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我對房地產價格趨勢和應對策略的一點看法（1）
如山
（2009年7月28日）
房地產的未來趨勢是一個不好談，但又是我們十分關心的話題。從理論基礎而言，我不如CND的房地產線上和投壇上的很多人。我不是“名人”，也不是做理論或者預測有關的工作為生，所以預測錯也完全沒有負擔。我沒有做過多少理論研究，就從我作為一個全職房地產商人的角度來說一下我的想法和做法吧。請專家與行家指正。
1．全美房地產市場概況
根據 S & P Case-Shiller Home Price Indices 的資料，全美平均從高峰期（2006年）到2009年第一季度為止下跌約32%，回到2002年的價格水平。但是，就跌幅而言各個地區的情況很不一樣，差別有些很大。請看下圖（該圖是反應至2008年底的狀況，我沒有找到2009年4月止像這裏包括多個城市的圖）
人們常常喜歡用價格從高峰期下跌了百分之多少來說那裏的房地產市場狀況。我個人認為，因為各地房產過去的升幅有很大的不同，所以用跌幅大少的數據不如用年份的比較來分析未來趨勢比較合理。以下是我根據S & P Case-Shiller Home Price Indices2009年第一季度反應的數據與相應大約年份價格水平對一些城市的下跌程度比較（注意：以下是各地的均價，沒有分出高、中、低房價）
底特律——跌回到1995年的價格水平
鳳凰城——跌回到2000年的價格水平
明尼阿波利斯——跌回到2000年的價格水平
三藩市——跌回到2000年的價格水平
亞特蘭大——跌回到2000年的價格水平
丹佛——跌回到2001年中的價格水平
拉斯維加斯——跌回到2001年的價格水平
聖地亞哥——跌回到2002年的價格水平
芝加哥——跌回到2002年中的價格水平
波士頓——跌回到2003年的價格水平
邁阿密——跌回到2003年的價格水平
達拉斯——跌回到2003年的價格水平
洛杉磯——跌回到2003年的價格水平
華盛頓DC——跌回到2004年的價格水平
紐約——跌回到2004年的價格水平
西雅圖——跌回到2005年的價格水平
由以上可見，到2009年4月，除底特律這種受集中大行業衰退影響以外，主要城市的最大跌幅是回到2000年的價格水平，最少跌幅是回到2005年的價格水平。但是全美有些地方差別很大。例如亞利桑那州的南部有些地方和內華達州的東南角跌回到90年代；而猶他州的西北角、新墨西哥州的西北角和路易斯安那州的西北角房價還在升。
2. 我對全美房地產市場趨勢的看法
我於2009年03月27日在CND上回答小夏的貼子裏已經對房地產未來的作了預測的言論。現在作更詳細一點的分析和修正。但大體看法（房地產的低迷持續期）沒有變。
我認為全美經濟的基本麵還沒有開始好轉，尤其是失業率和foreclosure rate在繼續上升的情況下，房地產的下跌還沒有到底（請注意，我說的是總體平均）。應該還有10%左右的跌幅，大約跌到2000年至2001年的價格水平。我所在的地區（全美而言屬中上規模）的跌幅應該 還有15%左右，到達2001年的價格水平。什麽時候到底？受行業性蕭條影響的地區除外，任何地方假如已經回到了2000年的價格，我認為已經見底。而跌破2000年價格即是過度correction。為什麽我選2000年呢？因為我們從房地產價格的變動曆史（請看下圖）很容易看到，美國房地產是從大約1997年開始進入快速的上升期。但是考慮到1997年到2009年的通貨膨脹率約30%，也就相當於2000年至2001年的房屋價格。就是說扣除這些年來的通貨膨脹數，算其它都是泡沫，不應該升。下跌過程將會多長？從現在算起大約一年左右。然後房地產的蕭條期會在底部徘徊4年左右。所以從現在起，大約需要5年時間才有機會看到房地產價格開始重新上升。這裏我說的是全美總體狀況，而我所在的區我認為也大體相似。但不是說每一個區都要跌到2000年至2001年價格才能停。也不是說沒具體某個區不會跌低於2000年。
另外一個因素，從現在起一年之後，通貨膨脹開始出現。但房價還不會馬上跟隨。同時，聯邦儲備銀行和政府不敢馬上用提高利率來打擊通脹，因為基於曆史經驗，害怕又變回通縮。故此，房價到達低部，沒有上升的動力，也不會再下降。這樣的狀況維持一年到一年半。然後，房地產跟隨所有物價有上升的趨勢。但是同時，在通脹的壓力下，聯邦開始提高利率。這從另一方麵壓製了房價的上升。加上總體經濟並沒有健康向上，所以令房價依然在底部徘徊。這個期間，大約兩年至三年左右。
所以從現在算起總共大約5年(到2014年)。我這個預測對於悲觀論者如女神可能會認為我偏向樂觀。而對樂觀者可能認為我過於悲觀。我非常希望我這個預測是不符合實際情況發展的悲觀論調。
謝謝你的光臨。
你的問題很難回答。因為我的分析都是整體性的。而房地產每個區域都會可能不同。有些差別還蠻大的。就是說有的可能在升，特別是低價部分的房子。而有的可能還在跌。因為你買的是自住房子，要是看到滿意的就買了算了。誰都說不清楚哪裏是底部。要是沒看到很滿意的，也可以等等。冬天有季節性價格調整（往下），所以在冬天看並且出低價比較容易成功。祝好運。
我有個問題想求教一下: 就你看, 這$8000 CREDIT的市場效應過後, 加上季節因素,, 房價會不會有個比較大的回落? 或房主看到經濟即將好轉, 寧願HOLD? 我計劃在明年9月孩子上學前買房,BUDGET在35W左右, 但又太不願意倉促下OFFER. 所以, 如果房價不能再下調2.3%以上, 我還是現在買劃算, 這樣考慮對嗎?
謝謝你的光臨和評論。很不好意思，我的數據不是從外星來，是從S & P Case-Shiller Home Price Indices而來（我的文章有說明）。
另外，我已經在《答投壇250島高人關於我對全美房地產數據的“忽悠”( 附Links和來源)》回你。
我最希望聽到的是我悲觀論調部分是“扯淡”。我要請您老（尊稱）吃飯：-）
謝謝你的光臨和評論。