正文
投資房地產（2）房地產的流動性
這個問題比較有爭議。因為我以前第一次提出來的時候，馬上就有專家說我不懂，因為他們認為房地產根本就沒有流動性。
首先聲明一下，我在這裏的文章，都是我的原創，這個房地產的流動性的概念也許是我第一個人提出來的。
流動性的概念是多重的，有狹義的流動性概念，也有廣義的流動性概念；有宏觀的的流動性概念，也有微觀的的流動性概念；有市場的的流動性概念，也有賬麵上的流動性概念。所以那些說我不懂的人，可能是理解比較狹窄吧。
現金是最有流動性的，這也就解釋了為什麽常常用較少現金可以搶到別人用較高房貸款買到的房子。
但是現金不能產生利潤，贏利率為0，把現金存CD,有了贏利率，但是犧牲了流動性。當你需要錢的時候，你得失去利息，還要負罰金，還要花時間，精力去取錢，這些cost使得流動性下降，從來也導致贏利率的下降。從這個簡單例子，大家看到贏利和流動性可能會有得有失。
有了這些基本概念，我就來定義我的房地產流動性了，從兩個方麵：一個是資產流動性vs出租流動性，另一個就是總流動性vs即時流動性。
總資產流動性 = （總資產 - 出賣費用）/ 總債務 * 速賣折合率
即時出租流動性 = 即時收入 / 即時支出。
。。。
這裏速賣折合率是為了立即出手的折合率，如果房子listing3個月才賣掉，流動性就需要折一下。
這個概念的應用，還是讓我用ProfessionalEngineer 和 richman 的帖子舉例，
1)ProfessionalEngineer問：
Can experts tell me if this is a poisonous asset?
Town House built 1987
good schools
Price $300k ($500k in 2006)
Rent $2300/mo
HOA $460/mo
Tax $520/mo
Insurance $100/mo
Please help!
2)richman 問：求教，看中Condo百萬價，有租客月$5800。管理費1800，投資核算嗎？
很明顯，這兩個房產，作為出租，回報率都很差，很多人都勸他們不要買，從profitability的分析看，是對的。但是從流動性看，就不一樣了。
ProfessionalEngineer 和 richman 都對大家的建議不以為然，因為他們後來都說，房子是超低價出售，ProfessionalEngineer的房子市場價格40萬，richman的房子更是可賣出1.75百萬。
算一下總資產流動性 = （總資產 - 出賣費用）/ 總債務*折合率
ProfessionalEngineer 的總資產流動性 = （40萬-3萬費用） / （30萬+1萬買入費用和翻新）* 95%折合率 = 114%
richman的總資產流動性 = （175萬-15萬費用） / （100萬+5萬買入費用和翻新）* 80%折合率 = 122%
richman的房價高，自然賣的慢，折合率差點。
從兩者看，總資產流動性都非常好。所以從流動性分析中得出結論，兩個房地產都是值得投資的！這和廣大網友的結論正好相反。
結果是，盡管作為出租，他們的回報率很差，但是，做flipping還是有很大利潤的。
上回說道，房子要算5個指標：贏利率profitability，流動性liquidity，清還力solvency，信用度credit和壓力測試stress testing result。
如果這5個指標都很好，就應該當仁不讓的投資了。
如果這5個指標都不好，千萬不要投資。
如果這5個指標中有的好，有的不好，比如圖中第三個（紅色），或者ProfessionalEngineer 和 richman 的房子，就應該趕快通過房地產的流動性獲利和減少風險。
這就是風險管理的意義所在，我的以及ProfessionalEngineer 和 richman 的例子表明， 利用流動性分析，我們可以來躲避風險，減輕風險，轉移風險，延遲風險，通過出賣贏利差，但是流動性好的地產，我們就成功的轉嫁了風險。
很多人置疑我的地產管理方法的實際應用的意義，其意義就在這裏。是風險管理，最有效配置資產的有效工具，每天，我可以都對每個資產的買賣有了作決定的有效依據。
前麵主要說了資產總流動性的應用，另外，即時出租流動性（ = 即時收入 / 即時支出）對經營也非常重要，其實很多這裏的地主，比如miat42,就反複強調的正現金流，和我的這個概念差不多，即時現金流 = 即時收入 - 即時支出。隻是除法變成了減法。但是需要指出的是這個概念雖然在經營中非常重要，如果是負的，就要破產，但是，對單一個房子，意義不大，而對一個獨立運行的profit center /responsibility center才重要。或者說，對你個體戶地主，所有房子的集合才重要。另外，如果增加首付，顯然每個月的月付就低了，從而提高了即時出租流動性，也就是大家津津樂道的轉正現金流的“妙法”，但是對贏利率，償還力以及資產總流動性並不見好。
上次和大家探討了贏利率profitability，這次探討了流動性liquidity，具體的計算還很複雜，以後有時間再慢慢聊，以後還要再和大家探討探討清還力solvency，信用度credit和壓力測試stress testing result. 他們的重要性一樣重要。特別是經過這次金融危機，很多人已經把清還力solvency列為最重要的指標。
這個問題比較有爭議。因為我以前第一次提出來的時候，馬上就有專家說我不懂，因為他們認為房地產根本就沒有流動性。
首先聲明一下，我在這裏的文章，都是我的原創，這個房地產的流動性的概念也許是我第一個人提出來的。
流動性的概念是多重的，有狹義的流動性概念，也有廣義的流動性概念；有宏觀的的流動性概念，也有微觀的的流動性概念；有市場的的流動性概念，也有賬麵上的流動性概念。所以那些說我不懂的人，可能是理解比較狹窄吧。
現金是最有流動性的，這也就解釋了為什麽常常用較少現金可以搶到別人用較高房貸款買到的房子。
但是現金不能產生利潤，贏利率為0，把現金存CD,有了贏利率，但是犧牲了流動性。當你需要錢的時候，你得失去利息，還要負罰金，還要花時間，精力去取錢，這些cost使得流動性下降，從來也導致贏利率的下降。從這個簡單例子，大家看到贏利和流動性可能會有得有失。
有了這些基本概念，我就來定義我的房地產流動性了，從兩個方麵：一個是資產流動性vs出租流動性，另一個就是總流動性vs即時流動性。
總資產流動性 = （總資產 - 出賣費用）/ 總債務 * 速賣折合率
即時出租流動性 = 即時收入 / 即時支出。
。。。
這裏速賣折合率是為了立即出手的折合率，如果房子listing3個月才賣掉，流動性就需要折一下。
這個概念的應用，還是讓我用ProfessionalEngineer 和 richman 的帖子舉例，
1)ProfessionalEngineer問：
Can experts tell me if this is a poisonous asset?
Town House built 1987
good schools
Price $300k ($500k in 2006)
Rent $2300/mo
HOA $460/mo
Tax $520/mo
Insurance $100/mo
Please help!
2)richman 問：求教，看中Condo百萬價，有租客月$5800。管理費1800，投資核算嗎？
很明顯，這兩個房產，作為出租，回報率都很差，很多人都勸他們不要買，從profitability的分析看，是對的。但是從流動性看，就不一樣了。
ProfessionalEngineer 和 richman 都對大家的建議不以為然，因為他們後來都說，房子是超低價出售，ProfessionalEngineer的房子市場價格40萬，richman的房子更是可賣出1.75百萬。
算一下總資產流動性 = （總資產 - 出賣費用）/ 總債務*折合率
ProfessionalEngineer 的總資產流動性 = （40萬-3萬費用） / （30萬+1萬買入費用和翻新）* 95%折合率 = 114%
richman的總資產流動性 = （175萬-15萬費用） / （100萬+5萬買入費用和翻新）* 80%折合率 = 122%
richman的房價高，自然賣的慢，折合率差點。
從兩者看，總資產流動性都非常好。所以從流動性分析中得出結論，兩個房地產都是值得投資的！這和廣大網友的結論正好相反。
結果是，盡管作為出租，他們的回報率很差，但是，做flipping還是有很大利潤的。
上回說道，房子要算5個指標：贏利率profitability，流動性liquidity，清還力solvency，信用度credit和壓力測試stress testing result。
如果這5個指標都很好，就應該當仁不讓的投資了。
如果這5個指標都不好，千萬不要投資。
如果這5個指標中有的好，有的不好，比如圖中第三個（紅色），或者ProfessionalEngineer 和 richman 的房子，就應該趕快通過房地產的流動性獲利和減少風險。
這就是風險管理的意義所在，我的以及ProfessionalEngineer 和 richman 的例子表明， 利用流動性分析，我們可以來躲避風險，減輕風險，轉移風險，延遲風險，通過出賣贏利差，但是流動性好的地產，我們就成功的轉嫁了風險。
很多人置疑我的地產管理方法的實際應用的意義，其意義就在這裏。是風險管理，最有效配置資產的有效工具，每天，我可以都對每個資產的買賣有了作決定的有效依據。
前麵主要說了資產總流動性的應用，另外，即時出租流動性（ = 即時收入 / 即時支出）對經營也非常重要，其實很多這裏的地主，比如miat42,就反複強調的正現金流，和我的這個概念差不多，即時現金流 = 即時收入 - 即時支出。隻是除法變成了減法。但是需要指出的是這個概念雖然在經營中非常重要，如果是負的，就要破產，但是，對單一個房子，意義不大，而對一個獨立運行的profit center /responsibility center才重要。或者說，對你個體戶地主，所有房子的集合才重要。另外，如果增加首付，顯然每個月的月付就低了，從而提高了即時出租流動性，也就是大家津津樂道的轉正現金流的“妙法”，但是對贏利率，償還力以及資產總流動性並不見好。
上次和大家探討了贏利率profitability，這次探討了流動性liquidity，具體的計算還很複雜，以後有時間再慢慢聊，以後還要再和大家探討探討清還力solvency，信用度credit和壓力測試stress testing result. 他們的重要性一樣重要。特別是經過這次金融危機，很多人已經把清還力solvency列為最重要的指標。
評論
如山
2010-03-24 17:19:19
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悄悄話
謝謝兩朵花同學的貢獻。我在等著讀你的（3）和（4）呢。你的理論化思考很好，有深度。希望盡快讀到後麵兩個清還力solvency，和信用度credit的理論分析。我在學習怎麽應用到我的決策中。
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