圍繞Shiller's Index Graph的思考（1）

Conehead 在他的文章（http://web.wenxuecity.com/BBSView.php?SubID=tzlc&MsgID=242305）中，提出這個問題：

During Great Depression, deflation was in full force, and yet the house price not only didn't deflate, it actually increased more than 10%?



下麵是我對這個問題的思考和分析，並張貼於原文後麵作為跟帖。

我不知道這張圖到底是怎麽得出來的，但感覺上它反應的是房價與通脹之間的關係，而並不是指房價的升降。關鍵是怎樣理解inflation adjusted這個概念，你看我這樣畫出這張圖是否合理？

首先，把1890年的房價作為基點100。假如當年的通脹率是3%，如果1891年的房價是103，那麽inflation adjusted的結果是 103/(1+3%)=100，在圖上看就是沒升沒降。如果房價沒變仍是100，那麽調整後的結果是 100/(1+3%)=97，在圖上看就是降了。相反，如果通縮了3%，房價即使沒變，調整後的價格是 100/(1-3%)=103, 在圖上看反而是升了。要是房價也跟著降了3%，在圖上看還是100，沒升沒降。由此看來，如果在圖上看，第二年比前一年上漲了，有可能是因為房價漲了而且漲幅比通脹率還高，也有可能是因為通縮了，房價沒變抑或是跌了但跌幅比通縮率為低。因此，LZ的問題可以這樣來解釋，大蕭條時期通縮率很高，房價有可能在下跌，但跌幅不如通縮大，所以在圖上看反而是上升了10%。


那麽我們能用這張圖做什麽呢？一大用處是用來衡量能否利用房子來對抗通脹。把圖中任何一年（就是你買房的那年）作為基點，往後幾年的index如果比你的基點值高，說明房價升幅超前於通脹，是好的hedge。如果幾年下來都比你的基點值低，就說明不是好的保值工具。例如有人在1890年買的房，因為從 1890年到1945年之間，index都在100以下，所以房價漲幅落後於通脹（或是房價跌幅高於通縮），這50年間房子沒有起到保值的作用。但如果有人是在1970年買的房（基點值110），圖中顯示最近40年來，index始終在110以上甚至高過很多，說明房子不僅保值了而且在增值，幫你在積累（創造？）財富。

樓上有人宣稱，Housing will be down 70%. 為什麽？難道房價（index）回到110才比較合理嗎？為什麽110比較合理呢？就因為最近50年來都是在他附近震蕩嗎？那麽怎麽解釋1942年起從 70到110的那次急升，然後就再沒回到70而維持在110附近震蕩的事實呢？為什麽這次急升之後就不能維持在180-200之間震蕩個四，五十年呢？index維持在哪個水平是由國際形勢，國家經濟狀況，人口增長，就業率，金融政策等因素綜合起來所決定的，我感覺110水平的時代已經過去了。

看看圖，琢磨一下，好玩而已，無法用來作為投資決定的依據。首先，這是一張全國統計數據圖，而房地產is very local。再者，曆史是在重複，但不是在exactly的重複，想憑曆史數據來守株待兔，往往等來的不是兔子。來了一隻野豬，你視而不見，放它過去。幾年之後，幡然悔悟，shit, 野豬不是更大嗎，我逮住它多好，幹嘛要專心等兔子啊？~_~