值就是貸款銀行請第三方估值公司（Appraisal Company）根據其它鄰近房產最近的交易情況對需要交易的房產做一個估價，從而使銀行知道抵押的房產如果在當時變賣自己能夠得到多少現金流。房屋估值一般使用比較買賣法（Sales Comparable Approach）。因為鄰近的房屋在最近一段時間的成交價最能反映市場對這一整個地區房產的期望值。所以，估價員（Appraiser）會在1 mile的範圍之內選擇3個以上的對比房產來進行比較。那麽，貸款人（Borrower）應該重點從哪裏著手閱讀估值報告（Appraisal Report）呢？
（1） 對比房產（Comparables）
一般來說，如果房屋估值比較符合心理預期和房價，那麽這一部分可以略去不讀，但是一旦自己覺得估值偏低（尤其是在重新貸款中），那麽可以仔細讀一讀Appraiser選的Comparables的這幾個方麵：
· 離本房的遠近，太遠的不合理
· 房型，例如Single Family應該選Single Family作為Comparable，Condo應該選Condo，而且房屋風格也應該差不多，比如意大利式對意大利式，敞開式對敞開式，三層對三層
· 大小，差別太大的不合理
· 車庫多少，例如多一個車庫就應該貴一些
· 房間多少
· 交易時間，差別超過半年以上的不合理
有了以上一些細節的證據之後，可以出一封信去進行房屋估值的申訴（Appeal），如果證據確鑿可靠且申訴內容具有說服力，Appraiser很有可能提高估值。
（2）Reconciliation
在這個section，Appraiser一般會寫下很長一段敘述性的話描述這個房子有什麽地方要修，什麽地方損壞了但是不至於造成太大影響。貸款人（Borrower）要仔細閱讀此段，如果appraiser指明要修理的地方，不修理好一般銀行（lender）是不會批準貸款的。
（3）照片（Pictures of subject property）
非常明顯，如果照片上顯示房屋內部或者外部有特別明顯的折舊，破損，基本功用失效的問題而且appraiser還在圖片下方寫下關於這些問題的評語，銀行（Lender）一定會要求這些部分被修好之後貸款才能批準。
另外，以下幾個地方想要強調一下，這些是銀行（Lender）非常看重的地方，因為它們會在極大程度上影響房子的可居住性（Livability）
· 白蟻（Termite）
如果一旦買房協議裏麵有任何語句提到了這個房子有潛在的存在白蟻（Termite）的可能，銀行（Lender）一定會要求做一個白蟻檢查（Termite Inspection）並且會要求一份報告（Termite Report）。如果有白蟻存在，銀行（Lender）一定會要求白蟻被清除幹淨以後貸款才能批準，以Termite Clearance Report為證明。
· 黴菌（Fungus or mold）
同上，如果Appraisal Report上有任何地方提到此項，銀行（Lender）一定會要求把其清除幹淨。
· 一氧化碳偵測儀（Carbon-Monoxide Detector）
這是根據各個州的法律來的，一般大多數州的法律都會要求房子裝有一氧化碳偵測儀（Carbon-Monoxide Detector），如果沒有，Appraisal Report會提到說讓把儀器裝好，而銀行會讓再訂一個appraisal或者照一張照片來證明偵測儀已經裝好了。
· 遊泳池 （Swimming Pool）
如果一個房子帶遊泳池，Appraisal Report的照片上會有照片，如果是夏天，銀行（Lender）會要求遊泳池注滿水；如果是冬天，則會要求用罩子（cover）把遊泳池蓋好，以免有人跌入發生危險。
3. Condo Review
對於Condo這種房產，因為戶主隻擁有房子牆內的部分，這種房產從抵押的角度來說對於銀行（Lender）的風險很大，具體的我們會專門開一篇文章來講，但是一下幾個問題是貸款人（Borrower）在提交Condo的貸款申請之前一定要弄清楚的幾個問題：
（1）自住率（Occupancy Rate）
如果是買投資房，這個小區裏麵自住屋占所有房屋的比例不得小於51%，但是買自住屋和2nd home則沒有這個要求。
（2）住戶拖欠物業費比例（HOA fee delinquent rate）
如字麵，一般銀行（lender）要求整個小區裏麵當前不得有15%以上的住戶拖欠物業（HOA）管理費。
（3）訴訟（Pending Litigation）
如果小區物業（HOA）目前正被卷入官司而成為被告，一般銀行（Lender）是不會批準對這個小區裏麵任何一棟condo的貸款的，尤其是對於mechanic litigation，如房屋或者街道損壞而造成有人受傷使得HOA成為被告；但是小的訴訟解釋一下銀行（Lender）也會放寬要求，比如自家馬桶受損跌跤而告HOA的訴訟這種個案。
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5篇的《銀行審批房屋貸款都看借款人的哪些條件》到此就告一段落了，希望能夠起到拋磚引玉的作用，同時也希望所有人的貸款申請能夠踏實順利的得到批準。謝謝大家對我們工作的支持！
（完）
此致
方圓貸款
2013-08-28
