如何不用經紀人賣掉自家房子？
（之二）
讓經紀人賣房，定價、廣告、聯係並審查買主、帶買主看房等多是經紀人的事，自賣房這些都得自己包幹。首先得定價。房無定價，但房有【框價】。房價得靠自己分析市場決定。自賣房關鍵在定個好價, 隻要價錢好，買主自然到。
自賣房定價要遵循以下基本原則。
第一，要根據最近賣出的、離自家房子最近並同自家房子狀況最近的房子的售價來定價，即據【最近】三原則定價。房產經紀人都是這麽定價的。
房市月月不同，天天相異，房子狀況各各不一，所以又得找出自家房子與【最近】房子的差異而加減房價。
第二，定價得讓利與買方。
經紀人賣你那房子會賣多少？你得給經紀人多少？定價時得把本該給經紀人的那份的一小部分讓給買方。
第三，定價不出【框】。
每個房子都有個【框價】，這由其所在區域、房子狀況和賣房時間決定，隨時變化。要找到那【框價】的框，定價不要出框。這個框往往由五和零構成。
我為什麽給我那朋友房子定價79萬？因為他那區原來同型房當年三月前最高售價為73萬，即該區房子的【框價】在75萬內。同區三月賣房那家定價74萬（這說明其經紀人知道該區房子的【價框】），後來大家競價，那房子賣出75萬多，這就把該小區原有的【價框】打破。該區新【價框】就是八十萬。經紀人說朋友家可要價八十出頭，那未必明智。八十萬是個價框，越過它就是另一檔。該縣當時房價中位數為37萬，該小城平均房價41萬，在該區找八十萬以上房子的人約為百分之十。當地很多房產經紀公司稱八十萬以上的房子為豪華房，印房子的宣傳冊都用豪華紙張，八十萬以下的隻用普通紙張。
朋友那房若定價過八十萬就出框了，這樣一來就會砍去大半找房人，因為很多經紀人在其係統裏為該城中產買主找房設定的【框價】都在八十萬內，定價八十出頭就把大多數可能來看他房的排除在外。還有就是該區一英裏內有比他們房子新十年、大三四百尺的八十萬以上的房子。他那房跟那些房子比有差距。如我經紀此房，我會定價79.99萬以讓它進入【框價】為八十萬的買房人籃中以招來更多看房人。看房人多了，我就得機對他們談這房子的妙處，拿它跟附近八十萬以上的房子比。那些八十萬以上房子都是在大塊蓋房好地沒了時找邊角地蓋的，一小區就擠七八套房，都緊挨公路或建於河邊低窪處，小區都被車道隔絕封閉，去公園、運動場都得開車，而朋友這小區有四五個公園，人行路四通八達，環境優美宜居。低要價，招來更多人，讓他們了解房子優勝之處而願出價，這樣就可能造成競價而以高於要價的價格賣出。
自賣房要先判定若房子交給經紀人賣經紀人會要價多少，從而找到價框來設定最佳價位。我這朋友是自賣，定價不能太逼近框價的框，得讓利與買方，故而我定價79萬。
定好價後買主還要談價。因為你自行廣告賣房信息，難招來眾多鐵心買主爭相購買，可能就隻招來一個真心買主，他有討價還價優勢，這時就得在價錢上作點讓步以順利成交。
2024年3月24日 於芝加哥
