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在美國買房當地主的經曆
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美國次貸危機之通俗演義 --這個比較形象

(2008-02-23 19:05:47) 下一個
房產風光5年重重摔下 中國青年報

在美國,貸款是非常普遍的現象,從房子到汽車,從信用卡到電話賬單,貸款無處不在。當地人很少全款買房,通常都是長時間貸款。可是我們也知道,在這裏失業和再就業是很常見的現象。這些收入並不穩定甚至根本沒有收入的人,他們怎麽買房呢?因為信用等級達不到標準,他們就被定義為次級貸款者。

  大約從10年前開始,那個時候貸款公司漫天的廣告就出現在電視上、報紙上、街頭,抑或在你的信箱裏塞滿誘人的傳單:

  “你想過中產階級的生活嗎?買房吧!”

  “積蓄不夠嗎?貸款吧!”

  “沒有收入嗎?找阿牛貸款公司吧!”

  “首付也付不起?我們提供零首付!”

  “擔心利息太高?頭兩年我們提供3%的優惠利率!”

  “每個月還是付不起?沒關係,頭24個月你隻需要支付利息,貸款的本金可以兩年後再付!想想看,兩年後你肯定已經找到工作或者被提升為經理了,到時候還怕付不起!”

  “擔心兩年後還是還不起?哎呀,你也真是太小心了,看看現在的房子比兩年前漲了多少,到時候你轉手賣給別人啊,不僅白住兩年,還可能賺一筆呢!再說了,又不用你出錢,我都相信你一定行的,難道我敢貸,你還不敢借?”

  在這樣的誘惑下,無數美國市民毫不猶豫地選擇了貸款買房。(你替他們擔心兩年後的債務?向來自我感覺良好的美國市民會告訴你,演電影的都能當上州長,兩年後說不定我還能競選總統呢。)

  阿牛貸款公司短短幾個月就取得了驚人的業績,可是錢都貸出去了,能不能收回來呢?公司的董事長——阿牛先生,那也是熟讀美國經濟史的人物,不可能不知道房地產市場也是有風險的,所以這筆收益看來不能獨吞,要找個合夥人分擔風險才行。於是阿牛找到美國經濟界的帶頭大哥——投行。這些家夥可都是名字響當當的主兒(美林、高盛、摩根),他們每天做什麽呢?就是吃飽了閑著也是閑著,於是找來諾貝爾經濟學家,找來哈佛教授,用上最新的經濟數據模型,一番鼓搗之後,弄出幾份分析報告,從而評價一下某某股票是否值得買進,某某國家的股市已經有泡沫了,一群在風險評估市場裏麵騙吃騙喝的主兒,你說他們看到這裏麵有風險沒?用腳都看得到!可是有利潤啊,那還猶豫什麽,接手搞吧!於是經濟學家、大學教授以數據模型、老三樣評估之後,重新包裝一下,就弄出了新產品——CDO(注:CollateralizedDebtObligation,債務抵押債券),說穿了就是債券,通過發行和銷售這個CDO債券,讓債券的持有人來分擔房屋貸款的風險。

  光這樣賣,風險太高還是沒人買啊,假設原來的債券風險等級是6,屬於中等偏高。於是投行把它分成高級和普通CDO兩個部分,發生債務危機時,高級CDO享有優先賠付的權利。這樣兩部分的風險等級分別變成了4和8,總風險不變,但是前者就屬於中低風險債券了,憑投行三寸不爛“金”舌,當然賣了個滿堂彩!可是剩下的風險等級8的高風險債券怎麽辦呢?

  於是投行找到了對衝基金,對衝基金又是什麽人,那可是在全世界金融界買空賣多、呼風喚雨的角色,過的就是刀口舔血的日子,這點風險小意思!於是憑借著老關係,在世界範圍內找利率最低的銀行借來錢,然後大舉買入這部分普通CDO債券,2006年以前,日本央行貸款利率僅為1.5%;普通CDO利率可能達到12%,所以光靠利息差對衝基金就賺得盆滿缽滿了。

  這樣一來,奇妙的事情發生了,2001年末,美國的房地產一路飆升,短短幾年就翻了一倍多,這樣一來就如同阿牛貸款公司開頭的廣告一樣,根本不會出現還不起房款的事情,就算沒錢還,把房子一賣還可以賺一筆錢。結果是從貸款買房的人,到阿牛貸款公司,到各大投行,到各個銀行,到對衝基金人人都賺錢,但是投行卻不太高興了!當初是覺得普通CDO風險太高,才扔給對衝基金的,沒想到這幫家夥比自己賺的還多,淨值一個勁地漲,早知道自己留著玩了,於是投行也開始買入對衝基金,打算分一杯羹了。這就好像“老黑”家裏有餿了的飯菜,正巧看見隔壁鄰居那隻討厭的小花狗,本來打算毒它一把,沒想到小花狗吃了不但沒事,反而還越長越壯了,“老黑”這下可蒙了,難道餿了的飯菜營養更好,於是自己也開始吃了!

  這下又把對衝基金樂壞了,他們是什麽人,手裏有1塊錢,就能想辦法借10塊錢來玩的土匪啊,現在拿著搶手的CDO還能老實?於是他們又把手裏的CDO債券抵押給銀行,換得10倍的貸款,然後繼續追著投行買普通CDO。嘿,當初可是簽了協議,這些CDO都歸我們的!!!投行心裏那個不爽啊,除了繼續悶聲買對衝基金之外,他們又想出了一個新產品,就叫CDS(注:CreditDefaultSwap,信用違約交換)好了,華爾街就是這些天才產品的溫床:不是都覺得原來的CDO風險高嗎,那我投保好了,每年從CDO裏麵拿出一部分錢作為保金,白送給保險公司,但是將來出了風險,大家一起承擔。

  保險公司想,不錯啊,眼下CDO這麽賺錢,1分錢都不用出就分利潤,這不是每年白送錢給我們嗎?幹了!

  對衝基金想,不錯啊,已經賺了幾年了,以後風險越來越大,光是分一部分利潤出去,就有保險公司承擔一半風險,幹了!

  於是再次皆大歡喜,CDS也賣火了!但是事情到這裏還沒有結束:因為“聰明”的華爾街人又想出了基於CDS的創新產品!我們假設CDS已經為我們帶來了50億元的收益,現在我新發行一個“三毛”基金,這個基金是專門投資買入CDS的,顯然這個建立在之前一係列產品之上的基金的風險是很高的,但是我把之前已經賺的50億元投入作為保證金,如果這個基金發生虧損,那麽先用這50億元墊付,隻有這50億元虧完了,你投資的本金才會開始虧損,而在這之前你是可以提前贖回的,首發規模500億元。天哪,還有比這個還爽的基金嗎?1元麵值買入的基金,虧到0.90元都不會虧自己的錢,賺了卻每分錢都是自己的!評級機構看到這個天才設想,簡直是毫不猶豫:給予AAA評級!

  結果這個“三毛”可賣瘋了,各種養老基金、教育基金、理財產品,甚至其他國家的銀行也紛紛買入。雖然首發規模是原定的500億元,可是後續發行了多少億,簡直已經無法估算了,但是保證金50億元卻沒有變。如果現有規模5000億元,那保證金就隻能保證在基金淨值不低於0.99元時,你不會虧錢了。

  當時間走到了2006年年底,風光了整整5年的美國房地產終於從頂峰重重摔了下來,這條食物鏈也終於開始斷裂。因為房價下跌,優惠貸款利率的時限到了之後,先是普通民眾無法償還貸款,然後阿牛貸款公司倒閉,對衝基金大幅虧損,繼而連累保險公司和貸款的銀行,花旗、摩根相繼發布巨額虧損報告,同時投資對衝基金的各大投行也紛紛虧損,然後股市大跌,民眾普遍虧錢,無法償還房貸的民眾繼續增多……最終,美國次貸危機爆發。
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