淺談商鋪期房的置業投資（下）

By William Zhu

注：接上期內容

5. 置業投資商鋪的贏利模式舉例：從長期投資的角度來看，成功的置業投資可獲得保值，增值，出租收益和自用經營獲利的目的。例：設某投資者以60萬元（其中down payment 占35%共21萬，貸款占65%共39萬）購置了新建的三個165呎商鋪單位。 然後以其中的一個165呎單位作為自用，將另外二個165呎單位出租出去，10年內每年的淨租金收入共為3－5萬元（租金會逐年增長，設二個單位年均共為4萬元。設每年租金收入扣除還貸成本後還剩餘年均0.5萬，10年出租淨贏利共計5萬）。10年後，該投資者將其自用的商鋪及其生意出售獲50萬元，同時也將其它二間商鋪轉售獲80萬元，共獲130萬元。減去最初投入60萬後得70萬。再扣除還貸利息成本，售房費用和Capital Gain稅收等支出共計25萬後，一共獲利45萬。這實際上是以最初的down payment 21萬賺來了投資淨利潤45萬加上出租淨贏利5萬共計50萬！注意：在此還未計入自用經營的獲利（同理，部分獲利要用於償還房貸）。由此可見，該投資者的置業投資先後達到了保值（60萬），增值（70萬，其中淨利潤45萬），經常性租金收益（年均4萬，扣除還貸成本後淨贏利年均0.5萬）和自用經營獲利四個方麵的目的。

6. 投資商鋪的其它特點：租約較長，可為多年；可以為Net Lease 形式，讓租客去付T.M.I.(tax + maintenance + insurance) ，parking fee 和 lease hold improvement; 比出租民宅更易於管理；事實上隨時可以去‘檢查’您的物業；加租幅度取決於市場，並不受政府的限製；租客欠租時，可以關閉其生意；回報比較高，增值性好； 許多投資者即是原來的商鋪租客，等等。

7. 投資商鋪的風險：無需諱言，投資店鋪期房當然比投資一個現成的已經良好運作的店鋪更具風險。但正是這樣，才會有大的增值空間！已經大旺的店鋪，必然價格高昂。能夠承擔風險，才有資格賺取第一桶金乃至第n桶金！‘沒有風險的投資就不叫投資’！ 當然，風險是可以評估的，也是應該和可以盡可能規避的。 過去的回報雖然不能夠代表將來的回報，但畢竟有規律可循。 對於過去和現在都可以做市場分析和比較，進而推測將來的回報和風險。這裏麵大有學問可做。和一位誠實可靠專業精深的房地產經紀合作，是投資者的明智選擇。

8. 目前大多倫多已經推出和近期可能推出的商鋪期房項目：
Ø ‘錦繡中華’商城：雄踞於士嘉堡與萬錦市最興旺交匯處，與太古廣場和城市廣場交相輝映。號稱建成後為北美最大的華人特色的室內商貿中心，外表極具中華傳統特色，堂皇華貴，將成為大多市的旅遊熱點。一樓，二樓為小型商鋪，三樓為大型會展中心。商城後麵為剛剛落成的Go Transit 大站，大大便利了周邊地區的人群來此購物和休閑。第一期工程正在進行；目前正在推出第二期。
Ø ‘遨天置地’商城（The Landmark）：位於士嘉堡與萬錦市交匯處的Steeles /

Markham Rd.

,占地較遼闊。外觀和內景都比較時尚動感，七彩繽紛。該地段擁有明顯的多元文化和族裔背景，所以該商城將會具有鮮明的多元文化特色，如可以享受到多國（族裔）美食和買到多國精品。周圍開發了許多新的住宅區，增長較快。商城內以獨特的顏色劃分不同的主題購物區。
Ø 太古廣場和城市廣場擴展項目：作為華人特色商城的先鋒或老大，生意興旺的太古廣場和城市廣場擬議推出擴展工程，期盼該地段旺上加旺。

篇幅有限，在此拋磚引玉，僅供參考。作為資深房地產經紀，筆者專業代理商業期房的購買。歡迎致電討論和谘詢。

來源：朱威，曾發表於《地產周刊》2005