在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
如何判斷一個物業（住宅）是否值得買呢（上）？
如山
（2011年2月6日，星期日）
這個物業值得買嗎？這是我常常被問到的問題。提問人給出房子的年齡、麵積、大概好區或者中等區等等資料；有些甚至給出了租金收入，費用甚至Cap rate等。提問者有些還是比較熟悉的網友。但我多數情況下是不回答，或者是沒有給出清楚確定的回答。為什麽呢？是不願意幫忙？是為了怕說錯故意模棱兩可嗎？這說對了部分。雖然不是故意模棱兩可，但確實不想誤導。不想因為我的不靠譜的意見而影響他們的重要決定。
為什麽這麽說呢？判斷一個物業的價值，是一個投資者/買家很重要的能力。長期而言，是決定你在房產上成功還是失敗的重要因素。而要真正判斷一個物業的價值，在我看來，非具體調查很多相關以至到現場看了物業，都說不好。
我常常看到投壇上有人回答這類問題時，總是簡單地根據Cap rate馬上回答值得還是不值得買。這個方法很不可靠。例如說，根據提問人介紹的Cap rate是10%，就說好。但是，回答人是否知道他們當地輕易地就能買到Cap rate是15%的物業呢？
那麽看一個物業價值或者未來升值潛力到底要分析哪些因素呢？理論上有如下因素能影響物業的前景，我們先從大到小的範圍看下去：
全國的影響：
- 全國經濟前景、失業率
- 利率走向
- 買家對房地產市場前景的預期
…………………
（讀者可以繼續加上去）
本州、County或者城市範圍
- 平均收入和收入成長趨勢、生活費用、可承受力。
- 當地經濟、失業率、Foreclosure率走向。
- 安全(犯罪率)、空氣和水的質量。
- 人口變動。無疑人口的增加對當地房地產有升值作用；相反，人口下降就是房地產的負麵影響。而人口變動又由內部人口成長率、外部淨移民人數、家庭結構（單身父/母與小孩，結婚夫婦與小孩等等）、人口統計學上的變動等等影響。
- 教育程度和學校質量、文化和藝術。
- 交通。
- 氣候。
- 娛樂設施。
- 當地政府稅或者Benefits。
………………
（讀者可以繼續加上去）
物業所在的社區/屋村
（社區/屋村的影響條件與上麵“本州、County或者城市範圍”有部分是重疊的。）
- 安全(犯罪率)
- 收入
- 學校
- 人口結構（小孩、單身家庭）
- 交通、噪音
- 物業年代
- 距離商店、醫院等方便性
- 社區/屋村的停車、Restriction/Covenants，Zoning
………………
（讀者可以繼續加上去）
哇，這麽多資料怎麽查、怎麽分析呀？複雜是吧？其實我也覺得是。上麵的影響都是存在的，但是最簡便易行和馬上見效的是下麵：
分析具體物業
第一步：做
在
有些時候，是很難找到近似的物業來比較的。這種狀況就要靠你的分析，要更大範圍的比較物來加減價格，從而作出價值判斷。
但是，高可比性的地區最少挑戰性，也少了挖掘潛在價值的條件。
第二步：檢視物業的所有條件
這個房子是否已經Upgrade和是否需要Upgrade。具體有哪些項目需要Upgrade或者修理，其相關費用多少？例如電、水、暖氣/空調係統是否需要Upgrade；更加詳細一點的例子：電是100安培或者已經200安培。還有什麽可以通過修理、Upgrade或者甚至是加建可以增加物業價值的。這一部分是為你帶來價值和利潤的主要成分，也是買入房產創造價值的重要一步。我就喜歡買那些問題多多的。因為這種房子嚇退了大多數普通買家。有時候通過很少的Improvement就可以大幅提高物業的價值。
要是經驗不夠做不了第二步，最起碼也要做第一步的
為什麽我說做
必須看過物業才能作判斷
從上麵的分析大家應該可以明白，為什麽我說要看過物業才能給出有價值的意見。下麵進一步說明。
例如你頭疼，打電話問一個在外地做醫生的很要好的朋友，你仔細描述了怎麽不舒服。但是你這位醫生朋友很可能還是建議叫你去看當地醫生。因為當地的醫生看到你人之後，很可能問了你以為不是重要部分的症狀，從而作出更加正確的判斷。又如，你跟一位律師描述一個Case，你以為很簡單，憑這些資料就能給你意見。律師要求你傳真所以文件，包括一些你本來以為是無關的或者非重要的文件。因為我常常有這樣的經曆。經過與專業人員麵對麵的交流，原來我以為無關要緊的資料其實是非常重要的判斷信息。這就是為什麽我大多數情況下無法給出明確答複的原因。JY兄曾經說過：最好的回答是不回答。我十分讚同。對於網上問房子價值的大多數Case是這樣的。
下麵用一個我去年經曆的例子來進一步演繹這一點。
去年有一位我們當地的朋友看中了一個物業，SFH。開價23萬。經紀告訴他是剛剛出來的REO房，要趕快下Offer才能拿到。他看了，覺得是很便宜，不過他做房地產還不久，拿不定主意。叫我幫忙看看。我知道那區是一個好區，光地價就值接近20萬。我在
這個例子是想說明，就算是我的同城，也要親自去現場看了才能知道他。不懂或者懂得少的人，無法轉述全部資料，往往包括重要資料。
總結
判斷一個物業的價值和潛在價值需要看全國、本州、County或者城市的相關資料。但是更加重要、容易並且可行性高的是看物業所在的社區/屋村，特別是分析具體物業的
此文的一個目的之一是想向那些曾經叫我幫忙判斷物業價值的網友解析，我為什麽沒有一個很確定的答案給你們。
以上隻是我個人看法，不一定正確，僅供討論參考。請讀者指正。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
為什麽不可以買？隻要有足夠的折扣就可以買。而在一個下降的市場更容易找到折扣大的房子。就是別買市場價。
謝謝如山回複。那這時候還能買嗎？
這就表明你當地市場在下降中。
inspectior一般無法確定，除非十分明顯而反應在表麵的問題。但是現在你看是否潮濕，潮濕到什麽程度不是更清楚？當然，就算basement有潮濕也未必可以證明是wetland引起。因為還要看wetland的具體條件。總之，要是在雨季basement都可以接受就是沒問題了。
有多近？
假如建房或者後來在圍著房子周圍的drainage做好的話是應該沒問題的。
謝謝光臨。
weland屬於保護地帶，在上麵不能建任何東西。一般不會有壞的影響，是否有好的影響，要看在哪裏和周圍環境。例如靠近密集屋村，weland就給你privacy。是好的影響。