全美50個州的房地產拍賣方法(Foreclosure Method)簡述
-在美國經營房地產的體會之六
如山
(2009年6月20日)
鑒於收到很多網友詢問關於Foreclosure的相關問題,由於各州不一樣,程序可能很大方別,甚至完全不同。現作簡單介紹。請注意,本人隻對本州(Lien理論使用Deed of Trust)的Foreclosure熟悉。其它的隻是本人在閱讀中的理解,並不一定正確。請與本州專業人士了解。也希望對自己本州Foreclosure懂行的網友作出補充和說明。
借款人所簽的借款文件
當借款人向銀行(Lender才是正確的說法,但為簡單並對所有人容易理解,下麵全部用銀行代替Lender),銀行要求借款人簽兩類文件:第一類是承諾付款的票據(Promissory note)。標明借款人同意支付貸款的具體金額、利率(變動或固定)還款年期等等貸款條件;第二類是為了保障放款人(銀行)的利益而簽訂用房地產作抵押品的抵押契約。這種抵押契約文件在全美有兩種:一種叫Mortgage,另一種就叫Deed of Trust。至於用哪一種,就牽涉到使用這個州是使用Title理論還是使用Lien理論。Title理論使用Mortgage,而Lien理論使用Deed of Trust。選用哪一個是由州法決定。
Mortgage和Deed of Trust的分別
Mortgage和Deed of Trust的主要不同點在於:Mortgage隻有借款人和銀行兩方參與,而Deed of Trust有借款人、銀行和一個叫“受托人(Trustee)”的中立方三方參與。
Mortgage和Deed of Trust的另外一個不同點是:當發生Foreclosure時,使用Deed of Trust的就由“受托人(Trustee)直接拿去拍賣; 而使用Mortgage可能要經過法庭程序後才能拍賣,或者不經過法庭程序也可以拍賣。這就是由州法決定。在下麵的表中,你們可以看到有些是“Mortgage – Judicial”,就是說是使用Mortgage的,並必須經過法庭程序才能拍賣;而有些是“Mortgage - Power of Sale”,就表明是使用Mortgage,但是不需通過法庭程序,可以直接拍賣。
全美50個州的房地產拍賣方法(Foreclosure Method)表
State - Foreclosure Method
Dist.of Columbia - Deed of Trust - Power of
以上隻是我個人看法,不一定正確,僅供參考。讀者做任何決定前請谘詢當地專業人士意見。
(注:本文為如山原創,轉載請與作者聯係)
我應該已經在悄悄話裏麵回答了你的問題了吧。現在我的博客有問題,新評論沒有在首頁出現。
這帖子我真的反反複複看了許多遍了。沒從中找出賣時的特別規定呀?
如在法院買到法拍屋,想馬上賣掉。有什麽特別規定嗎?
隻知道在法院買到法拍屋,當場付現金。但想貸款把錢拿出來得等六個月後。
但是如想馬上賣掉,是不是拿到房產證登記後就能賣呢?
聽說現在有什麽三個月不能賣給第一次買房的,用政府LOAN的,3個月內必須對方也付CASH的。。。不太明白這些規定的細節。
1) 什麽是政府LOAN?
2) 如果買家付全CASH,是不是就不用管對方是不是第一次買房?
3) 如果買家不用政府LOAN,就不用管對方是不是第一次買房的?
4) 過了三個月是不是對方是不是第一次買房,還是用政府LOAN都不用管了?
5) 是不是隻有買家不是第一次買房者,也不用政府LOAN才能在三個月買這種法院拍賣買的房子?
好暈呀。頭都繞暈了。
萬分感謝。
謝謝。
我現在隻知道一點。FHA 90 DAYS FLIP RULE。其它還是不明白。