現實版“空手套白狼”地產投資術--香港篇--ZT

上篇《美國篇》說過一個美國年輕人的故事，今天把物理距離拉近點，說說香港過去的故事。
1994年，很偶然的機會讓我認識了一個當時在廣州開高檔酒樓的香港老板，下麵簡稱X吧。
X很早以前從大陸移民香港，在香港奮鬥10數年，據說從社會最底層通過自己努力（及娶了個富家小姐）成為社會精英，同時積累了不少財富。
當時他回廣州投資餐飲業，該高檔酒樓在廣州數一數二，是所有房地產業老板最高規格宴客的首選場所。
這場所讓他非常輕易地認識很多有權有勢的人，可他誌不在廣州。
1994年，中國正在和英國談判有關香港回歸的問題，香港社會當時人心惶惶，不少人賣掉家產移居外國，所以樓價大受影響。
與別人不同，X同學當時非常興奮，他說香港經濟一定會好的，香港樓價一定猛漲，因為中國政府接收香港，為穩定人心一定會把經濟做繁榮了，這關乎中華民族的麵子問題。
而且大家都是按揭買樓炒樓，如果樓價下跌，吃最大苦頭的將是香港的銀行，中國政府一定不會坐視不理的。
十多年過去，我仍記得他當初講這番話時候的激動樣子，可能就和傳說中李嘉誠當初買地時候人棄我取那種壯誌情懷差不多吧。
於是那幾年他很積極地收羅物業，香港樓市隨著97回歸的逼近果然連創新高，俺不由得佩服他當初的眼光。
那時候香港樓市股市猛漲，可市民怨聲載道，大家埋怨低收入的家庭永遠存不夠首期款，房價上升得太快了。
一邊是很多人買不起，一邊是很多普通人擁有幾套甚至十幾套的房子。
當時的香港還沒有走到美國今天的“零頭款”地步，遊戲是這樣玩的：

1. 假設一套100萬的房子，30年按揭，首付30%，即30萬，存錢或甚至借錢30萬，於是你就成為業主了；
2. 房價上升飛快，可能不用1年時間，房價上升50%，即市麵價150萬，比原價高50萬，於是你賬麵利潤40多萬（要扣除每個月的供房款）；
3. 遊戲關鍵就在這個增值部分，普通人家隻想著一輩子這房子就是永久的家了，在裏麵裝修、搞東搞西，也沒有想過賣，所以市場價格如何變動都不關自己事情；
4. 但這房子在炒家（不對，應該叫投資者）眼裏就不同了，它不是一個“家”，而是一個能不斷價格上漲的東西，所以作為投資者，價格上漲了，第一時間是把這個上漲利潤部分先套出來，方法如何呢？
5. 房子增值部分叫“房屋淨值”（Home equity），香港和美國的銀行都提供“房屋淨值貸款”（Home Equity Loan），比如上麵那個例子本來買這房子時候房價是100萬，你借的按揭部分是70萬，當房屋市場價上升到150萬的時候，就算不賣出，房主也可以把這房屋拿去銀行，經銀行評估後把增值部分用“房屋淨值貸款”的名義重新貸出來；
6. 假設這50萬的增值扣除各種雜費後銀行最終貸給你40萬；
7. 有了這40萬，假設留下10萬作為流動資金及付這40萬每個月的本利，甚至還可以挪用來供第一套房子的每月供房款；
8. 這40萬裏麵剩下那30萬，就可以作為首期再去買另外一套100萬的房子；
9. 買了第1套，就能買第2套，如此循環不息越買越有錢，很容易手頭上就能擁有幾套、十幾套房子，由於大家都那樣做，香港地少人多，而大家都學會了這個“炒房致富”的遊戲，導致房屋購買力旺盛，房價一直飆升，手頭上越多房子越富有，每個月房價仍然不斷上漲，隨隨便便一套三居室都超過千萬價值，那時候在香港做個身家過億的“普通人”也不是十分困難的事情。

90年代末期，所有香港人都拚命想法買第一套房子，俗稱“上車”，當時在位的第一界特首董建華先生憂港憂民，上任後第一時間承諾政府建造8.5萬套公房讓普通市民尤其是首次置業者能有機會買到房子，怎料1998年這個“八萬五”建屋計劃宣布沒多久，由於受外圍資金撤退影響，香港股市狂瀉，香港經濟大受打擊，再次引用一下當時的大盤權重明星股之一中國移動的走勢可以感受到那種壓力：

回過來說說這篇的主角X同學，香港經濟走下坡路時候我已沒和他聯係，隻是從網上看到過法院裁決書，關於他公司和廣東某銀行的糾紛，他位於廣州的酒樓借了銀行錢逾期不還，於是1997年雙方協商把位於香港的某某物業衝抵所剩欠款，後來銀行不願意承認這個衝帳行為（俺猜因為後來香港房價大跌超過三份二），所以雙方打官司。
幸運的是今天他仍做著他的酒樓老板，不知道他1997年有沒有結清手上全部物業高位出逃。
可是有不少人卻沒有那麽幸運，例如當年全城矚目外號“神通輝”的羅兆輝，從一個小小的地產經紀，通過巴結城中富豪聯手投資香港物業，然後做到上市公司主席，據說最高峰時候身家超過10億，後來樓市股市齊跌，他在破產邊緣，於是在私家遊艇上燒炭自殺，卻未遂，變得瘋瘋癲癲幾乎天天上香港報刊娛樂版。
很多普通人也在這次香港地產低潮中受累，別以為買個永久的家，樓價漲跌無所謂，這裏摘錄一段鳳凰衛視主持人閭丘露薇的文字：

“我是在1999年買的房子，因為亞洲金融風暴的關係，當時香港的房地產價格從1997年的高峰已經下跌了差不多四成，聽從特區政府的話，因為大大小小的官員出來說，樓價已經到了穀底，小市民可以置業了。”
“簽完買賣合約，覺得自己的抉擇應該算是英明，因為賣方虧了差不多一百萬，把這套不到五百平方英尺的房子，用二百萬港幣的價錢賣給了我。我覺得自己好像賺了不少。”
“ 因為當時屬於高利息時代，每個月還銀行的貸款差不多要二萬港元，而且還要二十年的時間。從這一天開始，我不是為自己，而是為銀行來打工了。”
“隻是樓價並沒有像政府希望的那樣到了穀底，不到四年的時間，我的房子已經跌到一百萬出頭，於是我成了香港眾多的負資產一族當中的一員。”

買房子和炒房子其實都一樣的，不會因為你認為這些磚塊是“家”還是“投資項目”而有所區別，通過這段香港曆史，你學到什麽？它和前麵提的美國方法最大不同在哪裏？
再想想這些方法能不能拿到中國來用呢？（未完待續......）

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