方圓貸款問答：為什麽Lender都希望Borrower用Impound Account (即Escrow Account)？

      Impound Account（即Escrow Account）是指borrower每個月將地產稅（property tax）及房屋保險（home owner insurance）和該月的貸款本息一起交付，然後lender將地產稅和房屋保險的部分存入一個專門的escrow account中，到期時替房主將到期該付的地產稅和房屋保險按時上交。

      通常有escrow account的貸款價格上會優惠一些。但是許多用過escrow account的借貸人都不喜歡這種選擇。一是在借貸人在貸款closing時要先預交4-6個月的份額，另外還擔心lender多收或搞錯。那為什麽lender還總要提供這種選擇呢？很簡單，這樣做lender可以降低貸款的風險。因為在lender看來，除了借貸人每月按時還付貸款本金和利息的風險外，剩下最大的風險就是地產稅遲交和火災。

      先來說說地產稅遲交，lender所將麵臨的風險。通常來說，房屋貸款是按其Deed of Trust在County Recorder’s Office登記的時間順序來決定其排序的。排序靠後的俗稱junior loan。如果房貸一旦被遲付，導致房屋被法拍，那麽排名在此房貸之後所有的junior loans都會從該房屋上抹掉（wipe out），成為沒有抵押的貸款。地產稅在被抵押的房屋產權上有super priority，即地產稅的在房屋抵押中的lien position永遠是最高的，所有房屋貸款包括第一抵押貸款，對地產稅而言都是junior loan。所以如果房東不按時交地產稅，導致房屋被縣地稅局法拍，那包括第一抵押貸款在內的所有貸款都有被從被抵押房屋上抹掉的危險。而有escrow account的房屋貸款，因為借貸人每個月要上交地產稅的部分，再加上loan closing時預交的四個月的份額，一旦借貸人財務狀況出問題遲交月付款，lender可以有足夠的時間啟動自己的法拍程序，同時以最小的代價保證地產稅不被拖欠。通過這樣的安排，lender可以有效地降低地產稅遲交所帶來的風險。

      另一個風險是火災。假如借貸人沒有按時繳納房屋保險金，一旦房屋遭遇火災被毀損，會直接威脅到lender的貸款安全。由於escrow account的月付款中也包括房屋保險的份額，lender可以保證房屋保險按時交付，從而消除了因房屋保險金遲付而可能導致的火災損失風險。

      如上所述，因為escrow account可以降低放貸風險，所以有escrow account貸款的價格（即利率）會比沒有escrow account的要優惠一些。理論上來講，escrow account中的錢是屬於借貸人的。通常lender每季度或半年會給借貸人發一份account statement。需要指出的是，借貸人在有escrow account的貸款close之後，可以隨時要求取消escrow account。至於取消escrow account的手續，各家銀行會有各自不同的規定。

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