淺談商鋪期房的置業投資（上）

By William Zhu

作為北美著名商業中心，大多倫多市場蓬勃，百業興旺。針對華人市場的巨大潛力，相繼開發建成了若幹中華特色的大型商城，如城市廣場(Market Village)，太古廣場(Pacific Mall)等，生意火爆，人氣鼎盛，給大多倫多增加了數道靚麗的風景。好似要錦上添花，更大型的具有中華特色的大型商城也正在興建之中，如‘錦繡中華’  (Splendid China Square)廣場等，由此帶來的商機無限。這類商城內的店鋪是可以售賣或出租的，還可以在建成之前通過購買期房或樓花的形式買到。

商業期房的投資分為發展商的開發投資和一般購買者的置業投資。開發投資是指開發商從購買土地產權開始，經過項目策劃，規劃設計，和施工建設等過程獲得新的房地產物業，並通過推向市場賣或租給一般投資者或使用者，以收回投資並實現開發的收益贏利目標。相應地，商鋪期房的置業投資是指一般購買者購置商鋪的期房或樓花，以滿足自身經營需要或出租經營需要，並在必要時可以轉售該物業。

這裏，我們針對大多倫多市場來探討商鋪期房置業投資的若幹事宜：為什麽要投資商鋪期房？這類投資的特點是什麽？目前大多倫多有哪些商鋪期房的項目？

1. 商城的成功主要取決於地點，環境（包括交通流量，密度和泊車位），內部的合理布局，和開發時機。其中最重要的當然還是地點。黃金地段，風水寶地，天時地利，人氣鼎盛！人流物流，聚寶一處，豈能不旺？！ 如城市廣場，太古廣場和將來的錦繡中華廣場所在的Steeles / Kennedy 地段, 位於士嘉堡和萬錦市的交界處，無疑就是這樣一塊風水寶地。目前加拿大經濟良好，大多倫多華人數量不斷增加，經濟實力日益強勁，當然是開發新的商城的大好時機。

2. 商鋪期房的投資應該是長線投資，需要有前瞻性的眼光。從下offer開始，到建成投入使用，一般需要2~4年左右。開業以後，整個商城的興旺既需要商城管理委員會的得力的市場推廣和精心管理，也需要廣大商鋪業主的共同努力，更需要時間。那些剛剛得到產權就轉讓的人是賺不到大錢的。所以，要有信心，守得住。假以時日，商鋪將會日益興旺。彼時的回報往往會令人拍案驚喜。

3. 商鋪期房的投資的供需平衡：事實上，大多倫多的西人Mall內的商鋪曆來是有價無市，隻租不買的。城市廣場內的商鋪也僅供出租。大多倫多的Mall內商鋪出售以及商鋪期房出售，是從大約10年前開發太古廣場時首開先例的。因此，當前大多倫多市場上的商城（Mall）內的商鋪期房的供應屈指可數，供不應求。有意者應把握時機。

4. 投資商鋪期房的高回報性：投資商鋪期房賺的是第一桶金！贏利潛力當然巨大。贏利的途徑可以有：1. 您可以運營自己的生意獲利；2. 待生意成功後您也可以隻賣生意（往往以數萬甚至十數萬計），然後再座收商鋪的租金；3. 待商城和商鋪興旺後，商鋪本身肯定會大大增值，生意價值也會扶搖直上。此時，您可以同時賣商鋪和生意，獲取最大贏利！ 事實上，投資商鋪期房的贏利可以是驚人的。如太古廣場的商鋪，10年前買期房時的145呎商鋪（注：按照華人習慣叫法，本文中的一’呎’指1 square feet，下同）隻需6萬左右，現在普遍以20餘萬成交。那時買290呎期房不過是10餘萬，現在已經普遍賣到40餘萬！而買期房時435呎不過花20餘萬，現在有的已經賣到80萬以上！這還隻是賣物業，沒有包括生意！太古商鋪的出租收益也明顯比投資住宅公寓要好得多。如145呎商鋪的淨租金即可收到$2000/月左右! 相比之下，20餘萬的住宅公寓的租金扣除管理費物業稅後一般不超過$1200/月。

.待續

來源：朱威，曾發表於《地產周刊》2005

[後記：本文於2005年夏發表時，筆者曾經保守地認為太古廣場商鋪的價格已經翻了幾番，增值應該有限了。但事實上太古廣場商鋪這幾年來繼續明顯升值，145呎商鋪現在普遍以30餘萬成交, 而290呎商鋪現在已經普遍賣到60萬左右！]