在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
言歸正傳。
我對新東西一直沒有失去學習的興趣。當然，人的時間精力有限，我也隻是對我感興趣的東西保持學習的興趣。我從不敢像某些牛人一樣，藐視某種行業，例如地主的低知識含量。在不久前有關經營餐館的討論中，有網友就說過，中餐館很多衛生間不幹淨，其中的原因有因為根本不懂如何清潔衛生間。是的，清潔衛生間的知識含量應該也很低，都不難，都可以通過學習掌握。可此刻不懂就是不懂。我不敢藐視清潔衛生間的知識和技能。
其實我現在每天都讀一定量與房產內容有關的書，我從來也沒有停止過學習。對知識的渴望是我學習的動力，便於網上或網下的BSO也是動力之一。這可看成是上網的唯一好處，或者給自己泡網的一個理由了。哈哈哈。
話說投壇上每天有不少關於房產的提問。大多數是新手問些老生常談的問題，但不時也有些新題目、新內容，就引起我的興趣去研究。下麵是最近發生的一個例子。
投壇富有裝修經驗的瞎哥和房友均指出，這些裝修公司要價太高，忽悠業主。瞎哥甚至抄出2009 IRC的要求。認為要滿足這些要求在技術上很容易做到，不必那麽麻煩，因此不需要那麽多錢。是那些裝修公司亂忽悠。建議向當地城市有關部門進一步證實他們的要求。
可隨後，有一位網友發帖指出，安裝廚房大功率抽風機的錢是花在防火，關鍵要求不是Makeup air。抽油煙機的要求Cover在IMC。啊，是的，IMC我倒是忽略了。那看來我也答得不全。尤其是怎麽做防火法的呢？都有哪些技術可以達到呢？突然一驚，我家裏10來年前就安裝了大功率的太平洋抽油煙機。一直沒有留意這個問題。趕緊查對，原來是900CFM，還稀裏糊塗地用了10年都不知道。防火的隱患比Makeup air重要多了。再想，要是我建的新房中，有買家要求改為超過400cfm的大功率抽油煙機又該如何處理呢？雖然我目前沒有碰到過，但也應該知道。那些Makeup air和防火的要求到底是別人的當地要求，還是我們當地的Code也有類似要求？帶著這些疑問，我開始對這個題目重新研究和調查。
2009年開始的Code的要求其實已經寫得很清楚，隻是當時我跟瞎哥都沒有仔細領會這個意思。原文這樣：
“Makeup air required. Exhaust hoodsystems capable of exhausting in excess of 400 cubic feet per minute should be provided with makeup air at a rate approximately equal to exhaust air rate. Such makeup air systems shall be equipped with a means of closure and shall be automatically controlled to start and operate simultaneously with exhaust system.”
請留意我Highline部分文字。這個要求關鍵是有一個與廚房抽油煙機同步開關的設備，這樣才能正確補空氣，同時也達到節省能源的緊密房子的要求。相應地，這個補空氣設備也要獨立的管道。這樣一來，錢就少不了。我問過上麵提到的HVAC專家，費用都在2千到3千之間。要是在冬天很寒冷的地區，很要使用有加熱進來空氣的裝置。其相應費用還要加1千左右。
這個跟我們的關係大不大？據我所知，很多華人的房子都改裝了大功率抽油煙機（超過400CFM）。以前沒有裝Makeup air設備的怎麽辦？使用廚房抽油煙機時打開窗戶或者門（越靠近越好）。
有人可能要說，我有大功率抽油煙機，沒有裝Makeup air設備，長期使用也不見有什麽問題，這是多此一舉吧？我隻能回答，我家也一樣，不知道已經用了10年。但是影響不是那麽容易眼見的。房子的Code都是試圖不斷提高居住環境安全、有利身體健康、增加舒適度的方向發展。自認是學者的同鞋們，更應該相信科學研究的結論。有關研究說在緊密房子沒有相關Makeup air措施的負麵影響是這樣的：
Backdating of combustion appliance------the makeup air is often pulled backwards through water-heater flues or down wood-burning chimneys— a phenomenon called backdrafting. Since the flue gases of some combustion appliances can include carbon monoxide, backdating is dangerous. In some cases, it can be life-threatening.
Outdoor odors introduced to home.
Radon drive increases.
Door operation issues.
Enclosure moisture problems.
最後，根據我再三查證IRC，IMC與Energy code books和詢問專家都找不到有那位網友提到的防火要求。當時她特別開了一貼，題目大概是：大功率抽油煙機的錢到底花在哪裏？她的貼中提到主要在防火，不是Makeup air。從她的貼子文字看，應該是這方麵的行家或者正在讀這方麵的工程師。那位網友要是讀到我這篇文章，請提供詳細的防火要求來源。我是真心想學習。先謝謝了。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
比如，門或者窗戶就在爐頭一兩米遠。油煙機的目的是吸走油煙，它在爐頭上方產生負壓。如果makeup air很近的話，房子其他地方基本不產生負壓，也就沒有了大範圍的熱損失，也不會有有毒氣體被吸出來，不如地下室長的mold，radon，壁爐鍋爐裏的CO，馬桶下水道裏的H2S,methane等。
所以負壓要控製在圍繞爐頭的那一小周圍是最有效的。這個時候油煙機就做為爐頭的local exhaust ventilation來用了。
如果門窗開口很遠，也就是makeup air很遠，比如房子的另一端，那麽整個房子就都負壓了，這樣油煙機就被當成了整個房子的general ventilation了，除煙的效果不會降低多少，如果空氣流動不受阻的話，但是有毒氣體卻可能流到屋子裏了，這樣恰恰失去了安裝makeup air的初衷了。(radon, CO, H2S, Methane, Mold, PAHs, etc.)
所以開口越近越好是完全正確的。隻有一種極端情況是不好的，那就是一個小開口在牆上，緊鄰爐頭，高度也接近油煙機，空氣流動路徑沒有包括爐頭上方的炒菜空間，那麽可能產生空氣直接從開口流到油煙機吸口裏而不能在爐頭上方產生足夠的負壓，也就是“短路”。
沒有好的makeup air,大功率油煙機等於沒有用處，因為efficiency一定下降；要是還一直很好用，要麽說明本來就不需用這麽大功率的油煙機；要麽說明房子透風的地方可真多。:-) makeup air is very very important...
thanks for reading
做為這方麵的專業人士，我認為如山老師說的沒錯，是越近越好。
比如，門或者窗戶就在爐頭一兩米遠。油煙機的目的是吸走油煙，它在爐頭上方產生負壓。如果makeup air很近的話，房子其他地方基本不產生負壓，也就沒有了大範圍的熱損失，也不會有有毒氣體被吸出來，不如地下室長的mold，radon，壁爐鍋爐裏的CO，馬桶下水道裏的H2S,methane等。
所以負壓要控製在圍繞爐頭的那一小周圍是最有效的。這個時候油煙機就做為爐頭的local exhaust ventilation來用了。
如果門窗開口很遠，也就是makeup air很遠，比如房子的另一端，那麽整個房子就都負壓了，這樣油煙機就被當成了整個房子的general ventilation了，除煙的效果不會降低多少，如果空氣流動不受阻的話，但是有毒氣體卻可能流到屋子裏了，這樣恰恰失去了安裝makeup air的初衷了。(radon, CO, H2S, Methane, Mold, PAHs, etc.)
所以開口越近越好是完全正確的。隻有一種極端情況是不好的，那就是一個小開口在牆上，緊鄰爐頭，高度也接近油煙機，空氣流動路徑沒有包括爐頭上方的炒菜空間，那麽可能產生空氣直接從開口流到油煙機吸口裏而不能在爐頭上方產生足夠的負壓，也就是“短路”。
沒有好的makeup air,大功率油煙機等於沒有用處；要是還一直很好用，說明房子透風的地方可真多。:-) makeup air is very very important...
thanks for reading
如山的個人事業和審美情趣都是投壇裏的佼佼者。