多倫多地產時空

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有關商鋪物業的若幹問答

(2008-04-01 00:05:03) 下一個

By William Zhu



問:好的商鋪物業有哪些特性?

答: 1. 首先要考慮到交通便利,人流易達 , 人氣鼎盛,所以,位於黃金地段的低層商鋪(底鋪)是最佳的商鋪。一樓商鋪當然要明顯好於二樓的鋪位。 2. 人流量大,而且檔次高。如休閑購物人流的商業價值要遠遠高於交通人流。 3. 周邊商業已經或者預期成勢,周邊經商環境可以匯聚重要的客源等。 4. 商鋪平麵結構好,格局方正以便於店堂布置。最好是 corner 的有兩麵玻璃牆的鋪位,有較寬的門麵以便於接觸顧客。 5. 首先應該選擇臨街或者盡量靠近出入口或大堂的鋪位,即鋪位的曝光率要高。 6 . 商鋪經營的換手率低。 7. 商城的管理 好。 8. 商城的整體設計合理,有利於聚集人氣和吸引客流,等。

問:買商鋪期房好,還是買現成的商鋪好?

答: 難說,各有利弊。關鍵是看所在的地段和位置,還要看個人需求。一般說來,現成商鋪經過了一段時期的市場培育已經成型,買來就可以用,可以觀察到其客流量和經營狀況,可以知道其租金水平或其它有關的財經資料,容易估計其回報率,風險較小,但一般價昂。而同樣地段的商鋪期房則需要一段時間以待其建成,風險相對較大,但價格會相對便宜,增值空間當然也比較大。

問:多倫多的商鋪產權是怎樣的?

答: 是永久性擁有的。商城本身是一個大的商用共管物業 (Commercial Condominium) 。所以,商鋪的買家擁有所買商鋪單位( unit )內的 100% 的產權,此外還與其它買家共同擁有商城的所有公共部分(如大門,華表,外牆,大堂,過道,停車場等)。而且,每個單位擁有的公共部分的份額 (share) 和權益是一定的(例如為 0.16556% )。而權益和責任往往是均等的,這也正是繳納管理費的主要依據。

問:為什麽一棟 1500 平方英尺的鎮屋才價值20幾萬,而一個 150 平方英尺的商鋪就可能需要20幾萬?

答: 商城和商鋪一般建在交通要道的好地段,地價高昂,建造成本昂貴,以‘寸土寸金’來形容也不為過。而且,商城的大門,華表,外牆,大堂,過道,停車場內大量的車位等等的巨型成本和費用,當然都是由各個商鋪來分攤的。

問:商鋪期房交付使用時裝修好了嗎?

答: 沒有。在多倫多,商鋪期房交付使用時是‘毛坯房’,還需要買家或租客根據自己的經商需求來裝修。水,電,氣和有關儀表的安裝連通都可能需要另外計費。

問:商鋪期房交付使用時可能還需要什麽費用?

答: 可能需要的費用有:律師費,土地轉讓稅,政府征收的開發費和教育費(如果有的話),水,電,氣和有關儀表的安裝連通費(視需要而選擇),裝修費,等。其實,民用公寓期房在交付使用時,也要交付某些類似的費用。

問:租商鋪時為什麽會需要‘頂手費’?

答:商鋪的裝修及其費用等,是由生意經營者或商鋪的租客負責的。這筆費用一般稱之為‘ Leasing Improvement ’。如果物業主裝修好了商鋪再出租,可以要求租客交付這筆裝修費甚至安裝連通費。如果現有的租客轉讓其租約及其權益給新的租客,也可以要求承讓者交給他這筆他已經交付的費用,即‘頂手費’。這是經商的成本費用之一。

曾發表於《地產周刊》2006.  保留版權。如要轉載請注明原作者和文章出處。謝謝!

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