答與朋友合作做房地產之資金使用問題-CND房地產線

答與朋友合作做房地產之資金使用問題 -CND 房地產線

如山整理

（ 2009 年 9 月 10 日 ）

評論與提問： beijing7750 2009-09-09 20:32

如山 , experts, and 朋友們，
我有一個被動的夥伴 (passive partner),who can 帶來 50 ％的 fund 到 table 中。我的夥伴，（由於某種原因），希望共同擁有 Title ，他不希望以後任何貸款 (his name will not be on any loan paper) 。 But 我需要使用 Title 來獲取貸款 (future) 。我們如何才能 work out a deal ?
Put it another way: Is it possible to have only my name on title, but my partner is ensured to have his portion of profit and I can get loans using the property? How?
As you know, to get a loan, all people on title (and their spouses) need to sign the loan paper.
I am thinking TIC or Partnership, but not sure I can get loans for that without his consent (he will not sign any loan paper).
Thank you

如山回應（回答）：

你的話聽起來前後矛盾。前麵你說“我的夥伴，希望共同擁有 Title ”。但是後麵又說“ Is it possible to have only my name on title…” 。要是你的 partner 想要他的名字在 title ，又怎麽可以隻用你的名字在 title ？首先這個同意與否是看你跟你的 partner 的互動而定。現在讓我假設一個具體的例子來分析一下。

案例： A 與 B 想共同做房地產買賣。 A 錢不多，需要貸款才能做。但是對買房、裝修和轉手有專長； B 有錢但是不熟悉整個操作過程，同時 B 不想貸款做房產。 A 想利用 B 的資金， 而 B 想利用 A 的專業。現在有一個 project （一個房子或者幾個房子）共需資金 100 。

合作方式有如下幾種 ;

1. A 與 B 各出 50% 現金去做並且共同 hold Title 。利潤和風險各 50% 。但是問題是 A 沒有這麽多現金，而且也不公平。因為 A 陳了出錢，還貢獻了知識、經驗與能力。

2. A 與 B 共同 hold Title(TIC-Tenancy in Common 或者 其它 partnership 形式 ) 並且共同貸款。這解決了 A 的資金問題，但是 B 不願意在貸款上麵有責任（貸款時是避免不了要雙方都簽字，因為銀行需要用個人來做擔保）。所以也不成。

3. 用 A 的名字 hold tile 並且貸款（貸款 75% ，也就是 25 萬 down payment ，貸款 75 萬）。然後 A 與 B 簽 joint venture 。這當然完全解決了 A 的資金問題，而且 B 不用簽貸款。但是這裏又帶來兩個問題： a ） B 不在 Title 上（當然有一份 joint venture 合同連接）； b ） B 出資 50% ， 也就是 50 萬。那麽 A 的 down payment 都不用自己出，還有 25 萬拿回來。這麽好的事，要是 B 同意，當然對 A 是非常有利。

4. A 與 B 共同 hold Title 。 B 出 50% 現金，也就是 50 萬。 A 出 20 萬，就是 20% 。餘下的 30 萬（ 30% ）由 A 向 B 借，用 A 的全部股份做擔保，利息雙方議定。這樣既可滿足 B 要 hold Title 的要求，也滿足 A 的資金問題。就看 B 有沒有那麽多錢和是否願意。

你們的條件如何能令雙方接受是看你們的互動情況。

以上是本人的看法供你參考。其它辦法暫時想不出來。或者其他網友有更好的主意。

評論與提問：beijing7750 2009-09-10 16:42

Your case is exactly my situation now.
Looks like (4) is the only solution now. Thank you.

Any other solutions?

如山回應（回答）：

你這不又是廢話嗎？我的案例就是根據你的情況設計的 呀。 我要是還能想出別的方法不就列出來了嗎？