美國地主
在美國買房當地主的經曆
正文
答Venus關於哪裏和哪種方式能容易買到折扣大的房屋
-在美國經營房地產的體會之一
Venus, 對不起，現在才回答你的問題。因為本想寫一篇全麵一點的論述，但打字對我之難，“難於上清天”。隻好簡述算了。
1. Short sale： Short sale 是有機會拿到good deal。正如前麵的網友提到的，通常要等銀行的回複很長（當然各個銀行/Lender的回複會不同）。理論上，在這一階段，物業還是屬於業主而不是銀行。所以也要業主配合。
2. Bank own: 與Short sale相比，在目前的市場情況下，我認為MLS上的“Bank own”更容易拿到good deal。“Bank own“的發生，是物業在foreclosure auction 上沒人買，銀行被迫自己拿回來放到市場上（MLS）再賣。其Motivate無容置疑。
3. Foreclosure auction: 缺點是不能先看和必需用現金。但優點是快，good deal 也多。Lender大量減價開拍，也沒那麽多競投者。50%到65% 的市場價並不少見。不過，這是我們這裏的情況。你們那裏也許不同。關於不能看，你投的不太舊的房子的話，把裝修預算加大一點，也不危險。我的Foreclosure auction故事都發生在7年到4年前。而我都是選些差的例子。很多時候，隻是垃圾，別的沒事。再說，現在很多全新房子被Foreclosure（由於Builder欠款）。當然，不知道你們州的Foreclosure法是否一樣或相近。
4. Pre-foreclosure: 我現在隻說業主欠款總額小於其房屋的市場價格的狀況。例如，房屋的市場價格值50萬，業主欠款30萬。他們被發出Foreclosure 通知。也許有人問，那他拿到市場上出賣，不是很容易賣掉？幹嗎那麽傻，還等銀行拍賣？等等，傻與聰明是相對，對嗎？這世界要沒“傻”人，還有你的所謂“聰明”嗎？我碰到過不止一次。
還是用上麵的數字做例子。Foreclosure的前兩天（之前來回幾次都談不成），我拿著34萬的銀行本票和合同上門說，你簽了合同錢就是你的啦（當然，錢的收款人抬頭是 Escrow）。銀行本票的作用是令他相相信這是真的。“見錢眼開”，他簽了。他好，避免Foreclosure bad credit記錄10年。我也好，拿一個good deal。也許有人會想，他要是讓房子去拍賣，可能會賣更好的價（因為，拍賣後多餘的錢退回給業主）。那不一定，也許會，也許不會。請看例二。
業主欠款30萬，麵臨Foreclosure。我offer他34萬，立刻成交，以便停止Foreclosure。來回幾次以後，他想，我的物業可能遠大於34萬（我的offer）,這時已不夠時間放到市場上，不如讓銀行拍賣算了，這樣我能拿回的錢更多。他拒絕我的offer。拍賣上，我以高於拍賣價$1，也就是30萬獲得。怎麽回事？因為房子破爛，它價值在地。而在拍賣場上，極少競投者知道怎麽看地。這個房產，我用兩年時間開發，賣出1 Million (其中加上開發費用)。
5. 那一種都有機會拿到good deal。選那一種，要根據你們自己的情況。假如我用前兩種（Short sale 和 Bank own）。我會開出50% of whatever they ask甚至 更低的Offer。不必跟他們客氣。但為了加大可能性，開出去多一點Offer。然後看誰回。
6. 假如你們對房地產很有興趣，我建議你們拿一個房地產經紀牌，不是要做經紀，而是方便買物業，不必受製於人。同時，當你成功在MLS上給自己買入，又可得3% 的傭金。
7. “Cash is King”。我喜歡開Cash offer。就算在Short sale或買Bank own的情況下，你有機會可以貸款。但一個沒有Financial和inspection contingency 條款（你可以 keep inspection）的Cash offer 什麽時候都更有power 去砍價，尤其是現在的市場。沒錢？別逗了。誰不知道CND的平均收入是$24k。來美十年，怎麽也有幾十萬在手，不是？（開玩笑）。你的HELOC呢？用過沒有？用完沒有？沒開過HELOC？趕緊去，現在是最低利息的時候。又沒費用，不用又不必付利息。
上麵的每種我都試過，但拿到good deal最多的還是Foreclosure。
以上是我的一點體會，不知道對你們是否適用。
（該帖兼答changshan）
關於Apartment 與 Single Family House 之我見
-在美國經營房地產的體會之二
我想拋磚引玉，給諸位增加思考的樂趣。
與Apartment相比，我個人比較喜歡 House的原因基於以下思考：
例子：買1百萬的 1棟Apartment 與1百萬4 個 Single house
一．靈活性：House 可以化整為零，進可攻，退可守。
1. 我有財務需要，要用部分錢，也不要全部。那我賣掉一間或兩間Single house。要是Apartment，我要賣整棟，不管我需不需要這麽多錢。
2. 市場迅速下滑，我想全部出手，賣掉4 個 Single house通常要比一棟Apartment快，可以快很多。在這過程，出掉一個Single house就減除我一份擔心。
3. 市場不穩定，也不知道它會升還是會降價。為了保險，我賣兩個留兩個。
二．升值與回報
1. “商業房地產”（八年前）課的老師給過我們一份曆史上Apartment 與 Single house 價值變化表。記得總是Single house高於Apartment。老師當時介紹，買Apartment的人1是喜歡每年的現金流量較好。
2. 實踐：八年前我開始買house，我的一好朋友（“商業房地產”課的同學）
之前已有兩個小Apartment。前一段我們比較，等量金額的house 比Apartment 高（與當年比）。那麽明年的Cap rate 呢？我的house 也比他的Apartment 高。不過有一點應該說明，我買的房子一直都比市場價低。
但這也引出下一點。
三．哪一種容易買到大折扣
常常見到Apartment “short sale”,” Bank own” “Pre-foreclosure” 或 “Foreclosure” 嗎? 反正我是沒有。我當年（不是現在）計算foreclosure 買回的房，裝修後出租，Cap rate 比 Apartment 還大， 就覺得沒理由舍house 而取Apartment。因為無論從當年現金流量（cash flow）還是總體回報的預測-NPV,都是house 優勝。
四．租客與管理
1. 租客：同區同年代的house租客總比Apartment好一點（租金貴一點），不同區不能比。
2.管理：幾十個unite以上的Apartment有管理成本優勢，小的沒有。更不用說4 unite 的 apartment。總體而言，house 的租客比Apartment的租客好管，turnover 率低。順便說一句，我所經曆的Eviction 基本都是買房時帶來的，或是foreclosure, 或是買AS-IS 帶來的。我現在的出租房子的租客，很多都是住了幾年的。超過一半以上一年都不聯絡我一次。要不然，我如何管理低兩位數的房子。這個的關鍵是進來時的Credit checking。
五．貸款
你們都知道現在Apartment比 house 更難貸。
六．稅務
若幹年後，Apartment 和 Houses 都賺。賣出時都是Long term capital gain (現在是15%) 。但是，當你報稅，這個AGI 就對你Taxable income 影響很大了。一次過的一筆大收入 要交的稅比你分散地加進去所交的稅大很多。對Houses，我起碼分開兩年賣。
在不考慮將來誰的升值快的前提下（假設都一樣），那麽就有一個最簡單的回報分析法：Cap rate, the gap between Cap rat and mortgage rate.
結論：千條道理萬條道理，“賺錢就是硬道理”。你能買到Good deal, 例如Cap rate 很高，又或很大折扣的，都贏。換句話說，那一個方法都有機會賺錢，賺大錢，要是你做得好的話。
還有，你的資金狀況也會決定你選那一種投資方式。
好，你們接著聊，我都聽著，學著。
漫談拍賣與租房的資金運用及回報
-在美國經營房地產的體會之三
我當年參加拍賣的房地產，信貸市場環境與現在已經有很大不同。但我想跟大家分享一下我當年的資金運用方式以及對租房回報的計算方式，希望對有興趣的讀者起一點啟發作用。同時這CND上也有很多專家學者，咱也乘機讓他們指點指點，看看我想得或做得對不對。另外，例子的數字不是絕對準確，但非常靠近真實情況。回報的計算，隻用簡單易明的算法，不用複雜的財務理論，如ROA,ROE,ROI,NPV等等（其實我也忘得差不多了）。
盡管很多讀者可能已經很熟悉以下的名詞，但為了所有讀者都能分享，我還是將常用的名詞介紹一遍：
1. Cap rate (Capitalization Rate): 淨營業收入 (租金收入減除房地產稅，保險費，維修費，管理費等等費用) 除以買入價格。注意一個誤點，這裏所說的費用不包括貸款利息等資金費用。
2. 現金流量（cash flow）:所有現金收入（租金）減去所有現金支出（包括貸款利息）但不包括房屋折舊 。
3. 房子淨值/資產淨值（Home Equity）:房子市場價值減去所欠貸款。
案例：2004年買入一棟房子，三房，1.5個洗手間，980尺，建於1959年。買入價連同裝修共$141,000（現金占用）。銀行估價$200,000（假設賣出也是這個價）。再重新貸款（Refinance）$143,000，利率5.5%（5 year ARM） 。 減除貸款手續費$2,000, 提出來現金（Cash out）$141,000。租金收入每月$1,250，所有費用包括房地產稅，保險費和維修費平均每月共 $300。每月貸款本息$820
不同資金滾動模式的結果
A．Trading (買賣) 剛開始投入房地產經營時，我做flipping（買賣）。就是將買進來的房子裝修後賣出。從投入現金開始到在把房子在市場上賣出並收回資金，總共需時4個月到半年。用上麵的例子，其每間房子的稅前利潤為:$200,000-$141,000-$15,000(銷售commission及稅)=$44,000 。假設手上有約30萬現金，以平均每年周轉2次算，其全部稅前利潤為$44,000×2×2=$176,000。 但是，如果買進出租一年以上再賣，情況又是這樣怎樣呢？
B. 買入後先出租
能買入數量：同樣用上麵的例子。從買進來（現金投入）到再重新貸款 （Refinance）拿回現金，周期最長2個月，周期最短時1個月。就當它平均2個月來算吧。30萬每年周轉6次，每次2個房子，一年就是共買入12 個房子！
現金周轉：經過再重新貸款（Refinance），所投入現金全部提取出來。沒有Down payment 在裏麵。但已擁有約30%（以20萬為基數）的增值在房子。
Cap rate ($1,250-$300)*12/$141,000=8.1%
現金流量（每個房子每年）：($1,250-$300-$820)×12=$1,560
12個房子（一年之內的購入量）的總現金流量是：$1,560×12=$18,720
稅務效果：出租一年以上再賣出，是long term capital gain, 現在的稅率是15% （到2010年，是renew 還是取消不知道），大多數情況下，遠比當年賣出的 ordinary income的稅率要低。
房子淨值（每個房子Equity）：$200,000-$143,000=$57,000
12個房子（一年之內的購入量）的總淨值 (當年) ：$57,000×12=$684,000
投資回報分析
（為簡單比較起見，計算時不考慮 money 的 time value，也不考慮30萬資金的利率。就算A與B都是整年占用）
A. 買賣（每年）：$176,000/$300,000×100%=58.7%
B. 買入後先出租
• （第一年出租，第二年賣掉，房價沒上升也沒下跌）：（$57,000-$15,000）×12/$300,000=168%
• 你投入的現金，在1到2個月之內Refinance全部提取出來，也就是2個月後占用現金為零。後麵你沒有現金再投入，房價在上漲，這個回報率你們去假設算吧。每年的正現金流量就算用來補不可預見的維修等費用。每年房子折舊帶來的稅務好處也暫時不算。每年的租金變動（這幾年來我們當地租金一直在升）也不算。
為什麽B比A好這麽多呢？財務杠杆（Leverage）。A狀況時間太短，貸款馬上還掉不容易貸到也不劃算。不過，要聲明一點的是，財務杠杆是雙刃劍，用得好，令你快速致富，用得不好，令你很快破產。
我在哪裏買和都買哪些房子？
1. 集中（focus）於一個你熟悉地方。要是還沒有，就選擇一個地方，調查，看房，一直到你熟悉才開始。這樣做的好處是當有一個好Deal出現時，你能馬上判斷它是不是夠好。至於這個範圍，根據你個人情況而定，可以小到一個Neighborhood,也可大到多個城市。我從不買聽別人說的多好的Deal。我自己定位的範圍是本人所在的County。進 一步的集中範圍是以我住地為中心，開車時間不超過半小時為半徑。其實，你要問我具體房子的意見，就算你與我同一個州，但不在同一個County，恐怕我都沒法提出有用的看法。
2. 買中間價以下。隻有這樣，才可增大買到Cap rate 高的房的機會。這樣才最為安全。這也是化整為零，進可攻，退可守的方針。為什麽呢？因為我買2個低價位的房可能等於你一個高價位的房的錢。而租金並不與房價同比例上增加。當市場快速上升時，可能是高價位的升得快點，你賺得多點（當然中間價以下的也升）。可是當市場價不升不跌和市場價下跌時，高價位的出手相對難，要守也難。因為高價位的通常Cap rate 偏低，現金流量差，你需要不停貼錢。貼到何時？像Venus所預測的5年，7-9年，還是像日本那樣，15年還不止？
3. 作為出租長期持有的物業，我隻買Single family house, 不買Condo。為啥？a) 長期而言隻有地是最有價值的，而Condo是common area，沒有屬於你可獨立使用的地；b)Condo有HOA fee，令你很難獲得好的Cap rate,也就是現金流量差；c) Condo 有 Association, 所有房屋外麵的，包括屋頂，外牆，窗口玻璃等等，你不滿意，想自己花錢Improve也不成，要Association通過，統一行動 ；d) 更冤的是，同一Condo裏，有人財務有問題，不付HOA fee。 Association請律師告。銀行拿去拍賣。本州法律，投得者隻需付其所欠的HOA fee的半年。其他的就由Condo 的所有Owner 共同承擔。你沒碰到過？算你好運。我買過3個這樣的Condo來轉賣，他們所欠的HOA fee都超過2年。當然，住在像紐約那樣的大城市中心的人，你要想買物業，可能很難不買Condo。那我的意見不適用。
4. 出租房的Cap rate 與 mortgage rate。我買Cap rate 大於等於，最少也是很接近mortgage rate的房子來出租。要是做不到，我停止買入出租，隻做Trading,或不買。這就是為什麽從2005年底以後，我停止再買入出租。 為什麽我總是喜歡拿Cap rate 來衡量？在談論出租房時，人們最愛問的是，你的租金能不能Cover mortgage? 你的房子是正的現金流量嗎（positive cash flow）？可是你沒問他的Down payment 是多少。20%？30% 或40%？Down payment 有機會成本（Opportunity cost）在呀？換句話說，你的錢不用來down pay 買房，最少也可以放銀行的CD，那也有利息收入不是？至於我的機會成本，起碼要算25%以上。要是你光說租金能不能Cover mortgage，怎麽跟我的例子比呀？就算我例子的Mortgage rate不是5.5%而是7.5%，你的能剛好Cover 而我的不能Cover。那是誰更好呢（假設兩者升和跌都一樣）？我的例子裏可是沒一分錢的Down payment在裏麵。
5. Price, Price, Price。在房地產經營裏麵，有一句名言，就是投資房產時，第一是Location，第二是Location，第三還是Location。在我看來，從賺錢的角度（不是自住）第一是Price，第二是Price，第三還是Price。怎麽說？給你一個最中心的地方（最好的Location）的一個房子，市價。它可能升值快，你就等著它升值去吧。要是一年後市場不升反跌呢？我拿一個偏地方的，市場價的50%。怎樣？請看例子： 2005 年底，我買入一間房子，位於我所在的County 的最遠的一個城市，從我住地開車去要一個多小時。8萬2千開拍，沒別的人競投，我以One dollar over買下。為什麽，可能因為遠，也可能是最後一個拍。我花了3萬多去裝修（對這種小房，是很大比例的裝修費）。賣出 22萬，時間前後3 個多月。這個方針同樣適用於上麵的3. 要是你能買到足夠低價的Condo的話，同樣可以。
也許有人問，用$141,000 買到價值$200,000 的房可信嗎？這是我2004年買入的其中一個房子的例子。它是中間的，既不是我買入的最好的，也不是我買入的最壞的。買到這樣的房子容易嗎？是不是拿著錢到拍賣場，或買Short sale, Pre-foreclosure就成？當然不是。它的進入障礙（barriers to entry）是知識，判斷力，時間，錢與果斷行動能力（有些人前麵的都具備，最後就是不敢行動）的綜合。這都看你的努力。同時，我得提醒打算像我這樣全職做的人，統計資料顯示，全美有95%的小型企業（Small business）在開業的五年之內關閉。但假如你有強烈願望的話，經過努力，你都是可以做到的。我從不懷疑CND上讀者的智力與學習能力（果斷行動能力不知道）。假如有誰早就做到或將要做到的，請出來吱一聲，也好給我的說法一個支持，別老是隻躲在後麵不吭聲。
是不是現在就沒有這種可能，或麵對一個跌市，根本不必去看它？這看對誰而言，讓我們留待下一篇再談。
從2001年到2005年，第一年我用A法。第二年開始用B的滾動法，我每年買入約十個房子，每年賣掉30%的當年買入量以補生活。餘下的70%出租一直都現在。
2005年底開始，要是買一般房子的話，不管是做Trading還是做出租，這數都算不過來。同時，我發現做土地發展，加上建房，其利潤更高，可高達10倍以上的回報（風險無疑更大，我有過失敗的經曆）。當然它的挑戰性更高，所要求具備的知識，膽量和判斷力更高。從那時開始，我再沒買入過純出租房。隻買地，和有地的發展潛力的房。
上麵那個房子，最高峰時價值32萬，現在值約26萬。貸款餘額約13萬。
現在的房地產市場很差，何時走出低穀？我不知道。也許像Venus所說的，5-6年不定，8-9年不定，像日本那樣15年或以上？還是說不準，我比較傾向於5年（別問我為什麽，我隻是感覺，沒有Venus那樣的理論支持）。假如房價從最高峰往下累計跌幅達50%，還是跟我買入的價一樣。
且慢！既然如此，何不現在賣掉，還能每個收回現金約10萬不更好嗎？好主意！可轉念一想，回收的錢放哪裏安全呀？投資股票，基金，黃金還是外匯呢？這年頭，金融市場這麽動蕩。當然對於有這能力的人，可能也是個好機會。我要能看出哪個明天跌，我就沽空，那個要升我就買進。可咱又沒那能力不是，不知怎麽投法呀？那……就放銀行存款吧。可是這安全嗎？政府在大撒金錢。但是不灑壞的更快。在一個deflation 的環境下，政府應該大力開支幾乎是大部分（要不是所有的話）經濟學家的共識。更何況，Bernanke 是個用“直升機” 撒錢，印錢以償還巨額債務的主。這通貨膨脹，錢貶值不跟著就來嗎？連Venus都指出，通貨膨脹，錢貶值是很大可能會出現的，隻是不會在今年。那明年呢？要是錢貶值，我拿出來的那點錢都給貶沒了，再加上也沒有那屋跟著享受通貨膨脹的升值了。這不是兩頭虧嗎？那時，恐怕是誰原先貸款的賺了便宜，而且原先借款越多，贏得越多了。
罷了罷了，還是不“折騰” 算了。人Venus都安慰我，頂過這五年就好辦啦。那就頂五年再說吧。
假如通貨膨脹沒來，房價跌幅又超過50%，沒法賣出，而租金也往下跌甚至沒人租，我也沒有別的收入可支持的話，怎麽辦？好辦，讓銀行拿我的房屋去Foreclosure，我申請破產。然後看看CND上還有誰記得當年的“如山”，租給我一間房（不是一棟房），給我一個做清潔或Landscaping的工，能維持生活就成。這樣的條件也比我童年的時候強多了。
親愛的讀者朋友，看完以上我的體會，觀點和分析以後，要是能引起你的一點點共鳴，或有一點點啟發的話，請賜給我一點掌聲好嗎 (假的也收) ？好讓我有動力（幾天少眠少休，一個字一個字蹦出來的打字速度）去完成最後一個想說的話題：聊聊房地產市場，投資對策以及影響我職業生涯的書。要沒人吱聲，就當是沒人看，或引不起讀者朋友的任何興趣。我就當是自己自言自語算了。也省了我寫和打下一篇的辛苦。
-在美國經營房地產的體會之一
Venus, 對不起，現在才回答你的問題。因為本想寫一篇全麵一點的論述，但打字對我之難，“難於上清天”。隻好簡述算了。
1. Short sale： Short sale 是有機會拿到good deal。正如前麵的網友提到的，通常要等銀行的回複很長（當然各個銀行/Lender的回複會不同）。理論上，在這一階段，物業還是屬於業主而不是銀行。所以也要業主配合。
2. Bank own: 與Short sale相比，在目前的市場情況下，我認為MLS上的“Bank own”更容易拿到good deal。“Bank own“的發生，是物業在foreclosure auction 上沒人買，銀行被迫自己拿回來放到市場上（MLS）再賣。其Motivate無容置疑。
3. Foreclosure auction: 缺點是不能先看和必需用現金。但優點是快，good deal 也多。Lender大量減價開拍，也沒那麽多競投者。50%到65% 的市場價並不少見。不過，這是我們這裏的情況。你們那裏也許不同。關於不能看，你投的不太舊的房子的話，把裝修預算加大一點，也不危險。我的Foreclosure auction故事都發生在7年到4年前。而我都是選些差的例子。很多時候，隻是垃圾，別的沒事。再說，現在很多全新房子被Foreclosure（由於Builder欠款）。當然，不知道你們州的Foreclosure法是否一樣或相近。
4. Pre-foreclosure: 我現在隻說業主欠款總額小於其房屋的市場價格的狀況。例如，房屋的市場價格值50萬，業主欠款30萬。他們被發出Foreclosure 通知。也許有人問，那他拿到市場上出賣，不是很容易賣掉？幹嗎那麽傻，還等銀行拍賣？等等，傻與聰明是相對，對嗎？這世界要沒“傻”人，還有你的所謂“聰明”嗎？我碰到過不止一次。
還是用上麵的數字做例子。Foreclosure的前兩天（之前來回幾次都談不成），我拿著34萬的銀行本票和合同上門說，你簽了合同錢就是你的啦（當然，錢的收款人抬頭是 Escrow）。銀行本票的作用是令他相相信這是真的。“見錢眼開”，他簽了。他好，避免Foreclosure bad credit記錄10年。我也好，拿一個good deal。也許有人會想，他要是讓房子去拍賣，可能會賣更好的價（因為，拍賣後多餘的錢退回給業主）。那不一定，也許會，也許不會。請看例二。
業主欠款30萬，麵臨Foreclosure。我offer他34萬，立刻成交，以便停止Foreclosure。來回幾次以後，他想，我的物業可能遠大於34萬（我的offer）,這時已不夠時間放到市場上，不如讓銀行拍賣算了，這樣我能拿回的錢更多。他拒絕我的offer。拍賣上，我以高於拍賣價$1，也就是30萬獲得。怎麽回事？因為房子破爛，它價值在地。而在拍賣場上，極少競投者知道怎麽看地。這個房產，我用兩年時間開發，賣出1 Million (其中加上開發費用)。
5. 那一種都有機會拿到good deal。選那一種，要根據你們自己的情況。假如我用前兩種（Short sale 和 Bank own）。我會開出50% of whatever they ask甚至 更低的Offer。不必跟他們客氣。但為了加大可能性，開出去多一點Offer。然後看誰回。
6. 假如你們對房地產很有興趣，我建議你們拿一個房地產經紀牌，不是要做經紀，而是方便買物業，不必受製於人。同時，當你成功在MLS上給自己買入，又可得3% 的傭金。
7. “Cash is King”。我喜歡開Cash offer。就算在Short sale或買Bank own的情況下，你有機會可以貸款。但一個沒有Financial和inspection contingency 條款（你可以 keep inspection）的Cash offer 什麽時候都更有power 去砍價，尤其是現在的市場。沒錢？別逗了。誰不知道CND的平均收入是$24k。來美十年，怎麽也有幾十萬在手，不是？（開玩笑）。你的HELOC呢？用過沒有？用完沒有？沒開過HELOC？趕緊去，現在是最低利息的時候。又沒費用，不用又不必付利息。
上麵的每種我都試過，但拿到good deal最多的還是Foreclosure。
以上是我的一點體會，不知道對你們是否適用。
（該帖兼答changshan）
關於Apartment 與 Single Family House 之我見
-在美國經營房地產的體會之二
我想拋磚引玉，給諸位增加思考的樂趣。
與Apartment相比，我個人比較喜歡 House的原因基於以下思考：
例子：買1百萬的 1棟Apartment 與1百萬4 個 Single house
一．靈活性：House 可以化整為零，進可攻，退可守。
1. 我有財務需要，要用部分錢，也不要全部。那我賣掉一間或兩間Single house。要是Apartment，我要賣整棟，不管我需不需要這麽多錢。
2. 市場迅速下滑，我想全部出手，賣掉4 個 Single house通常要比一棟Apartment快，可以快很多。在這過程，出掉一個Single house就減除我一份擔心。
3. 市場不穩定，也不知道它會升還是會降價。為了保險，我賣兩個留兩個。
二．升值與回報
1. “商業房地產”（八年前）課的老師給過我們一份曆史上Apartment 與 Single house 價值變化表。記得總是Single house高於Apartment。老師當時介紹，買Apartment的人1是喜歡每年的現金流量較好。
2. 實踐：八年前我開始買house，我的一好朋友（“商業房地產”課的同學）
之前已有兩個小Apartment。前一段我們比較，等量金額的house 比Apartment 高（與當年比）。那麽明年的Cap rate 呢？我的house 也比他的Apartment 高。不過有一點應該說明，我買的房子一直都比市場價低。
但這也引出下一點。
三．哪一種容易買到大折扣
常常見到Apartment “short sale”,” Bank own” “Pre-foreclosure” 或 “Foreclosure” 嗎? 反正我是沒有。我當年（不是現在）計算foreclosure 買回的房，裝修後出租，Cap rate 比 Apartment 還大， 就覺得沒理由舍house 而取Apartment。因為無論從當年現金流量（cash flow）還是總體回報的預測-NPV,都是house 優勝。
四．租客與管理
1. 租客：同區同年代的house租客總比Apartment好一點（租金貴一點），不同區不能比。
2.管理：幾十個unite以上的Apartment有管理成本優勢，小的沒有。更不用說4 unite 的 apartment。總體而言，house 的租客比Apartment的租客好管，turnover 率低。順便說一句，我所經曆的Eviction 基本都是買房時帶來的，或是foreclosure, 或是買AS-IS 帶來的。我現在的出租房子的租客，很多都是住了幾年的。超過一半以上一年都不聯絡我一次。要不然，我如何管理低兩位數的房子。這個的關鍵是進來時的Credit checking。
五．貸款
你們都知道現在Apartment比 house 更難貸。
六．稅務
若幹年後，Apartment 和 Houses 都賺。賣出時都是Long term capital gain (現在是15%) 。但是，當你報稅，這個AGI 就對你Taxable income 影響很大了。一次過的一筆大收入 要交的稅比你分散地加進去所交的稅大很多。對Houses，我起碼分開兩年賣。
在不考慮將來誰的升值快的前提下（假設都一樣），那麽就有一個最簡單的回報分析法：Cap rate, the gap between Cap rat and mortgage rate.
結論：千條道理萬條道理，“賺錢就是硬道理”。你能買到Good deal, 例如Cap rate 很高，又或很大折扣的，都贏。換句話說，那一個方法都有機會賺錢，賺大錢，要是你做得好的話。
還有，你的資金狀況也會決定你選那一種投資方式。
好，你們接著聊，我都聽著，學著。
漫談拍賣與租房的資金運用及回報
-在美國經營房地產的體會之三
我當年參加拍賣的房地產，信貸市場環境與現在已經有很大不同。但我想跟大家分享一下我當年的資金運用方式以及對租房回報的計算方式，希望對有興趣的讀者起一點啟發作用。同時這CND上也有很多專家學者，咱也乘機讓他們指點指點，看看我想得或做得對不對。另外，例子的數字不是絕對準確，但非常靠近真實情況。回報的計算，隻用簡單易明的算法，不用複雜的財務理論，如ROA,ROE,ROI,NPV等等（其實我也忘得差不多了）。
盡管很多讀者可能已經很熟悉以下的名詞，但為了所有讀者都能分享，我還是將常用的名詞介紹一遍：
1. Cap rate (Capitalization Rate): 淨營業收入 (租金收入減除房地產稅，保險費，維修費，管理費等等費用) 除以買入價格。注意一個誤點，這裏所說的費用不包括貸款利息等資金費用。
2. 現金流量（cash flow）:所有現金收入（租金）減去所有現金支出（包括貸款利息）但不包括房屋折舊 。
3. 房子淨值/資產淨值（Home Equity）:房子市場價值減去所欠貸款。
案例：2004年買入一棟房子，三房，1.5個洗手間，980尺，建於1959年。買入價連同裝修共$141,000（現金占用）。銀行估價$200,000（假設賣出也是這個價）。再重新貸款（Refinance）$143,000，利率5.5%（5 year ARM） 。 減除貸款手續費$2,000, 提出來現金（Cash out）$141,000。租金收入每月$1,250，所有費用包括房地產稅，保險費和維修費平均每月共 $300。每月貸款本息$820
不同資金滾動模式的結果
A．Trading (買賣) 剛開始投入房地產經營時，我做flipping（買賣）。就是將買進來的房子裝修後賣出。從投入現金開始到在把房子在市場上賣出並收回資金，總共需時4個月到半年。用上麵的例子，其每間房子的稅前利潤為:$200,000-$141,000-$15,000(銷售commission及稅)=$44,000 。假設手上有約30萬現金，以平均每年周轉2次算，其全部稅前利潤為$44,000×2×2=$176,000。 但是，如果買進出租一年以上再賣，情況又是這樣怎樣呢？
B. 買入後先出租
能買入數量：同樣用上麵的例子。從買進來（現金投入）到再重新貸款 （Refinance）拿回現金，周期最長2個月，周期最短時1個月。就當它平均2個月來算吧。30萬每年周轉6次，每次2個房子，一年就是共買入12 個房子！
現金周轉：經過再重新貸款（Refinance），所投入現金全部提取出來。沒有Down payment 在裏麵。但已擁有約30%（以20萬為基數）的增值在房子。
Cap rate ($1,250-$300)*12/$141,000=8.1%
現金流量（每個房子每年）：($1,250-$300-$820)×12=$1,560
12個房子（一年之內的購入量）的總現金流量是：$1,560×12=$18,720
稅務效果：出租一年以上再賣出，是long term capital gain, 現在的稅率是15% （到2010年，是renew 還是取消不知道），大多數情況下，遠比當年賣出的 ordinary income的稅率要低。
房子淨值（每個房子Equity）：$200,000-$143,000=$57,000
12個房子（一年之內的購入量）的總淨值 (當年) ：$57,000×12=$684,000
投資回報分析
（為簡單比較起見，計算時不考慮 money 的 time value，也不考慮30萬資金的利率。就算A與B都是整年占用）
A. 買賣（每年）：$176,000/$300,000×100%=58.7%
B. 買入後先出租
• （第一年出租，第二年賣掉，房價沒上升也沒下跌）：（$57,000-$15,000）×12/$300,000=168%
• 你投入的現金，在1到2個月之內Refinance全部提取出來，也就是2個月後占用現金為零。後麵你沒有現金再投入，房價在上漲，這個回報率你們去假設算吧。每年的正現金流量就算用來補不可預見的維修等費用。每年房子折舊帶來的稅務好處也暫時不算。每年的租金變動（這幾年來我們當地租金一直在升）也不算。
為什麽B比A好這麽多呢？財務杠杆（Leverage）。A狀況時間太短，貸款馬上還掉不容易貸到也不劃算。不過，要聲明一點的是，財務杠杆是雙刃劍，用得好，令你快速致富，用得不好，令你很快破產。
我在哪裏買和都買哪些房子？
1. 集中（focus）於一個你熟悉地方。要是還沒有，就選擇一個地方，調查，看房，一直到你熟悉才開始。這樣做的好處是當有一個好Deal出現時，你能馬上判斷它是不是夠好。至於這個範圍，根據你個人情況而定，可以小到一個Neighborhood,也可大到多個城市。我從不買聽別人說的多好的Deal。我自己定位的範圍是本人所在的County。進 一步的集中範圍是以我住地為中心，開車時間不超過半小時為半徑。其實，你要問我具體房子的意見，就算你與我同一個州，但不在同一個County，恐怕我都沒法提出有用的看法。
2. 買中間價以下。隻有這樣，才可增大買到Cap rate 高的房的機會。這樣才最為安全。這也是化整為零，進可攻，退可守的方針。為什麽呢？因為我買2個低價位的房可能等於你一個高價位的房的錢。而租金並不與房價同比例上增加。當市場快速上升時，可能是高價位的升得快點，你賺得多點（當然中間價以下的也升）。可是當市場價不升不跌和市場價下跌時，高價位的出手相對難，要守也難。因為高價位的通常Cap rate 偏低，現金流量差，你需要不停貼錢。貼到何時？像Venus所預測的5年，7-9年，還是像日本那樣，15年還不止？
3. 作為出租長期持有的物業，我隻買Single family house, 不買Condo。為啥？a) 長期而言隻有地是最有價值的，而Condo是common area，沒有屬於你可獨立使用的地；b)Condo有HOA fee，令你很難獲得好的Cap rate,也就是現金流量差；c) Condo 有 Association, 所有房屋外麵的，包括屋頂，外牆，窗口玻璃等等，你不滿意，想自己花錢Improve也不成，要Association通過，統一行動 ；d) 更冤的是，同一Condo裏，有人財務有問題，不付HOA fee。 Association請律師告。銀行拿去拍賣。本州法律，投得者隻需付其所欠的HOA fee的半年。其他的就由Condo 的所有Owner 共同承擔。你沒碰到過？算你好運。我買過3個這樣的Condo來轉賣，他們所欠的HOA fee都超過2年。當然，住在像紐約那樣的大城市中心的人，你要想買物業，可能很難不買Condo。那我的意見不適用。
4. 出租房的Cap rate 與 mortgage rate。我買Cap rate 大於等於，最少也是很接近mortgage rate的房子來出租。要是做不到，我停止買入出租，隻做Trading,或不買。這就是為什麽從2005年底以後，我停止再買入出租。 為什麽我總是喜歡拿Cap rate 來衡量？在談論出租房時，人們最愛問的是，你的租金能不能Cover mortgage? 你的房子是正的現金流量嗎（positive cash flow）？可是你沒問他的Down payment 是多少。20%？30% 或40%？Down payment 有機會成本（Opportunity cost）在呀？換句話說，你的錢不用來down pay 買房，最少也可以放銀行的CD，那也有利息收入不是？至於我的機會成本，起碼要算25%以上。要是你光說租金能不能Cover mortgage，怎麽跟我的例子比呀？就算我例子的Mortgage rate不是5.5%而是7.5%，你的能剛好Cover 而我的不能Cover。那是誰更好呢（假設兩者升和跌都一樣）？我的例子裏可是沒一分錢的Down payment在裏麵。
5. Price, Price, Price。在房地產經營裏麵，有一句名言，就是投資房產時，第一是Location，第二是Location，第三還是Location。在我看來，從賺錢的角度（不是自住）第一是Price，第二是Price，第三還是Price。怎麽說？給你一個最中心的地方（最好的Location）的一個房子，市價。它可能升值快，你就等著它升值去吧。要是一年後市場不升反跌呢？我拿一個偏地方的，市場價的50%。怎樣？請看例子： 2005 年底，我買入一間房子，位於我所在的County 的最遠的一個城市，從我住地開車去要一個多小時。8萬2千開拍，沒別的人競投，我以One dollar over買下。為什麽，可能因為遠，也可能是最後一個拍。我花了3萬多去裝修（對這種小房，是很大比例的裝修費）。賣出 22萬，時間前後3 個多月。這個方針同樣適用於上麵的3. 要是你能買到足夠低價的Condo的話，同樣可以。
也許有人問，用$141,000 買到價值$200,000 的房可信嗎？這是我2004年買入的其中一個房子的例子。它是中間的，既不是我買入的最好的，也不是我買入的最壞的。買到這樣的房子容易嗎？是不是拿著錢到拍賣場，或買Short sale, Pre-foreclosure就成？當然不是。它的進入障礙（barriers to entry）是知識，判斷力，時間，錢與果斷行動能力（有些人前麵的都具備，最後就是不敢行動）的綜合。這都看你的努力。同時，我得提醒打算像我這樣全職做的人，統計資料顯示，全美有95%的小型企業（Small business）在開業的五年之內關閉。但假如你有強烈願望的話，經過努力，你都是可以做到的。我從不懷疑CND上讀者的智力與學習能力（果斷行動能力不知道）。假如有誰早就做到或將要做到的，請出來吱一聲，也好給我的說法一個支持，別老是隻躲在後麵不吭聲。
是不是現在就沒有這種可能，或麵對一個跌市，根本不必去看它？這看對誰而言，讓我們留待下一篇再談。
從2001年到2005年，第一年我用A法。第二年開始用B的滾動法，我每年買入約十個房子，每年賣掉30%的當年買入量以補生活。餘下的70%出租一直都現在。
2005年底開始，要是買一般房子的話，不管是做Trading還是做出租，這數都算不過來。同時，我發現做土地發展，加上建房，其利潤更高，可高達10倍以上的回報（風險無疑更大，我有過失敗的經曆）。當然它的挑戰性更高，所要求具備的知識，膽量和判斷力更高。從那時開始，我再沒買入過純出租房。隻買地，和有地的發展潛力的房。
上麵那個房子，最高峰時價值32萬，現在值約26萬。貸款餘額約13萬。
現在的房地產市場很差，何時走出低穀？我不知道。也許像Venus所說的，5-6年不定，8-9年不定，像日本那樣15年或以上？還是說不準，我比較傾向於5年（別問我為什麽，我隻是感覺，沒有Venus那樣的理論支持）。假如房價從最高峰往下累計跌幅達50%，還是跟我買入的價一樣。
且慢！既然如此，何不現在賣掉，還能每個收回現金約10萬不更好嗎？好主意！可轉念一想，回收的錢放哪裏安全呀？投資股票，基金，黃金還是外匯呢？這年頭，金融市場這麽動蕩。當然對於有這能力的人，可能也是個好機會。我要能看出哪個明天跌，我就沽空，那個要升我就買進。可咱又沒那能力不是，不知怎麽投法呀？那……就放銀行存款吧。可是這安全嗎？政府在大撒金錢。但是不灑壞的更快。在一個deflation 的環境下，政府應該大力開支幾乎是大部分（要不是所有的話）經濟學家的共識。更何況，Bernanke 是個用“直升機” 撒錢，印錢以償還巨額債務的主。這通貨膨脹，錢貶值不跟著就來嗎？連Venus都指出，通貨膨脹，錢貶值是很大可能會出現的，隻是不會在今年。那明年呢？要是錢貶值，我拿出來的那點錢都給貶沒了，再加上也沒有那屋跟著享受通貨膨脹的升值了。這不是兩頭虧嗎？那時，恐怕是誰原先貸款的賺了便宜，而且原先借款越多，贏得越多了。
罷了罷了，還是不“折騰” 算了。人Venus都安慰我，頂過這五年就好辦啦。那就頂五年再說吧。
假如通貨膨脹沒來，房價跌幅又超過50%，沒法賣出，而租金也往下跌甚至沒人租，我也沒有別的收入可支持的話，怎麽辦？好辦，讓銀行拿我的房屋去Foreclosure，我申請破產。然後看看CND上還有誰記得當年的“如山”，租給我一間房（不是一棟房），給我一個做清潔或Landscaping的工，能維持生活就成。這樣的條件也比我童年的時候強多了。
親愛的讀者朋友，看完以上我的體會，觀點和分析以後，要是能引起你的一點點共鳴，或有一點點啟發的話，請賜給我一點掌聲好嗎 (假的也收) ？好讓我有動力（幾天少眠少休，一個字一個字蹦出來的打字速度）去完成最後一個想說的話題：聊聊房地產市場，投資對策以及影響我職業生涯的書。要沒人吱聲，就當是沒人看，或引不起讀者朋友的任何興趣。我就當是自己自言自語算了。也省了我寫和打下一篇的辛苦。
以下是我在文學城的博客：
http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200905&postID=37487
One of your above points: 作為出租長期持有的物業，我隻買Single family house, 不買Condo。
However, i see your bought lots of condos for renting. Can you explain why? thanks!
It seems you are buying and selling quite a lot preperties, I think this may help you.
As far as economy goes, I tend to think we'll look at 10 year above for recovery due to the grand scale of the crisis. There need to be another bubble to get us our of recession. I don't see that happenning right now. As a result, real estate market will not see recovery for a long time. Yet I believe it will eventually recover.
it is 2am already and i have been reading them all night long
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