【閑話房貸】銀行審批房屋貸款都看借款人的哪些條件？(Part 2 of 5)

*****Part 1 of 5 Borrower Eligibility*** 見(http://bbs.wenxuecity.com/mortgage-loan/651828.html）

借款人的信用（Credit）和負債（Liabilities）

 

       先來說信用（Credit）。一個人要借款，首先要講信用。而一個人的信用好壞，是通過他（她）的信用報告（Credit Report）來體現的。說起信用報告的形成曆史，倒是很有趣兒，因為其最初是在英國小鎮的各家零售小商戶間發展起來的。當時的小商家如副食店、酒館等，經常對老客戶采取賒賬的方式來吸引客戶。時間一長，鄰裏各商家間就開始互相交換各自賒賬的客戶的信息，以便客戶上門賒賬時，可以盡快地評估對其賒賬的風險，使之能在盡量掌控風險的前提下，多做生意。慢慢地各商家之間的這種信用信息交換就發展成由專門的信用報告公司（Credit Bureau）來完成的商業活動。目前美國有三大信用報告公司，分別是Experian，Equifax，和TransUnion。每天全美凡是允許客戶用信用（credit）消費的金融公司，如各發放信用卡公司、房貸銀行、消費信貸公司（如汽車貸款公司）等等，都會通過特定的安全線路定期向這三大信用報告公司發送每一個客戶的還款記錄，是按時還款，還是過期30天或60天未付，等等。目前向這三大信用報告公司發送客戶信用信息的商業團體還包括水電煤氣公司，郵局（提供地址變更的信息）等。作為回報，這些金融公司可以在借款申請人同意的前提下，通過付費的方式向這三大信用報告公司索取借款申請人的全部信用記錄，來詳細了解借款申請人的過去所有的信用消費記錄。

 

       通過多年來的實踐，信用評估行業還將信用報告裏的各項指標量化成信用分數（Credit Score）。房貸行業裏最常用的是FICO分數，是由FICO公司開發算法所計算出的信用分數。信用分數越高，意味著借款人的信用越好，向其放貸的風險就相對地小一些，貸款利率也就越低。通常信用分數的滿分是850分，大部分銀行現在要求借款人的信用分數至少是620分，大於740分的話從利率上來講和滿分也就沒有什麽區別了。另外絕大部分貸款銀行都會要求借款人至少有1個FICO分數。如果因為沒有足夠長的信用記錄（比如說剛到美國不久）而導致無信用分數，借款人就隻有去找特別的貸款銀行portfolio lenders去 借款了。所謂portfolio lender，通常都是通過銀行網點吸收儲戶存款，然後再通過房產抵押貸給借款人，並從貸款中賺取利息差價，並不將貸款拿到房貸二級市場交易的貸款銀行。

 

       信用報告內的每一個信用賬戶的還款記錄，稱為trade line。很多貸款銀行對借款人在美國的信用報告的trade line也有一定的要求。比如說要求至少有2個有1年以上的還款記錄的trade lines，等等。

 

        銀行審核貸款申請時要看借款申請人的信用報告，不單是看他（她）的信用分數，而且還要看他（她）的負債情況（liabilities），即還有沒有其它的貸款。如果有，是什麽樣的貸款，這些貸款會不會影響到借款人對新貸款的還貸能力等等。這些貸款的信息都會用於計算借款人的每月債務支出對收入的比例即DTI （Debt-To-Income）Ratio。DTI是貸款審核中一個重要的指標，DTI越低，說明借款人每月所需債務支出占月收入的比例越低，越有能力按時償債。如果算上新貸款借款人的DTI比例超過50%的話，新貸款的申請就會被拒。

 

      通常一個新貸款正式完成（close）後，至少需要一個還款周期（billing cycle），通常是一個月，才能出現在借款人的信用報告上。曾聽說在幾年前的房地產泡沫時代，拉斯維加曾有人利用這個時間差，同時申請7個貸款買了7套房子。因為申請時貸款不會在信用報告中顯示出來，而這7個貸款又分別在不同的銀行申請，這些銀行並不知道借款人在其它銀行也申請了貸款，所以就分別批準了這7個貸款。這樣一來，這個人一下就買下7套房，然後馬上轉手賣出，大賺一筆。現在這樣做已經是不合法的了，而且各銀行也擁有更先進的信用檢測手段來防止貸款申請中出現這一類的欺詐行為。

 

       除了信用分數和負債情況，銀行還會在信用報告中看有沒有其它嚴重的負麵信息（derogatory information），如逾期（past dues）、被索債（collection）、破產（bankruptcy） 、未還貸導致銀行收回房產（foreclosure）、房子按低於房貸金額的價格賣出（short sale）、欠稅（tax lien）等等。貸款銀行對不同的違約行為有不同的容忍程度。如bankruptcy和foreclosure就較short sale或collection嚴重的多。方圓貸款發表有專門介紹如何建立和保持良好的信用記錄的文章，對此有較詳細的介紹，感興趣的讀者可到方圓貸款網站及各大中文Online BBS讀讀看。