正文
Good Faith Estimate (GFE) 是買房和重新貸款中貸款經紀人（Broker）和銀行（Lender）在貸款申請人（Borrower）提交貸款申請（Loan Application）之後個工作日（business day）之內必須發給申請人的文件。許多申請人對這三頁小小的GFE表示非常困惑。GFE到底是什麽？有什麽用？這一排排數字和列舉的費用該怎樣去理解？我應該怎樣快速挑出對我有用的信息？下麵就給大家一一解讀一下。
第一頁：
（左邊）
Name of Originator：貸款經紀人（Broker）或銀行（Lender）的名字
Originator Address：貸款經紀人（Broker）或銀行（Lender）的地址
Originator Phone Number：貸款經紀人（Broker）或銀行（Lender）的電話
Originator Email：貸款經紀人（Broker）或銀行（Lender）的email
(右邊）
Borrower：貸款人姓名（有可能是一個或者多個）
Property Address：要買的房子或者做重新貸款的房子（不一定是現在的住址）
Date of GFE：這份GFE是什麽時候準備的
Purpose & Shopping for your loan
陳述性語句，告訴申請者這份GFE包含辦理貸款的費用（Closing Cost)以及告訴申請者可以比較多家Broker或者Lender來選擇一個最適合自己的。
Important Dates
1. The interest rate for this GFE is good through MM/DD/YYYY
這是指GFE上報給申請人的利率到什麽時候有效，一般的來說在沒有鎖定（lock）利率的情況下，broker或者lender都會寫和Date of GFE填同一天，因為沒有人能夠保證準確預測第二天的利率是會升還是會降。
2. The estimate for all other settlement charges is available through MM/DD/YYYY
這是指包括除lender和broker收的費用之外其它費用例如Title公司和Escrow公司
收取的費用到什麽時候都差不多不會變，一般broker和lender會填Date of GFE之後大
約10個business
day的日期。
3. Rate Lock Period
指這個貸款申請的利率鎖定（lock）了多少天。如果沒有lock，一般填NA；如果已經lock了，那麽按照實際lock的天數填寫，比如30天或者45天。
4. You must lock the interest rate at least （）days before settlement
貸款文件簽字或者close之前多少天需要lock利率。如果利率還沒有lock，根據銀行要求來填寫，比如有的銀行要求寫5天從而能給他們足夠時間來做貸款文件（loan document）。實際上按照法律要求至少1天就可以了。如果利率已經lock住了，那麽填NA即可。
Summary of your loan
Your initial loan amount is: 貸款金額
Your loan term is：在多少年之內還清貸款，通常是30年，20年，15年或者10年
Your initial interest rate：此貸款的利率，請注意如果利率還沒有lock，此利率隻是broker或者lender能給出的當天的最好的利率
Your initial monthly amount owed for principal, interest, and any mortgage insurance is :
月付款（monthly payment）是多少。包括本金（principal），利息（interest）和貸款保險（Mortgage Insurance，少見，隻有在貸款額除以房價在80%以上的時候才會有）。請注意，這個數額是不包括impound account裏的地稅（property tax)和房屋保險 (home insurance) 付款的。具體什麽是impound account後麵會講到。
Can your interest rate rise?:
如果是固定利率（fixed）就是No，如果是浮動利率（ARM）就是Yes，具體能夠浮動到多少要看貸款本身的額度和利率。
Even if you make payments on time， can our loan balance rise？：
是No，填Yes的情況以前有，叫Negative Amortization，也就是借款人在每個月連要收的利息都沒有支付足，導致整個貸款的餘額越還越高，現在已經不允許有這種貸款了。
Even if you make payments on time, can your monthly amount owed for principal, interest, and any mortgage insurance rise?
如果是固定利率（fixed）就是No，如果是浮動利率（ARM）就是Yes，具體能夠浮動到多少要看貸款本身的額度和利率。
Does your loan have a prepayment penalty？
如果提前還款，銀行會處以罰金嗎？之所以要罰是因為提前還款會導致銀行收取的利息少，利息少了收益就少了，所以借款人要彌補銀行的損失，不過現在大多數銀行都允許提前還款了，所以一般是No。
Does your loan have a balloon payment？
一般是No，舉例來說，有的貸款7年就要還清但是卻以30年來攤算利息（為了低利率），7年中始終按照低利率來收payment，但是這就導致最後一個payment奇大無比。現在很少有這種貸款了。
Escrow Account Information
1. The interest rate for this GFE is good through MM/DD/YYYY
這是指GFE上報給申請人的利率到什麽時候有效，一般的來說在沒有鎖定（lock）利率的情況下，broker或者lender都會寫和Date of GFE填同一天，因為沒有人能夠保證準確預測第二天的利率是會升還是會降。
2. The estimate for all other settlement charges is available through MM/DD/YYYY
這是指包括除lender和broker收的費用之外其它費用例如Title公司和Escrow公司
收取的費用到什麽時候都差不多不會變，一般broker和lender會填Date of GFE之後大
約10個business
day的日期。
3. Rate Lock Period
指這個貸款申請的利率鎖定（lock）了多少天。如果沒有lock，一般填NA；如果已經lock了，那麽按照實際lock的天數填寫，比如30天或者45天。
4. You must lock the interest rate at least （）days before settlement
貸款文件簽字或者close之前多少天需要lock利率。如果利率還沒有lock，根據銀行要求來填寫，比如有的銀行要求寫5天從而能給他們足夠時間來做貸款文件（loan document）。實際上按照法律要求至少1天就可以了。如果利率已經lock住了，那麽填NA即可。
Summary of your loan
Your initial loan amount is: 貸款金額
Your loan term is：在多少年之內還清貸款，通常是30年，20年，15年或者10年
Your initial interest rate：此貸款的利率，請注意如果利率還沒有lock，此利率隻是broker或者lender能給出的當天的最好的利率
Your initial monthly amount owed for principal, interest, and any mortgage insurance is :
月付款（monthly payment）是多少。包括本金（principal），利息（interest）和貸款保險（Mortgage Insurance，少見，隻有在貸款額除以房價在80%以上的時候才會有）。請注意，這個數額是不包括impound account裏的地稅（property tax)和房屋保險 (home insurance) 付款的。具體什麽是impound account後麵會講到。
Can your interest rate rise?:
如果是固定利率（fixed）就是No，如果是浮動利率（ARM）就是Yes，具體能夠浮動到多少要看貸款本身的額度和利率。
Even if you make payments on time， can our loan balance rise？：
是No，填Yes的情況以前有，叫Negative Amortization，也就是借款人在每個月連要收的利息都沒有支付足，導致整個貸款的餘額越還越高，現在已經不允許有這種貸款了。
Even if you make payments on time, can your monthly amount owed for principal, interest, and any mortgage insurance rise?
如果是固定利率（fixed）就是No，如果是浮動利率（ARM）就是Yes，具體能夠浮動到多少要看貸款本身的額度和利率。
Does your loan have a prepayment penalty？
如果提前還款，銀行會處以罰金嗎？之所以要罰是因為提前還款會導致銀行收取的利息少，利息少了收益就少了，所以借款人要彌補銀行的損失，不過現在大多數銀行都允許提前還款了，所以一般是No。
Does your loan have a balloon payment？
一般是No，舉例來說，有的貸款7年就要還清但是卻以30年來攤算利息（為了低利率），7年中始終按照低利率來收payment，但是這就導致最後一個payment奇大無比。現在很少有這種貸款了。
Escrow Account Information
承接上麵“Your initial monthly amount owed for principal, interest, and any mortgage insurance is”部分，Escrow（Impound）account是指銀行會按月把地產稅（Property Tax）和房屋保險（Home Insurance）的費用合並到本金和利息一起交。為什麽要這樣做呢？因為這樣一來銀行（lender）可以降低貸款的風險。因為在銀行看來，除了借貸人每月按時還付貸款本金和利息的風險外，剩下最大的風險就是地產稅遲交和火災。
先來說說地產稅遲交銀行所將麵臨的風險。通常來說，房屋貸款是按其信托契約（Deed of Trust）在郡/縣地稅局（County Recorder's Office）登記的時間順序來決定其排序的。排序靠後的俗稱次級貸款（Junior Loan）。如果房貸一旦被遲付，導致房屋被法拍，那麽排名在此房貸之後所有的junior loans都會從該房屋上抹掉（wipe out），成為沒有抵押的貸款。地產稅在被抵押的房屋產權上有最高求償權（super priority），即地產稅的在房屋抵押中的被償還等級永遠是最高的，所有房屋貸款包括第一抵押貸款（first mortgage），對地產稅而言都是junior loan。所以如果房主不按時交地產稅，導致房屋被縣地稅局法拍，那包括第一抵押貸款在內的所有貸款都有被從被抵押房屋上抹掉的危險。而有escrow account的房屋貸款，因為借貸人每個月要上交地產稅的部分，再加上loan closing時預交的幾個月的份額，一旦借貸人財務狀況出問題遲交月付款，銀行可以有足夠的時間啟動自己的法拍程序，同時以最小的代價保證地產稅不被拖欠。通過這樣的安排，銀行可以有效地降低地產稅遲交所帶來的風險。
另一個風險是火災。假如借貸人沒有按時繳納房屋保險金，一旦房屋遭遇火災被毀損，會直接威脅到銀行的貸款安全。由於escrow account的月付款中也包括房屋保險的份額，銀行可以保證房屋保險按時交付，從而消除了因房屋保險金遲付而可能導致的火災損失風險。
所以，這個選項裏如果勾選了“Yes”，那麽這個貸款就是每個月本金+利息+地產稅+房屋保險四項一起交，如果勾選了“No”，那麽這個貸款就是每個月隻交本金+利息（+貸款保險，如果LTV>80%)。
另一個風險是火災。假如借貸人沒有按時繳納房屋保險金，一旦房屋遭遇火災被毀損，會直接威脅到銀行的貸款安全。由於escrow account的月付款中也包括房屋保險的份額，銀行可以保證房屋保險按時交付，從而消除了因房屋保險金遲付而可能導致的火災損失風險。
所以，這個選項裏如果勾選了“Yes”，那麽這個貸款就是每個月本金+利息+地產稅+房屋保險四項一起交，如果勾選了“No”，那麽這個貸款就是每個月隻交本金+利息（+貸款保險，如果LTV>80%)。
Summary of your Settlement Charges
拿到一個貸款不是免費的且費時費力，一個貸款從開始申請到close的過程中有很多人的努力，貸款人對這些服務要適當付一些費用，而Settlement Charge是指所有與貸款有關的這些費用的總稱。SettlementCharge主要有兩大塊：
A - Your Adjusted Origination Charges
指貸款經濟人為了幫申請人拿到貸款而收取的總費用。具體的分解請參考下一個部分。
B - Your Charges for All Other Settlement Services
指其它所有除了A以外的費用
第二頁：
Your Adjusted Origination Charges
1. Our Origination Charge
如同字麵上的字麵上的意思，此項費用是指貸款經紀人（broker）為貸款申請人（borrower）拿到貸款收取的費用。但，矛盾的是，實際上此項費用裏麵並不隻包含broker的費用。製定此表格規範的機構-HUD（U.S. Department of Housing and Urban Development） 把一個銀行（lender）收取的費用 - Underwriting Fee也包含在了裏麵，銀行有專人要付出勞動審核貸款人的資質，瀏覽各種資料，而這個費用就是Underwriting Fee，HUD把這個費用歸類到Origination Fee裏麵非常讓人費解因為它實際上不是Origination Fee的一部分，是銀行收的而不是經紀人收的，但遺憾的是GFE的格式至少在現在是統一的，無法改變，所以貸款人隻要記住此項費用是broker收的費用加上銀行收取的underwriting fee即可。
2. Your credit or charge (points) for the specific interest rate
chosen
chosen
在不同的利率水平下，銀行會給借款人一定的credit，或者收取一定的費用。一般來說，利率越高銀行給的credit越多，利率越低，銀行給的credit越少，甚至開始收取費用。例如，30年固定4%的利率銀行可能會給借款人$2,000 credit, 那麽這一項就是-2000； 3.875%銀行可能隻給$1,000的credit，那麽這一項就是-1000；而3.75%銀行可能不但不給任何的credit，還要收取$1,000的費用，那麽這一項就是1000。
- The credit or charge for the interest rate of （）% is included in “Our origination charge.” (See item 1 above.)
如果勾選的是這一項，那麽整個2裏麵都不會有數字，因為1裏麵已經包含了credit或者費用。
- You receive a credit of $（）for this interest rate of （）%. settlement charges. This credit reduces your total settlement charges.
如果勾選的是這一項，那麽貸款人在此利率水平下將拿到credit。
- You pay a charge of $ for this interest rate of %. This charge (points) increases your total settlement charges
如果勾選的是這一項，那麽貸款人需要付一定費用才能拿到此利率。
A - Your Adjusted Origination Charge = 1 + 2
在這裏特別提一下買房貸款。有很多買房貸款的經紀人（broker）都做無費用（no point）貸款。No Point指的是不收Origination Charge，按道理來說，如果是No Point買房貸款，A項（Adjusted Origination Charge）應該是零，但是正如前文所說，HUD把銀行的Underwriting Fee也強行加到了1項（Our Origination Charge）裏麵了，所以2項銀行給的credit即使沒有全抵消掉1項而導致A大於零其實也是No Point，隻要A項小於Underwriting Fee就行。舉例來說，如果broker收$3000, 銀行的Underwriting Fee是$800, 那麽1項會是3800, 所以隻要2項（credit）大於3000而A項小於$800，這個買房貸款就是No
Point了。
Point了。
另外，有時候市場很好，銀行給的credit很多，此時A項有可能是負數，那麽這些credit會繼續抵消下麵3-11裏麵收取的費用。
3. Required Service that we select
這個部分收取費用的服務都是銀行指定的（we select），貸款申請人無法自行選擇，通常包括以下三項：
- Appraisal Fee
房屋估值，價格按照貸款金額可以從$200到 $800不等，極少數大額貸款會接近$1,000
- Tax Service Fee
銀行要從稅務局（IRS）那裏查申請人的報稅記錄，IRS收取的費用大概幾十塊錢
- Flood Cert
銀行要開證明說明房子在不在洪水區（Flood Zone），費用通常$15-$17
4. Title Services and Lender's Title Insurance
這個部分是Title和Escrow公司收取的費用。Title收取銀行打給貸款申請人的貸款以及調查房子本身有什麽沒有償還的欠款以及產權糾紛等等。Escrow公司負責打印文件，公正，協調以及傳遞各方文件，recording等等。注意這個“Escrow”和上麵說的“Escrow/ImpoundAccount”沒有關係，隻是名字一樣而已。主要包括以下幾項：
- Escrow Fee (Settlement Fee)
Escrow公司為貸款申請人提供escrow服務收取的費用，不同公司相差很大，一般貸款額越高費用越高，從幾百到上千的都有，不過很少有超過$2,000的。
- Lender's Title Insurance
銀行房產保險，強製費用，用來保護銀行的利益，確保在房產交易之前這個房產上所有的糾紛都不會對銀行產生損失。
- Notary Fee
公證費用，有時候貸款申請人不方便到Escrow公司簽貸款文件，Escrow公司會讓公證員（Notary）帶著所有需要簽的文件到諸如貸款人家裏的其它地方簽字。一般如果貸款申請人可以自己到escrow公司簽字的話，這項費用可以waive掉。
- Sub Escrow Fee
銀行會把貸款打到Title公式，如果Escrow和Title公司不是一家，Escrow公司要負責把title公司那裏收到的貸款劃撥給貸款申請人，這裏有一個“中轉”費用。
- Title Endorsement Fee
Title公司收取的費用，title公司的underwriter會按照法律或客戶要求用較新的title policy覆蓋較舊的title policy，比如用2010的policy覆蓋2006年的policy，或者用American Land Title Association （ALTA） policy 覆蓋California Land Title Association （CLTA），這些更新要收取額外的費用。
- Loan Tie-In Fee
Escrow公司收取的費用，用於escrow公司為了處理，協調銀行，title公司，經紀人，貸款人之間各種文件，以及溝通，確保各個文件record無誤。
- Courier/FedEx/Deliver Fee
郵寄，傳遞文件的費用
- Document preparation fee
如字麵
****這個部分的費用占最大部分，根據具體情況不同懸殊很大，但一般各個州，各個郡縣都有法律規定，escrow和title公司不會收的太離譜。而且，GFE上不會把每一項分解開了disclose出來，貸款申請人需要自行找經紀人或者escrow/title公司索取費用清單。
5. Owner's Title Insurance
戶主產權保險，絕大部分貸款申請人都會購買，可以理解為強製自選費用，用來保護房屋購買人的利益，確保在房產交易之前這個房產上所有的產權，貸款等糾紛都不會對新戶主產生影響和損失。注意隻有買房才有此項費用，重新貸款沒有。
*****關於Title Insurance我們會另開一篇文章詳細講解
6. Required Service that you can shop for
有些服務不是強製的但是是貸款申請人可以向第三方購買的，例如Virginia州的Survey Fee，用來丈量房屋本身以及附屬土地，核對實際數據是否和county的數據符合而沒有和別人的土地有交叉產權；以Texas州的T-19 Title Endorsement，也有類似的功用。這些服務雖然可選，但是也需要在GFE上disclose出來，因為它們都和買房或者重新貸款有關。
7. Government Recording Charges
County Recorder's Office收取的recording費用，一般按頁數首付，$100 上下。
8. Transfer Tax
房產轉移稅，各個州以及郡縣要求極其不同，具體可以參考：
這個網站是比較官方權威的。
9. Initial Deposit in Your Escrow Account
（前文提到過為什麽要開impound account）對於開了escrow/impound account的貸款，其地產稅和房屋保險是和本金，利息一起交的。舉例來說，一個貸款的本金+利息一個月是$2,200。新戶主每年要交$6,000的地產稅，房屋保險一年要交$600, 那麽新戶主一個月要交多少錢給銀行呢？答案是2200 + (6000 + 600)/12 = $2,750（請注意是每個月，直到escrow account被取消為止）。那麽這個Initial Deposit是什麽意思呢？以加州的地產稅為例，每年地產稅要交2次，12月和4月，如果這個貸款9月份close了而first payment date是11月1日，到12月銀行隻有一個月的地產稅，但是銀行要幫貸款申請人交半年（6個月）的地產稅，銀行沒有那麽多錢，隻有在close的時候就找貸款申請人直接把缺的那5個月先收上來。這個概念就是“Initial Deposit”。而且銀行通常要多收1-2個月的reserve以防萬一。同理，同樣的“Initial Deposit”適用於房屋保險。房屋保險是1年一交，所以銀行要先收13-14個月。綜上，如果這個貸款在加州是9月份close，那麽銀行會大概收7個月的地產稅和14個月的房屋保險做Initial Deposit。
10. Daily Interest Charges
預付利息，直接舉例說明，某一個貸款會在7月20號close，那麽利息會從20號開始計算，但是銀行會要求在close的時候直接把利息從20號收到31號（月底）。然後這個貸款的首個付款日（First Payment Date）會是9月1號。為什麽呢？利息和房租不一樣，房租是7月底交8月份的房租（先付），而利息隻有過了某一天才會產生，所以它是後附，也就是說9月1號付的payment是針對8月1號到8月31號的本金和利息。銀行之所以這樣做也是為了統籌和收取費用方便而致。在這一項中會給貸款申請人一個“預計”的closing日期，比如7月20號。但是實際上的closing date有可能會不一樣，銀行或經紀人不可能算的那麽準，比如如果實際上是7月26號close，那麽收取的pre-paid interest就是26-31號一共6天的費用。
而有時，closing date會在月初（比如5號），這個時候銀行會先把1-4號的利息退給貸款申請人，然後再到下個月的1號收取一個月的。舉例，如果7月5號close，利息應該從5號開始算，但是銀行為了方便計算和統籌，會先把7月1號到7月4號的利息credit給申請人，然後在8月1號收取7月1號到7月31號的payment。所以這一項有時候會是負數。通常，如果closing
date在7號之前銀行都會這樣做。
date在7號之前銀行都會這樣做。
11. Homeowner's Insurance
如字麵，貸款close的時候貸款申請人要交房屋保險的費用給保險公司。但是GFE做出來的時候一般不知道一年的費用是多少，所以一般會放一個預估的費用在這裏。
B 和 A+B
簡單的算術加總
第三頁
大部分是從第一頁和第二頁抄來的信息。最有用的是中間的表格，第一列“The loan in this GFE”是這個GFE上的利率下貸款申請人需要交納的總費用；第二列“The same loan with lower settlement charges”一般是會disclose比這個GFE利率高一檔的利率下（比如4.5%之於4.375%）費用會少多少，總共是多少。第三列“The same loan with lower interest rate”一般是會disclose比這個GFE上利率低一檔的利率下（比如4.25%之於4.375%）費用會多多少，總共是多少。
*****以上是對GFE的一個大體介紹，請注意，GFE隻是一個預估，最後的實際費用要看HUD-1。
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