方圓貸款問答：為什麽 No Cost Refinance中GFE/TIL總容易引起誤解？

          在網上見到有人問到為什麽明明是No Cost Refinance，但為什麽GFE (Good-Faith-Estimate)中還列有”Your Origination Charges”, “Your Charges for All Other Settlement Charges”？為什麽TIL (Truth-In-Lending) 中的APR比 No Point No Fee的 interest rate要高，兩者難道不應該是一樣的嗎？

          其實，這些疑惑是由於一個概念即closing cost paid by broker，卻是分開在兩個地方來disclose 所造成的，即GFE/TIL用來disclose how much，HUD-1即Settlement Statement用來disclose who pays what。

          政府金融監管部門當初設計GFE/TIL的主要目的是disclose closing cost，可是它並沒有設計成直接在這裏指出由誰來付這個closing cost，而是留到貸款close時的HUD-1表中去標明。這樣一來，反而把很多人搞糊塗了。如果是borrower來付closing cost的話，GFE/TIL中的數字還算正確，也不會引起誤解。但如果是broker來付closing cost的話，由於GFE並沒有指出是由誰來付這個closing cost，而它用的又是”Your Origination Charges”, “Your Charges for All Other Settlement Charges”這樣有指向性的詞匯，所以很多人都會以為這些closing cost仍由borrower來付。另外TIL表格中的計算公式也沒有因為是broker付closing cost而做相應的調整，仍然按傳統的方法即將closing cost從總貸款額中減去後，再根據月付款來倒推APR。這樣的話ARR當然會比貸款利率高。而實際情況是，borrower隻有等到貸款close的時侯，才能從HUD-1 Form（即Settlement Statement）上看到是broker幫忙付了多少的closing cost，如果將closing cost從計算APR的公式中剔除的話，APR就會和interest rate一樣了。

          所以說光看GFE/TIL中的數字，難怪很容易誤解No Cost Refinance。有經驗的broker都會在這一點上向borrower解釋清楚。而Borrower在No Cost Refinance中的自我保護手段之一，是在closing時如果發現Settlement Statement上的數字和broker事先答應你的不符，可以拒絕簽字。當然如果那樣的話，各方都有損失，因而是誰都不願意看到的情況。所以在這裏科普一下，希望能增進大家對No Cost Refinance的信心！

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