美國地主
在美國買房當地主的經曆
商業地產的特點就是，高風險，高回報。或者說，前途是光明的，道路是曲折的。
2014年，在我們附近的馬拿沙子，有一個機會，以每尺$97的價格，買一棟辦公樓。這是低於成本價的。
我的信心在於，我們這裏人口在增加，需求也會相應增加。如果市場價格低於成本，開發商建築商就會停工，然後，庫存就會減少，然後價格就一定會回升。
於是，糾集了一幫朋友，買了下來。
但是，後來發現，對空置率的考慮不足。買下來以後，長期空置。股東們開始有怨言了。
還好的是，有一家連鎖診所對一層的4個單位感興趣，很快把整一層租了下來。總算有收入了。並且是十年租約，外加三個五年的續租權。高興啊！
努力啊努力，但是第二層還是空的。繼續努力中。原來看上去的一個很好的機會，現在看來是還好而已。
還是2014年，我們買完了上一棟樓之後，又在香堤裏發現了另一個機會。開發商在商業地產熱的時候建了這棟樓。賣出了幾個單位後，賣不動了。在即將被銀行沒收的前幾周，不得不降價出售。賣方的代理知道我這裏有現金，就讓我幫個忙。
當時賣方的要求是隻要把銀行的欠款還掉，不被沒收，保住信譽，就行了。於是，我們可以每尺$117尺的價格購買。
買還是不買？買？還是有一個空置率的問題。隻能賭它的升值。
當時它的周圍，除了CVS和INOVA 急救中心外，周圍一片荒涼。但是，根據規劃，公路的對麵，將有一個大的銷售中心。包括Wal-Mart 一類的大商場有幾十家。而社區馬路的對麵，將有一個Town Center在幾年內建成。其中有電影院和高檔餐廳和精品商店。再往西，是大片大片新建的居民區和一個新建的大型醫院。
有了這些新建，在建，和待建的住宅和商業中心和醫院，我對這個樓的信心就很足了。我當時覺得它一定能升值到每尺$200以上。
我們後來的大股東，笑我太保守了。他賭的是，一旦對麵的Town Center建成，這棟樓就值每尺$300到$400塊。
於是，糾集了一幫朋友，把一樓的一個單元，二樓的兩個單元，和整個三樓，都買了下來。
雖然知道，道路會是曲折的，但是也太曲折了。
所有單位空了一年。好不容易才有一家診所下單租我們樓下一個單位，還要我們負責裝修。我們隻好答應。後來才發現是一個大錯誤。先是給我們畫圖的公司拖了我們好幾個月，然後是建築嚴重超支。折騰了一年多，才讓診所搬了進來。之後，又租出去了半個單位。
期間我們的備用金花光了。還好，關鍵時刻，診所開始交房租了。用這一個單位做抵押，銀行借給我們幾十萬。
我們有點沉不住氣了。這時候，有一個醫生，想要從我們手裏把所有單位買走。和他的助手接觸過幾次，反複協商，最後同意每尺$210成交。可是，到了正式簽約的時候，又不幹了。要繼續壓價。斷然拒絕。
終於，對麵的Town Center 動工了。真是，雲開霧散，豔陽高照。接下來，幾乎天天有人問。我們把二樓的一個單位，用每尺$270的價格簽約。這幾天，就要過戶了。就這一個單位而言，我們買價隻有$189000, 而賣價高達$40多萬。除去曆年各種開銷，也淨賺了$16萬。
靠這$40多萬，我們將在幾個月內把三樓分割成小的單位。然後，嘿嘿，對不起，我們要賣 每尺$300了。規劃圖才剛剛批準，已經有兩個單位被預約了。等到對麵Town Center 建成的時候，我們至少得，得， 我們就不賣了。
有了這兩棟樓的經驗，特別是第二棟的成功，俺又開始相信自己了。於是，又到處踅摸辦公樓了。
終於， 一個機會來了。
在附近費郡的一個高速路旁邊，又一個園區裏四棟辦公樓被一個投資基金買下來了。然後，把其中三棟帶租客的樓賣了每尺$200。剩下這一棟， 隻有27%的麵積出租了，有大量空置。主人不想玩了。叫價每尺$65.
每尺$65, 什麽概念？假設地白送你，樓白送你，裝修費都得$60。
又和賣方代理談了談，探了探底，對方至少是可以$60賣。
甜膩膩的. （TNND). 這樣的便宜，不是不占白不占嗎？
在這個園區，其它買掉的單位中，最最便宜的也要每尺$135。俺把大樓買下來，用每尺$120 賣掉，不也是翻了一番嗎？
現在的租金，每尺全包$22。相當於每尺$15淨租。 俺就是每尺$9淨租，也有15%的盈利率不是？
買！買！買!
希望這幾天就把錢籌齊了。千萬，千萬，別在俺簽約前跑了啊。
