在美國經營房地產的故事與體會

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Short Sale過程與案例2分析（2-交易中的“貓膩”）-經營房地產的體會之七

(2009-06-27 20:53:49) 下一個

Short Sale過程與案例2分析（2）（交易中的“貓膩”解讀）

在美國經營房地產的體會之體會之七

如山

（2009年6月27日）

（如山注：以下的分析是基於我所熟悉的發生於Lien理論、使用Deed of Trust的州。可能不適用於其它不同州）。

Short Sale案例2

一個房子市場價格值60萬。業主欠1st position Lender 70萬（這裏請留意跟第一個案例的不同點：業主欠1^st Lender的款已經超過市場價格），欠2nd position lender 20萬，總共欠款90萬。業主委托Listing agent list 50萬，也就是做Short sale，必須要1st & 2^nd 同意才可以成交。Listing agent 的commission 5%， 也就是$500,000(listing price)*5%=$25,000 （Listing agent做dual agent）。交易稅和Closing fee $10,000。

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5) 交易中各方之間的互動

在這個案例2中，Listing agent在原業主的授權下，與1st Lender聯絡。1^stLender 答複，同意賣價50萬中，Agent 總收commission不能超過2.5萬和 Closing費用1萬。同意2nd Lender拿2千，以換來他們的配合簽釋放抵押權（Release liens）文件（Deed of Reconveyance）。這個狀況下1st Lender能夠收回的錢是46.3萬（50萬賣價-2.5萬經紀傭金-1萬Closing費用-2千付2nd Lender=46.3萬）.貸款損失23.7萬（原貸款70萬-46.3萬=23.7萬）。1st Lender 告訴Listing agent：這個回收金額不能少，要是談不攏，我們等Foreclosure拍賣，這是最後決定。Listing agent將1st Lender的決定告訴2nd Lender。2nd Lender回應，我要收回3萬，我不管你用什麽方法。你叫買家給也好，你自己從你的傭金出部分再叫買家出部分也好，反正我要3萬(2nd Lender在想，到了拍賣我是一分錢都沒有，但是2千塊也不夠我們來回搞paper的費用，不要也罷。咱眼下就有那權，我們不簽release lien的文件你就別想成交。先逼他們再說)。Listing agent跟買家說，因為技術處理問題，我們要你簽50萬的買賣合約，另外簽一份補充協議（Addendum），說明3萬給2nd Lender並且總買入價格為53萬。買家同意，買賣合約（Purchase & Sale Agreement）與補充協議（Addendum）同時簽。

過一段時間後（約2個月），Listing agent告訴買家，1^st和2nd Lender的approved程序基本完成，一個星期以後成交。就在這時候，買家聽朋友說，通常最多給2nd 1萬，沒必要給他們那麽多。買家一聽，能省錢最好，同時因為房屋的評估報告出來也是50萬，新的Lender就按50萬的房價80%的比例貸款給買家。那3萬就要分開給現金。而且那Listing agent雖然一直說他有2nd Lender的 approved letter，但從來沒給他們看過。買家開始懷疑Agent有貓膩，這多出來的3萬是否進了Listing agent的口袋? 或者是否隻給1萬也沒問題？買家開始谘詢其他懂行的朋友。他（買家）找到了如山同時也向另外一位熱心的房地產經紀人B君谘詢。（如山與B君之間沒有聯絡。買家隻告訴如山他們另外同時也谘詢了一位做房地產經紀的朋友，並將這位B君的看法和意見也告訴我）

6） 如山給買家的分析和意見

針對買家和B君對這3萬中間有貓膩的看法，如山作出了初步解析。

如山不相信這3萬是進Listing agent 的口袋。他的初步判斷是，第一，所有Licensed agent 有基本的法律概念，不會為這麽明顯的非法事冒險（收雙重commission）；第二，倒過來考慮，Agent到底可以用怎樣的方法收這3萬？他隻有三種辦法：a)Closing 中或後叫買家直接開支票給他；b）買家給他現金；c) 通過Escrow在Closing時拿。在a)和b）的狀況，要是買家不給，由於是私下的，Agent沒法告買家，等於Agent要拿到錢的風險很大，而且非法，Agent不會冒這種風險。所以隻剩下c）。但是這就是公開了，根本上拿不來（詳細分析請看《Foreclose 與 Short Sale 中各Lender 的利 益影響與互動》）。

不過如山認同可以跟對方談判隻給1萬的做法。買家可以通過Listing agent跟2nd Lender 談判，也可能是在跟Listing agent在談判傭金。因為傭金的錢就是從總價裏麵拿的。要是買家給少了，而Lender又不肯少收那麽多的時候，Agent可以從他的傭金中減以滿足2nd Lender的要求。總而言之，如山認為這3萬沒有貓膩。後來的詳細了解證實了如山的初步判斷，這是後話。

買家的行動

買家馬上聯絡Listing agent，告訴他最多隻能給1萬，否則不成交。並且要求提供2nd Lender 的 approved letter。

Listing agent的反應

離預定的成交日還有2天。Listing agent非常憤怒。威脅假如毀約要沒收原來的5千押金.

7） B君和如山給買家的應對策略

B君說，告訴他（agent）假如不能達成隻收1萬，必須退回全部定金，不然就找律師告他。B君並且給買家提供了律師的聯絡電話。

如山經過詳細詢問買家的有關細節，告訴買家：首先，你可以告訴他他沒收不了你的定金，因為你的房屋估價隻有50萬，貸款是就按50萬的80%算（貸款剛剛批下來），另外加1萬現金我有。加3萬我就沒有那額外的2萬現金。也就是Financial contingency沒法通過（買家還沒簽waive）。另外，如山告訴買家，在實踐當中賣方要沒收押金是很不容易的。因為在如山所在的州，就算買家沒有了contingency條款可用，就是不想買了，但不退還定金就不同意簽release form的話，定金就放在Escrow那裏。而對已經Pending的房子，賣家在沒有買家簽回release form的情況下，不能重新放入MLS。我所知道的幾個州在這種情況下賣家都是要通過法庭程序才能拿到那定金，誰都不值得為那幾千塊去麻煩。所以一般都是雙方談判協商解決。有些收一點點，但更多的情況下是賣家同意不收，叫買家趕緊簽回。我自己經曆過幾次（賣出），都是叫我的Agent通知對方不要買家的任何押金，趕緊簽回給我就好。有時還要再三催買家才拿到那Release form，才能再放到市場（MLS）。咱跟對方拖不起那時間，根本不劃算（悄悄話：當你們去買房子時，Agent是不會告訴你們這些退路的）。最後，就算是押金被沒收，Listing agent也未必得益（請注意，這時候依然是買賣雙方才有權簽字，並非跟Agent簽字），他們通常隻能最多收一定比例（看州法）。Listing agent非常清楚這一點。換句話說，沒收5千押金不過是Listing agent的嚇唬話而已。

8） 買家的行動

買家很聰明，馬上領會如山所說，並綜合了B君的說法向Listing agent施加壓力。

Listing agent十分驚奇，這家夥怎麽pick up這麽快，短短兩三天內這麽多相關知識都有了。Agent無奈，隻好再辛苦點做2nd lender的工作，終於說服2nd lender不再堅持要3萬而是同意隻收1萬（或者Agent從傭金中補了一些）。並且Agent也進一步disclosed 來自2nd lender新的approved letter（上麵顯示1萬）。並要求買家將1萬和其它down payment一塊送到Escrow並簽Closing。

至此，整個交易程序在我看來已經非常清楚，完全符合我一開始的判斷，根本不存在對買家的欺詐，倒是存在對1st lender的隱瞞，但沒達到犯罪的程度。後麵再詳細分析他的原因。

為了令一些對房地產交易過程不太了解的網友更好明白，我下麵會介紹在房地產的交易中Escrow 的功能和我對Agent等專業人士的誠信分析。然後，將整個案例中2nd Lender, Listing agent和買家關於那另外付的錢的關鍵點做一次回放和分析。最後，談談買家做Short Sale（或正常交易）中應該注意些什麽。

（未完，待續）

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附：1. 《Foreclose 與 Short Sale 中各Lender 的利 益影響與互動 》