在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
雇請裝修工/Contractor的悲催經曆、風險與經驗
如山
（2013年11月17日，星期天）
近日投壇談論裝修工的比較多。很多讀者相信從中也學到一些經驗教訓。本人在美國專職經營房產十多年，從出租、Flipping到建築，做過的房子應該也在幾百個了，自然跟裝修工/Handyman/Contractor打交道不少。下麵是我在跟裝修工打交道過程的一些經驗與體會，給同鞋們一些參考，歡迎大家補充。
先說我雇裝修工其中兩個比較典型的悲催經曆。
悲催經曆一：經出租房鄰居的介紹，開始雇請一位裝修工（白人）。價錢很便宜，活也可以，尤其在自己似懂非懂階段，根本分辨不出錯誤之處。他在兩年間做了我二十幾間房子，都是中到大的裝修。但是他的特點是，每次都要先付一些錢開工，也不多，就幾百塊。然後，自然是每個階段進展都要我付錢。理由自然是既沒錢買材料又欠生活費。好，這都沒問題。錢反正是要給，早給遲給而已。就這樣他幫我做了二十幾間房子。直到後來越來越要錢頻繁，終於有一天在一個大項目要我先付4千塊定金去買幾個窗子及其它材料時，人失蹤了。我反複電話聯絡幾天，沒有任何回應。開頭我想，他可能家裏有緊急情況或者意外。直到幾個星期後我又請了別的裝修工繼續開工，偶然發現他回到我的物業搬木頭，那是房子用餘下準備擰掉的Lumber。他倒是十分坦然地麵對我，說，是我欠你的錢，我現在沒錢了，等我有錢時再還你。我也隻好跟他握手道別。你可以做什麽呢？當然可以告他，但是開庭後好的結果除了準備材料花了開庭費拿到一個判決之外，還能拿到什麽呢？“光腳的不怕穿鞋的”，無產階級沒有東西可失去的，難道還怕你一紙勝訴狀嗎？算啦，安慰自己說，那權當對他幫我低價做了那麽多房子的補貼吧。以後不用他就是了。
悲催經曆二：一位中國朋友推薦的中國裝修工，外州剛剛搬來。見麵聊過之後覺得可以，開始做我的裝修項目。前麵幾個平安無事，最後一個也是完工了，就除了裝修的垃圾沒有清理。他告訴有急事要到外地，能否馬上結帳。結帳後倒是他先發現我多付了1千。多付的原因是我忘記扣除已經付他的1千塊定金。他告訴我回來之後再打電話給我。我說沒問題，放心去辦你的事吧。但是10天過去杳無音信，因為那些垃圾還在，我要清理掉好賣房。後來我隻好再請人清，差不多1千塊。這個例子說明什麽呢？顯然他人並不壞，但是人在利益誘惑下會變。某些時候，誠信會退居第二位。可能有人會想，就不說誠信了，他為什麽為了2千塊可以失去我這樣一個好客戶呢？答案是，看眼前比看長遠的人多。況且，在我們這裏隻要有正規license並且做工可以的裝修工不愁沒工開。
至於裝修工做有錯誤、做得某些地方馬虎就常常有的事。你懂得越多，要求越高你發現不完美的就越多。幾乎不會有一個是完美的。作為雇主，有時候隻能是“得過且過”的心態才成。不然，你隻能是自己做，假如你自己能夠做並且做得更好的話。
雇請裝修工/Contractor的風險歸納
請到差的裝修工有哪些風險？歸納起來有如下幾點：
1. 直接經濟損失的風險。這個是大家最容易想到碰到的。具體表現就是做錯了，但是不肯回來改正，可能變成花更多錢去重新請人做。例如，花了幾千塊做一個廚房或者廁所的upgrade，做完後發現安裝錯誤，不久漏水，導致需要重新做，再花幾千重新做。這個我也有過。請過一位跟我做了很多個房子的台灣裝修工。有Contractor license，Insurance 和 bond。個人知識很豐富。還會畫建築圖。自己親手建過一棟10 unites的 Condo，隻是請少量的Labor和租equipment。所以，我相信他能做Roofing。但是他做的新屋頂兩年後才發現漏水，我隻好再請專門做Roofing的公司Demo兩年新的屋頂，重新再做一次，因為不符合規矩的地方多，修理不劃算了。
2. 責任風險。例如工人在你家做工時受傷，他們沒執照沒保險，你變成他們的直接雇主。而你又沒有相應的保險Cover時，業主要負擔受傷工人的所有索賠。
3. 人生安全風險。這是指個人甚至家庭的安全遭到威脅的風險。具體例子？請到不認識、無從查找的人進屋，從而引至悲劇發生。有一個這樣的案例發生在幾年前的鹽湖城。話說夫婦倆定期去教堂，連續幾次都碰到同一個流浪漢在周圍徘徊。於是問他有什麽需要幫忙，答日沒工作沒錢。夫婦問他會做什麽，答會做裝修。屋頂會做嗎？答，會。好，他們家裏正需要修屋頂還是換屋頂。然後就帶他回家做工，付工錢，管飯吃。幾天後，一個月黑風高的夜晚，該流浪漢連同他們十來歲的女兒失蹤了。報警，多方尋找不果。更悲催的是，失蹤幾年後該女孩被發現在鹽湖城街頭遊蕩，不肯回家了。她已經被那流浪漢的宗教徹底洗腦了。有鑒於此，老婆大人從來不允許我在Home Depot 或者Lowes帶任何Labor到家裏幹活，則使是做Landscaping類不進屋的也不成。是的，要是裝修工或Labor在家裏幹活，碰上壞的，他們有很多機會做手腳（不是指迷信方麵）。
針對上麵提到的風險，下麵是我總結我自己鑒別/雇請裝修工的準則：
1. 凡是有危險性和技術性強的裝修工作，例如大範圍的水、電、冷暖氣係統、Roofing、以及兩層樓以上高的Siding、外牆油漆，砍或者Trim大而高的樹等等必請有License， Insurance，bond，Worker compensation的Contractor。不清楚其它州，但按本州以及整個西海岸城市，沒有這些，有些是不允許做的。但則使是允許做的，沒有上麵這些就將整個Liability落到業主身上。例如砍樹的掉下來，工人的一切賠償都要業主承擔。有了上麵那四項，一旦有人受傷除非有別的因素證明業主有過失，否則業主沒責任。
2. 一般的室內裝修，不牽涉上麵所說內容的裝修工，以朋友（當然是信任的朋友，不是僅僅一次Party認識的“朋友”）推薦，或者能夠查到背景的優先考慮。必須在這個行業做了5年以上的為考慮。要是沒有推薦人，就網上找盡可能多的資料，例如從Angies List等等資源去找。
3. “便宜沒好貨”，這是生活中無數實踐的總結。不僅僅適用於雇請裝修工。愛便宜、想省錢應該是所有人類的共同特點，無可厚非。但是，便宜一定有便宜的原因。貴有貴的道理。誰也不想多付錢，假如你能拿到三個以上的Bid，一般是選中間的為好。選最低的常常在後期帶來問題，尤其對於不懂/不完全懂或者沒時間整天監督裝修的業主。有人可能說，我的既便宜又好。那麽恭喜你，狗屎運總是有人走到的。
4. 不要請遠程裝修。你想想從一開始遠程裝修工的報價是什麽狀況。所有需要真正報價的裝修工程，應該都是到了現場才能決定的。則令是油漆這樣聽起來很簡單的活，也要看過原來的牆麵狀況、底色跟要油漆的色、多長時間沒油漆等等因素才能準確。所以，幾百塊以上的工，憑電話估計對雇主與裝修工雙方都是不太靠譜的。因此你說遠程的裝修工到底先來看過才給估還是不用來就估價呢？來嘛，這麽遠距離，估完價業主不請他，人家怎麽辦。要是來到準備開工才估價，要是不能達成一致，叫人家離開？我要是業主處於那種狀況，吃虧的一定是我。因為我不可能就這樣不給工做叫別人走。這種狀況，常常在我多次用過的Contractor上也發生，還不是遠程。因為幾百塊（有時是1、2千錢）以內的活，你不想人家來回跑，就是叫他做完做給發票。這種狀況常常超出我的預計。所以，遠程的報價就更不可信。其次，大一點的工程，特別是牽涉水、電、HVAC等等，往往都是使用一段時間才能發現問題。要是遠程的，你能叫別人回頭修？
5. 請Labor與請議和價格的裝修不同。請Labor就是安小時計算工錢。這種除非非常信任並且別人有過很好的記錄，否則隻能用於做很簡單的體力活，例如清理Yard，掉垃圾等等。凡是請Labour，我都參與做或者從頭到尾自己在場。請Labour除了前麵風險歸納中提到的責任風險、人身風險之外，還有效率與價值的問題。人在有利益衝突麵前都會先考慮自己，既然做多做少都是按小時算，慢慢“磨洋工”就是可以理解的。
6. 不請任何需要預付定金的裝修工/Contractor。要是材料占了總價的大部分並且清單清楚，就自己Order讓他們Pick up或者跟他們一塊。但這樣一來，對普通業餘地主多了額外的活。要是該裝修工就等著這個定金開鍋，就可判斷他要不做得很差，沒有足夠的活，要不有個人其它毛病財務很困難或者沒有財務信用。這種狀況的裝修工通常是用超低價來吸引顧客。無論是哪一種，都不會是好的裝修工/Contractor。他遲早會給你帶來麻煩。
暫時想到以上這些，歡迎諸位根據自己的經驗糾正補充。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
