總算看到建築木材與勞工成本大幅降價

總算看到建築木材與勞工成本大幅降價

如山

（2023年1月17日，星期二）

疫情三年是我建築20年經曆中建築進度最慢、成本最高的三年。

建築成本中最大的Lumber由2019年到2021年高峰期長了三倍多，總建築成本（不計算資金成本）增加 35% 到 40%。

也許不必抱怨建築成本上升太快與太高，因為與此同時，從2021年初開始到2022年中聯邦銀行開始加息前，西雅圖東區房價上升了70%到80%！當然經曆過這半年多來聯邦銀行的連續加息，西雅圖東區房價已經下跌20%左右。合理呀，市場嘛，上升太快的必然下跌快。我14年前的博文已經揭示過這一規律。

而剛剛獲得的Lumber供應商quotes 與去年5月比降低了40%！勞工Quotes降低不多，但也有5% 到10% 的降幅。關鍵是材料供應與勞工的schedules 容易，不必浪費在等待時間上。

略數2021到2022 物質供應的等待時間：水泥1個月（正常期3天到4天）、Lumber 中的 trusses 3到5個月、Windows 6 個月到8個月、Garage doors 8 個月到10個月（full glass styles）、Appliances 8 個月到10個月……

現在施工的工期預計比2021 到2022年中縮短30% 到40% 的時間。

當地建築行業中材料與勞工的降低當然也是市場力量的結果：當地房價降低、很多builder hold back projects、建築需求減少導致材料與人工降低。但本人認為，通貨膨脹與全球供應鏈導致價格還是不能回到疫情前的2019年。全球供應鏈因為部分國家戰爭（包括貿易戰與去全球化）不會在一兩年內改善。以後恐怕也不會回複到疫情前的那個成本，隻是看長多少的問題。

而現在假如是現買地建築，Resale在當地未必合算。因為當地的土地供應有限，假如需要建築貸款的話財務成本升高了很多，最關鍵的還是房價跌。不是說就不可能賺錢，隻是自己需要看自己找到的deal 如何和個人財務計劃。

讀者可能問：那你現在還在做開發與建築嗎？我的回答是肯定的，隻是多與少的問題。不過近幾年我都是在做我早年買入的便宜Projects。我的成本很低。並且建好後並不打算賣，隻是hold 來出租。去年建成的三個新房本來的計劃也是長期出租，不是賣。

我新建好的出租物業ROE很低，但ROI and Cash on Cash return 不低，估計比一般地主買入的出租房return 高。高的原因是這些長期項目我付出了10來年的持有成本：時間、精力（資金的機會成本也計算在成本中了），再加上建築的時間精力投入。這個不是靠”狗屎運“，靠的是付出的長期努力與時間的回報。

有人說過，成就偉大需要兩樣東西：一是專注，二是時間。我修改一下應用：想成為有成地主需要兩樣東西：一是專注，二是時間。

最後照例聲明一下：該博文意在分享本人建築與投資的經曆與觀察，並非投資建議。

 

謝謝諸位的閱讀和捧場。

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）