多倫多商鋪投資的特點和風險控製

多倫多華人商城的若幹典型場景： 1996 年 － 剛剛建成的太古廣場內冷冷清清，客流稀少。眾多的商家都在慘淡經營。地產經紀走過，聲聲抱怨。一些小業主實在頂不住了，隻得以 6 萬餘加元 (145 sq. ft 的商鋪 ) 或 12 萬餘（ 290 sq. ft 的商鋪）的低價拋售。而某些實力雄厚的投資家微笑著入場了，“抄底”接盤，懷著對於將來市場的必勝信念。 2008 年 ：太古廣場早已成為華人商城的“一哥”，人氣鼎盛，生意興隆，其商鋪的投資回報和價位一直在創新高。如 145 sq. ft 商鋪的售價已高達 30 萬以上，而 290 sq. ft 的則高達 60 萬左右！在比較好的位置，更是一鋪難求！　大街對麵，“錦繡中華”第一期商城內，則在重演當年太古廣場剛剛開張時慘淡經營的一幕。。。那邊廂，位於市中心的 Aura 大廈底層可直通地鐵站的商鋪樓花單位即將發售。盡管價格不菲，依然有大量買家踴躍求購。據筆者所知，華人並不是此處求購者的主力。

以上類似的場景將會持續性周期性地重演。為何商鋪投資會出現這種“ 幾家歡樂幾家愁”的現象？筆者根據 多年專業經驗在此談談自己的切身體會，希望能夠對於投資者有所裨益。重點是討論多倫多商鋪投資的特點和風險控製問題。

筆者將多倫多商鋪投資的特點歸納為：稀缺性，慢熱性，長期性，高回報性，高風險性

1. 稀缺性： 西人大商城（ Indoor Mall ）內的商鋪都是隻租不賣的。在西人購物商場 (Plaza) 內也不可能買到單間的商鋪。在老城區要投資商鋪隻能買“上居下鋪” ( Store With Apt/Office). 在多倫多，正是太古廣場首開了室內商城內每間商鋪都可以分開買賣的先例，其意義在於使小業主也可能投資商鋪。目前，這種分產權式商鋪主要麵向華人流行（往往由西人和華人聯合開發），但印巴裔，中東裔，韓裔，及西人也在逐步跟進。事實上， 在多倫多投資分產權式或 共管物業式商鋪 的選擇是屈指可數的。

2. 慢熱性： 與中國的大城市相比，多倫多可說是地廣人稀，市場不夠繁榮，消費群體也不夠大。一個新開設的華人商城，需要更多的時間來培育市場。企望商場一開便生意火爆黃金萬兩是不現實的。例如太古廣場，曆經 10 年，才迎來了場麵的火爆。所幸的是，大多倫多華人的數量已經從 1990’s 的十幾萬到了現在的 60 餘萬，並且還在不斷增長。這將使華人新商場的市場培育期越來越短。這對於投資者無疑是個利好現象。

3. 長期性： 在多倫多開發一個新商城的過程相當複雜：征地－報批－出售－申請貸款－民意調查－解決可能的糾紛，再次報批－修改－批準－政府頒發建造許可－動工，驗收－注冊產權等，所以開發周期較長，一般數年，延長或推遲都是常見的。再加上商鋪開發的分期性和新商場的慢熱性，無疑投資商鋪樓花或新商鋪是一種長線投資！在新商城的初期，客流稀少不足為奇，故此時商鋪的價位和投資回報都不會太理想。企圖通過短期炒作而快速贏利的想法是不現實也是不可靠的。但隨著人氣的積累，生意必定會逐步興隆。商鋪價位當然也要節節高漲。所以，投資商鋪樓花者或新商鋪者要有長期堅持的心理準備。要堅信隻要商城的位置好，長期堅持下去就一定會有高回報。

4. 高回報性 ：投資的精髓在於前瞻性的眼光！ “商鋪是金”、“一鋪養三代”的說法在中港台和加拿大華人圈都逐漸深入人心。投資商鋪有著許多優點，有意者可以參看筆者發表過的有關文章。眾多實例都表明了商鋪投資的高回報性。如當初若以 2萬餘（6萬餘的35%）投資太古一間小鋪子，租金收入從當初的數百元逐步增加至目前的2,300加元，現在以31萬售出，想想看其平時的租金收入中現金流是多少，投資總回報又是多少？！

5. 高風險性： 然而，這種高回報是沒有保證的！高回報性往往與高風險相伴。這個世界上沒有十全十美萬無一失的好事。套用一句話：“房（股）市有風險，投資者要慎入”。投資成功的例子舉不勝舉，而投資失敗的例子也比比皆是。但可以確認的是，由於房地產市場長期來看必定上升的特性，投資成功的比例必定大大高於失敗的比例。所以，重要的是如何去盡量規避或控製商鋪投資的風險。

多倫多商鋪投資的風險控製：風險控製是與投資者個性，眼光與實力緊密相關的

首先，捫心自問一下：你的個性是進取型還是保守型，還是中間型？你的經濟實力如何？你的財商和投資眼光如何？你的抗風險能力如何？

1. 投資商鋪樓花的風險最大，但回報也可能最大。投資土地的周期最長，甚至可能到你的子孫時才能夠有最大的收益。投資商鋪現房最為穩妥，但增長空間和贏利空間也比較小。

2. 如果你個性保守，經濟狀況不夠好，或患得患失，或沒有抗風險能力，建議你不要投資商鋪，尤其是不要投資商鋪樓花。否則，一有負麵信息，你就可能憂心忡忡寢食難安；如果商城初期的狀況不佳，你就可能頂不住，甚至可能虧本拋出。

3. 如果你個性進取或樂觀，經濟實力較強，有較強抗風險能力，注重長線投資，你的選擇是最大的，即適合投資商鋪樓花甚至土地，也適合投資商鋪現房，甚至適合承受著風險“抄底”進入，“人棄我取”。你的風險最大，但回報也將最大！

4. 如果你是中間型的，你可以投資商鋪樓花或現房或土地，但不適合“抄底”。

5. 當然，無論何時何地，都要以投資好地段的商鋪為宜。投資回報和投資潛力比價位要重要得多。至於如何投資好的商鋪物業和有哪些投資良機，是個相當複雜的專業性問題。歡迎有意者致電筆者討論。

2008-8-3

發表於加拿大《地產周刊》朱威專欄

朱威, Broker

416-821-5817, [e-mail]

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