在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
本人鬥膽斷言：底特律房產與經濟不久一定會回來（多圖）
如山
（2013年8月11日，星期天）
汽車城底特律於今年7月18日申請破產。
眾所周知，現在的底特律一片蕭條。其蕭條源於美國汽車業的式微。20世紀的頭半個世紀，伴隨美國汽車業的興起和旺盛，是底特律的輝煌時期。其最高居住人口達180多萬。隨後，受日本等海外汽車的衝擊，加上工會的矛盾，造成這個曾經輝煌的世界汽車城開始走下坡路。“冰凍三尺，非一日之寒”，汽車城日漸式微形成了惡性循環，當地政府稅收早已不堪重負。到今日，40%的城市路燈已經損壞，高犯罪率，緊急電話要58分鍾才能回應。居住人口現在下降到隻有70多萬。100元以下的房子比比皆是，當地的說法是要買房先買槍。
麵對這樣一個滿目瘡痍的城市，人們基本是失望的情緒。慨歎其一百年不會回來、複蘇遙遙無期者大有人在。那為什麽我竟敢預言其“不久一定回來”呢？童鞋們一定會追問，“不久”是多久？答：十年左右！快則五年，慢則15年。反正不會是一百年，今天的讀者們都有機會見證。
理由呢？且聽我慢慢道來。
就我看來，底特律的衰敗與三個因素有關：一，美國汽車業競爭力的下降，表現在成本與技術兩方麵。這個是多方麵因素造成的，不是本文也不是我的能力能夠分析清楚的；二，越來越強大的工會組織；三，當地政府的管理係統和能力。這三個因素又是互相關聯的，特別是前兩個，可能還互為因果。
從當地的汽車行業來說，通用汽車等通過破產已經將大工會這個阻礙去掉。而城市政府的破產給了她重組債務和管理係統的機會。據新聞報道，新接手的管理人發現，“欠債180多億美元的底特律市政廳辦公桌裏竟然躺著一張百萬美元支票。”新管理人披露，底特律的管理係統還是50年前的。雖然政府未必能對汽車業起什麽作用，但其可在尋求多元化結構上努力。
我之所以預測其不久會見複蘇，主要是簡單地從市場規律和成本的角度去考慮。
市場規律就是現在底特律已經到了最低點，再差也差不到那裏去。這個城市過去是依托汽車業，但重新的複蘇不必僅依靠汽車業。而政府的破產等於一個轉折點，是“置於死地而後生”。
而“成本”是指什麽呢?一個成規模的城市係統要花很多錢和時間才能建立。讀者可能說，美國有的是地，到外麵找一塊大空地重新建一個新城市還沒那些問題，不是更好？我從自己作為小發展商的了解，建立城市花費巨大。城市中，大家看的硬件隻是在表麵的高樓或者地麵上的房子。但是城市的街道、埋在地下的管道（utility line）等等是一筆巨大的成本。舊的建築物可以不要，重新再建，但地下的不需要棄置。大家在不需要公共utility的地方看到在空地上建一個房子還簡單，但是城市中建就不是那麽簡單。多少費用在地下？城市中一塊未開發的地變成可用地，我這裏的開發成本是平均每塊地3到8萬美元。你們可以想想，一個139平英裏的城市地下的成本是多少？還有，與這個城市連接的縱橫交錯的交通網呢？那也是一筆巨大的成本。那麽，成本與底特律複蘇的關係如何? 在當地政府有效的管理、適當的政策下，超低成本的地一定吸引很多大公司過來。企業算的是成本與回報，全世界一樣。錢和投資會往低成本的地方流。
這就是我預言底特律短則五年，長則15年會見複蘇的根據。
下麵讓我們看美國麻省一個雖然小一點但是有類似情況的城市。
位於波士頓南麵約20多英裏有一個小城市，叫布羅克頓（Brockton）。人口9萬多，占地20多平方英裏。她曾經是世界鞋業的首都。由於製鞋需要的技術很低，隨著國外鞋業的發展和勞動力低廉而工廠外移，從上世紀八十年代開始，布羅克頓的經濟日漸式微。慢慢地，建築樓空置，房產價格下跌，出租房、住房被Foreclosure比比皆是。這些空置的樓房又變成了毒品買賣和犯罪的黑窩。其重要的轉折點發生在九十年代末新選的市長Jack Units。他是一位有激情改變現狀，有膽量有領導才能的市長。他帶領了政府的團隊，拆除大量有空置和黑窩的Multi-family building，以低價賣給願意建Single-family home的人，重新建了五間學校，改善了布羅克頓到波士頓的交通。這樣，吸引了在波士頓工作的人們可以住在布羅克頓。布羅克頓的房產開始大漲，經濟發展，形成了良性循環。至今，在布羅克頓市政廳的牆上還掛著Jack Units的一雙穿破的鞋。
上麵兩個例子還證實了一點，對於準備長期持有物業（例如商業房產）的投資者，應該盡可能選擇多元化城市去投，不要選擇依靠單一行業的地方。
綜合而言，一個城市的建立，特別是像底特律這樣的大城市，是需要很大的成本和時間才能形成的。而城市建設中埋地下還有很多普通人表麵看不到的成本。更重要的是，由交通、環境、城市係統建設等等奠定大城市土地價值不容易消失。當地價跌到一定程度，部分工廠、倉庫和其它需要占地大的商業和資本都會往低成本的地方流動。
當然，這些看法，也是基於本人對美國未來的經濟的看好。而樂觀的基礎也是出於對美國良好法律係統、民主係統、自然資源的信心。
有政治抱負有能力的華裔，請競選底特律市長，你一定會有所作為！
聲明：上麵分析隻是個人觀點。本人不在底特律，也不準備近期投資底特律。並且不建議現在投資底特律的房產。但是在底特律附近的人和想投資那裏的人，值得密切關注她未來幾年的變化。最後，投資總是有風險，自己應該根據自己的財務和家庭狀況作出選擇和決定。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
底特律
底特律現在荒廢的房子
麻省布羅克頓
