中國人投資美國地產的階段總結和幾個趨勢

   （導讀：文章分析了近來影響投資美國地產的幾件國內外大事；中國投資者的主要人群組成和注意事項；中國投資人要做的功課；中美地產業界對於投資美國房產服務的幾個趨勢。）


  自今年三月，中國來美投資房產的局勢有很大的發展，我就“與時俱進”，做一個總體的分析。

  三月份國內國外發生了這麽幾件大事，影響到中國投資人來美房產投資：

1. 搜房網的抄底團來美，轟轟烈烈，好不風光。可惜，一個房產都沒有成交，引無數中外媒體競砸磚，包括中央電視台的《東方時空》專題報道。也打壓了中國雨後春筍般的美國投資旅遊團的行程。來美國投資考察是好事，不必過急。
2. 中國商務部出台《境外投資管理辦法》，在簡化了程序，放鬆了審批，支持中國人投資海外資產。大家知道中國政策所向，無所不成。
3. 美國和歐盟的經濟振興計劃出台，上萬億美金砸下去，要振興經濟。這涉及到新興扶植工業的商機，和美元貶值的緊迫性。現在手上有美元現金的人是如坐針氈。
4. 中國的地產管理法征求意見稿中，提出“70年房產有償續約”，又給中國房產投資人增加和很大的不確定因素。
5. 中國兩會後，房市出現“小陽春”，成交增加，房價又漲，舉國高興，大家對美國的關心少了。

  到美國投資房地產的事，也引起了美國的地產業界人士關注。近期中國投資人得到的信息，也是比較理性和實際了，什麽“一美元抄個別墅”的炒作少了。潑潑冷水也好，投資本來是一件很需要冷靜的事。

 綜合近來的經驗和未來趨勢，來美國的投資者的組成，主要有以下幾類：

1. 考慮子女在美國發展，主要是在學校附近買房產。為要來上學的孩子和已經在美國上學的孩子，買個房子。這樣的投資房產的位置極其關鍵，如果房子離學校每天要多走20分鍾，反而會給孩子成為累贅。買這樣的房子，一定要用到可靠的當地房產經紀。
   
2. 參與投資綠卡計劃，為自己和孩子有條後路。這類的項目很多，魚龍混雜。比如美國費城會議中心的項目，在中國招來了147個投資人的7350萬美金，現在項目擱置，不知所終。所以投資以前，由第三方專家谘詢，是很必要的。
3. 投資商業房產，獲得回報。美國的房產是永久地權，商業房產又有現金回報，以房養房。所謂孫子兵法說的：“善用兵者，役不再籍，糧不三載，取用於國，因糧於敵，故軍食可足也。”投資回報，還可以再投入賣房，擴大生意。
4. 買短期居住房產。這類投資人多為富豪，國內已經有幾處房產。因生意和休閑，家人經常來美國，要一個落腳之處。這種投資人對對地點要求高，對隱私要求高，回報要求不高，隻要不虧就行。他們特立獨行，是不可能和投資團一起來的。所以上次抄底團來，當地代理帶著團員去看紐約千萬美金豪宅，實在也是被忽悠來，不得已。
5. 投資機構，和投資基金。他們大多投資生意，和商業房產。他們資金量大，一般在美國有辦事處。比如中國建設銀行，中國海外投資公司。
6. 中國的中小企業來美國並購，和開拓市場。一些中國的中大的生產企業，他們在中國發展掙到了錢，產品一般也已經進入了美國，但是經過多重代理，還貼的是別人的牌子。他們要來，購買美國類似企業，和銷售渠道，大力開展自己在美國的市場。還要中國的高科技公司，看重美國的生物，醫藥，能源類的高科技公司，通過並購，迅速提高自己的國際競爭力。我們現在接觸的項目中，也有一些這樣的。

  中國投資者，有這幾件事情要做：

1. 做好功課，了解美國投資的製度和過程。如果真的要投資，幾十萬美金的投入，值得花些時間，好好研究一下。也應該找專業人士谘詢，不要被沒有美國資質的人的忽悠。我以前有多篇文章，介紹美國投資。
2. 做長期投資的計劃。什麽來美國“抄底”，“炒房”，統統不要。美國的投資是很專業的事，真正的好的投資人，在市場升的時候賺錢，在市場降的時候也能賺錢。一定要盯緊現金流，以房養房。要做好至少三，五年的準備。專業的投資指導，無法從不專業的人那裏得到。
3. 做好準備工作。資金要轉成美金，放到能夠很快轉到美國賬戶的渠道，在美國找到授權律師，設立房產房主的公司，以避免將來稅務，隱私的麻煩。

  中美房地產業界對於來美投資，有以下幾個發展的方向：

1. 美國投資商業和地產的優越性和中國房產投資相比，越來越明顯。這主要是因為中國地產業暴利，投資人的利益無法得到保護。目前看來，這個趨勢，隻會越來越加劇。
   
2. 美國的地產專業人士會組成聯盟，提供為中國投資者的服務，也拒絕中國來到不專業投資團費力不討好的噪音。鑒於以前投資團投資人和組織者的表現，今後服務看來是要收費了。同時，也會提供更專業的針對中國人的量體裁衣的服務，提供統一的服務質量。我們天晨國際，就已經在美國組成了一個由各地地產專業人士的交流網，專門服務中國投資人。
3. 在中國也會出現專業的美國房產投資顧問。最先的這種公司，多是當地的“土公司”，以中國的道理套用美國，慢慢也有“洋公司”，提供專業服務。美國富饒房產在北京的辦事處，也馬上就開張了。“洋公司”地方基礎較弱，行事規範，所以起步較本地公司慢一些。

 
（作者陳航，美國富饒房產，投資美國房產顧問，[e-mail] )