華人投資商業房地產的最愛－餐飲物業

By William Zhu

中華民族的飲食文化源遠流長，絢麗多彩。以食為天，數千萬的海外華人已經將中華飲食文化傳遍了全世界。由於自幼受到潛移默化，許許多多華人都可以在烹調上露上幾手。餐飲業成為海外華人謀生、創業和致富的重要行業，給千千萬萬的華人提供了生機。可以說，任何有城鎮的地方，就有華人的餐飲業。因此，可以開設餐館的房地產物業，也就成為華人最青睞的投資熱點。

餐飲物業主要有兩類：餐館物業（ restaurant properties ）和小食鋪物業（ food court units ）， 一般設在購物中心或商場內或臨街店麵內。餐館物業一般麵積較大，氣氛優雅，環境安靜；而小食鋪物業則經濟實惠，曝光率大，環境熱鬧。由於華人飲食文化的繁榮昌盛，對於餐飲物業的需求旺盛，往往是有價無貨，持幣尋購。在新開發項目售賣商鋪期房時，最搶手的就是小食鋪的物業！由於不容易買到一個現成的餐飲物業，買家應該把握住購買物業樓花的良機！另外一個顯著特點是，西人商城內是沒有小型商鋪物業發售的。為了使得華人購買物業的願望容易實現，華人開發的餐飲物業麵積往往較小，價格相對廉宜。

擁有好的餐飲物業在手，就好似擁有一個聚寶盆。華人以食為天，對於吃有特殊的愛好，客戶是永遠存在的，盈利是實實在在的。華人餐館生意的價值一般在 10 萬～ 50 萬之間，小食鋪生意價值則一般在 5 萬～ 20 萬之間。西人的高檔餐飲生意價值往往更高。例如曾有市中心大商城內的小食鋪生意開價 60 餘萬之巨！餐飲生意本身的含金量如此之高，使得其租約長，租客穩定，租金也較高，所以餐飲物業的回報比較高而穩定，表麵淨回報（即淨租金收入 / 物業價值）一般就可達 7%~10% ，實際回報可達 20 ％以上。餐飲生意的老板絕對不會輕易放棄生意或冒著生意失敗的危險去隨意違背或毀壞租約。要知道如果租約毀壞了，那裝修的數萬甚至十數萬加元的投入可就打水泡了，甚至連生意本身的數十萬價值也都可能化為烏有！所以，如果你擁有一個適合做餐飲生意的好物業，而同時又有人承租你的物業來長期開設一個好的餐飲生意，你就等著數錢吧：那個餐飲生意越好，其老板就越不可能退租，你物業的價值就會越水漲船高！那個餐飲生意的興旺發達是一直在為你物業的價值做貢獻！當租約期滿續約時，你可以隨行就市，調整租金價格（一般上調）。如果你的租金收入增加了，你的投資回報就更好，物業本身的價值就肯定會持續增加。所以，餐飲物業的賣價一般會節節上升。由於生意完全是附著於這個物業之上的，當餐飲生意的老板要賣掉其生意時，首先是要征求物業老板的同意的。所以，在這個意義上來說，物業擁有者就是餐館生意老板的老板！

怎樣才算是一個好的餐飲物業？首先，當然還是 Location 。最好位於主要的商業區或主要街道的交匯處，所在社區較高尚安全，附近的居民收入較高，或鄰近學校或大公司辦公樓群。第二，形象很重要。裝修要高檔些，要注重衛生。第三，生意的定位要準確，菜式和口味要有特色，注意服務人群。第四，如果是投資物業，最好有現成好租客，生意好，租金收益高，租約長而穩定，等等。

幸運的是，現有若幹優質餐飲物業獨家發售，特推薦如下：

1. 北美最大的華人商城‘錦繡中華’餐飲物業期房 ： 二樓大型餐飲商鋪單元 ， 麵向 Steeles 大街和入口處牌坊，可俯視室內中國式園林，適合於做高級咖啡店或快餐自助餐店或音樂茶座或卡拉 ok 座或快餐兼遊戲網吧， 淨麵積 2070 sq.ft， 僅合 $370 /sq.ft ，比有些 plaza 單位還廉宜！預期租金回報可達 10% 。 三樓高級 餐館 單元 ，與美輪美奐的大型會議中心和展銷中心相鄰， 淨麵積為 1669 sq.ft 至1893 sq.ft不等， 僅合 $350 /sq.ft ，價廉物美，增值潛力大。這些合適做餐飲的物業位於大型室內商城內的好位置，人氣鼎盛，將來一定興旺。
2. Richmond Hill 高尚區 , Bayview/Major MacKenzie 交匯處， Bayview Commercial Plaza ， 餐飲物業期房以及商鋪期房， 明年即可交付使用。麵向 Bayview 大街，正對著名的 Bayview SS 高中，位置一流，人氣鼎盛， 附近居民收入高。 餐館單元 為 2000 餘 sq.ft ，售 70 餘萬； Food court 小食鋪和商鋪單位 均僅售 20 餘萬左右。 小食鋪單位 可做麵向學生的快餐或外賣； 商鋪單位可做零售，診所，美容美發等， 充滿商機。真正做生意當老板的良機！
3. 八達通廣場第一期餐飲物業， Steeles/Silver Star 交匯處的 繁華 Plaza， 麵向大街罕見物業靚盤，有餐館，麵家和日本料理，西式快餐 Subway，牙醫診所等，僅合$420/sq.ft，麵積從1290 sq.ft 到3340 sq.ft不等。有現成好租客，租約長，可營業時間長，生意較旺，當前回報較高，增值潛力較大。
   

曾發表於《地產周刊》第87期，2006。 保留版權。如要轉載請注明原作者和文章出處。謝謝！