現在還是買房的好時機嗎？

By William Zhu

近來總是有許多客戶問我：現在還是買房的好時機嗎？作為一個專業的房地產經紀，筆者很樂意就此談談自己的有關看法，以拋磚引玉。

1.       1.   房市不同於股市：股市可能會是“泡沫”，而房市隻會是“低穀”。因為股票可能會由於上市公司的破產而象泡沫破滅那樣化為烏有，價值為零；而房地產的價值是從來不會化為烏有的（在任何情況下，起碼您的地和房子還在吧？），隻是可能呈現出象低穀那樣的周期性或階段性的價位下滑。

         2.  長期來看，投資房地產是穩健而有良好回報的。請看以下的Toronto Real Estate Board提供的多倫多的平均房價數據：

Year	1970	1971	1972	1973	1974	1975	1976
Average Price	$29,492	$30,426	$32,513	$40,605	$52,806	$57,581	$61,389
Year	1977	1978	1979	1980	1981	1982	1983
Average Price	$64,559	$67,333	$70,830	$75,694	$90,203	$95,496	$101,626
Year	1984	1985	1986	1987	1988	1989	1990
Average Price	$102,318	$109,094	$138,925	$189,105	$229,635	$273,698	$255,020
Year	1991	1992	1993	1994	1995	1996	1997
Average Price	$234,313	$214,971	$206,490	$208,921	$203,028	$198,150	$211,307
Year	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004
Average Price	$216,815	$228,372	$243,255	$251,508	$275,371	$293,067	$315,231

 

可見，一位加拿大人在1970年僅用3萬就可買一棟房屋。在35年後的今天，如果他賣掉房子去進老年屋，他可以有30餘萬安享晚年。但假如他這35年一直是租客，他能夠得到什麽呢？另外，顯然投資房市注重的是長期的穩健回報，不象股市那樣有著那麽大的投機性。

3.        3.   房市會有泡沫或低穀嗎？當然會有。從上表中可見，從1970年至1989年長達20年期間的平均房價是一直上升的, 1990年後逐步下跌，從1997年起再度回升至今。1990年時房價為何突然下跌？ 當時外來資金大量湧入，投機炒作性太強，而通貨膨脹和貸款利率又都是兩位數，還貸成本太高而投資回報太差，加上那時經濟不景，購買力和還貸能力低下，所以無法支撐房市。曆史會重演嗎？當然有可能，如果又出現了類似的不良環境和條件。

  4.  多倫多目前的房市正常嗎？首先對比一下其它國家的情況。上世紀90年代初日本的股市和房市大量吸收廉價外來資金。從1986年到1989年，日本的房價竟然提高了兩倍。但隨著國際資本的獲利撤離，引發了由外來資本推動的日本房市泡沫爆裂。目前中國也由於大量湧入的國際遊資等等因素使得房地產價格大幅飆升，以2004年成都城鎮居民人均可支配收入10394元計算，多數樓盤的房價（100平方）已經超過個人年收入的30倍以上。北京上海的情況應該更甚。而美國加州部分地區的房價一度超過年租金的35倍以上， 2004年的全年漲幅高達11.2%。相對而言，多倫多目前的經濟形勢尚稱良好，一般人所買的房屋價位低於個人年收入的10倍，買房主要是為了自住，投機炒作性小。尚無國際遊資大量湧入，貸款利率很低因此還貸成本低，投資回報較好（如condo Apt的價格一般在年租金的12倍左右，出租收入基本上可以覆蓋管理費，地稅和還貸成本）。眾多移民和本地年輕人對房屋的大量需求使得房市繁榮，買租兩旺。所以，筆者認為多倫多目前的房市是良好的。

 5. 現在還是買房的好時機嗎？ 當然是，如果您買房是為了長期性自住。您在加拿大終究要安居樂業，有房的感覺當然比租房好。如果買的房可以分租，您的經濟成本可能就會低於你去租房的負擔。由於對中低價位房屋的需求最為旺盛，您不必擔心這類房屋將來會爛市。您可能會想等到房市下滑到了低穀才買房ʌ 92;這想法當然合理。但不要忘了沒有人知道什麽時候才會等到這一天。而您一直要付租金，房價還可能繼續上漲，貸款利率隨時會上漲會導致還貸成本增加。 退一步說，即使您買房後房價暫時下滑，您大可住在您的安樂窩裏享受生活，同時穩穩地等待房價的再次回升，起碼比盼望著隻能看不能住的股票回升要實惠和保險。

曾發表於《北美生活》，May 2005