美國購房記：zt

美國購房記：90%的房子是二手房 不比新房便宜



本帖最後由 ccc8 於 2012-1-21 10:40


美國人也沒有結婚一定要買房的觀念，男的更沒有結婚前一定要準備婚房的壓力，女方對男方也沒有有房有車的要求(這些婚戀觀的差異，筆者以後有文章介紹)，大多數夫妻剛結婚時都是租房住，父母很少會幫助子女買房。 　　
1)決定留在新州 　　
從我2008年來到美國安頓下來不久，我們就開始將購房事宜提上日程。我還曾經很委婉地批評先生沒有經濟頭腦，因為他過去十年為這個新州小鎮上一室一廳的公寓付出的房租就將近20萬美金，如果那時買個中等大小的獨立式房子，每月貸款也就和房租差不多。他卻非常的振振有詞，理由是他一個人不需要那麽大的房子，而且他也不知道他是否會一直呆在新州。後來接觸到更多的美國人和美國社會，才逐漸認識到這確實是很普遍的。我們中國人大都一生在一個單位工作，而大多數美國人一生會在至少6個公司上班，也許還會跨越幾個州--他以前就在康州工作的，所以很多人在20、30歲時根本還不知道最終會在那裏安頓下來。 　　
美國人也沒有結婚一定要買房的觀念，男的更沒有結婚前一定要準備婚房的壓力，女方對男方也沒有有房有車的要求(這些婚戀觀的差異，筆者以後有文章介紹)，大多數夫妻剛結婚時都是租房住，父母很少會幫助子女買房，即使他們經濟條件不錯。等夫妻雙方奮鬥幾年，略攢了些錢，大家才會考慮在哪裏置房安頓下來。另外，大多數美國人也不太有投資、理財的概念，他們買房大都為自己居住，買房投資的那絕對是屬於非常富有的人，不過這也部分因為在美國持有房屋的成本很高，比如地稅是每年交，每年全國各地都有負擔不起地稅的人賣房。 　　

我們開始考慮將家安在哪裏的問題。先生希望我們能居住在他的家鄉紐約長島，或者康州他父親以及妹妹、弟弟居住的 小鎮，他在新州的另外一個妹妹則希望我們住在他們鎮上。但是如果到紐約長島或者康州居住，他就必須要重新找工作---他現在新州上班。我比較向往康州，那裏的自然環境比新州好很多，感覺那裏也沒有新州那麽擠，到處都寬寬敞敞的，每戶人家的房子也沒有像新州挨得那麽近，房子的價格也比新州要便宜些。我們那會兒經常上網看待銷售的房子，其中一個在Bethel小鎮(但是離紐約就比較遠了)的房子我們都特別喜歡，150平米的樣子(不含地下室和花園)，非常漂亮的花園，廚房也大，客廳外就是草坪和鬱鬱蔥蔥的樹林，價格才35萬美金。先生就開始考慮換工作了，也有幾個獵頭和他聯係康州的工作，但是也許因為金融危機影響，這些職位薪水都沒有他現在的高。我們後來也逐漸發現我們現在居住地方的好處----離國際機場開車隻要20分鍾，我回國或者我們去歐洲都很方便;我們離曼哈頓也隻有45分鍾的車程，以後萬一在紐約上班，也很方便，於是我們漸漸決定就留在新州了。

　　2)確定買什麽價位的房子，在哪個鎮買房 　　
在美國買房和國內很大的不同是，這裏90%的房子都是二手房，很多房子甚至有上百年的曆史，價格還不一定比新房子便宜，美國人似乎沒有“除舊迎新”的觀念，在這裏少有看到對略有幾十年曆史的房子大拆大建的情景。當然，如果你喜歡，你也可以買些地，自己建造你夢想的房子。這裏的房子一般分為公寓--也叫康鬥、連體式房子(Town House)---就像國內的連體別墅、獨立式房子(House)----國人常稱為別墅。公寓和連體式房子一般建於80、90年代或更後，因此戶型，裝修比較現代(這裏的新房一般都帶裝修，甚至含浴室、廚房設備，不像國內交房時就是鋼筋水泥塊)，但是缺點是公寓沒有自己的花園和地下室，而連體式房子雖然有花園和地下室，但是因為緊挨著鄰居，缺乏私密空間，美國家庭夏天都愛室外燒烤，沒有自己獨立的花園，確實是一大弊端。 　　
確定了我們想買獨立式房子後，接下來就得考慮在哪個地方置房了。即使是同一個州，哪怕是臨近的鎮，同樣大小的房子也價格相差甚遠。決定房價的幾個原因和國內類似：位置---離紐約市中心的遠近;學校教學質量;生活配套設施;交通，比如有否火車通往紐約;另外很重要的一點是該鎮的安全度、聲譽等， 比如在Short Hills, 買個100多平米(不超過150)的三房兩廳的獨立式房子至少要60萬，而在附近Orange等，20萬能買到更大的房子，即使它們離紐約距離大概相等。 　　

我們附近最好的鎮(考慮以上因素,也估計屬於整個新州最好的鎮)有Short Hills， Millburn, Chatham, Madison等，但是就是這些鎮價格也有較大的差異，Short Hills， Millburn估計同樣的房子要比後兩個鎮貴10多萬的樣子，尤其是Short Hills，聽說這裏很多人是華爾街精英和公司CEO等，那裏看上去普普通通的獨立式房子都要百萬美金以上。在聲譽不好，居住人群多為中低收入的鎮，20多萬能買到很不錯的房子。我們目前居住的鎮也還不錯，因為緊挨著Short Hills， Millburn,但是沒有鎮中心，地稅很高，大約為房子評估價格的5.49%，每年交。美國的地稅各州均不同，新州地稅在整個美國是最高的，聽說這屆州長競選地稅問題就是雙方激烈交戰的焦點。各個郡各個鎮地稅又不同，例如在Madison，地稅為2%的樣子。 　　

Short Hills， Millburn確實太貴，我們初步確定在Chatham, Madison買房，就這樣，每個聽見我們要在這裏買房的美國人都一致回應道，那裏房子很貴的!我很喜歡Madison的一個原因是該鎮有三所大學，萬一我以後要回學校念學位，或者到學校找工作都很方便;而且我現在就在這個鎮上班。 　
　
然後我們就得確定買什麽價位的房子了，我們倆都不是節衣縮食想買大房子的人，而且我們堅決不會為了房子犧牲生活質量，況且我們就兩個人，也沒有要小孩的打算，不需要太大的房子，因此我們意見非常統一。也常看報道，有人家庭年收入才8萬，要買60萬的房子，即使省吃儉用的，後來也付不出貸款和地稅，還理直氣壯的要求政府幫助(美國很多政策就是間接地幫助了那些不付責任的人);又有人收入才5、6萬美金，也買50、60萬的房子，然後將地下室隔成幾個小間，租給剛來美國的移民，他們沒有償還房貸的困難，但是常年有外人住在自己家，不知道會否感到不便。 　　

我上班時認識了個地產顧問，聽說我們準備買房，他給了我名片，然後先生和他聯係。他給我們推薦了買方經紀人(雖然買方經紀人代表買方的利益，但是並不從買方處賺取傭金，他們是和賣方經紀人按一定比例收取賣房人的傭金)和貸款經紀人----幫助你向多家銀行或其它金融機構申請貸款並比較它們的細則以找到對你最有利的貸款。在正式貸款前，一般先要提供你的收入、信用(在美國信用分數非常的重要，其分數高低會直接影響到你貸款的利率)、銀行存款、負債等各種資料，以申請預批準(Pre-approval),這樣一是給你提供你能貸到多少款項的信息，也同時避免了你進入了購買程序卻發現無法從銀行貸到足額貸款的尷尬。 　　

還有一點非常不同的是，美國人很少有現金買房的，包括總統及各級官員，一是美國人習慣了貸款的消費方式，另外很重要的原因是貸款利息可以抵稅，萬一有什麽金融危機之類的，政府總是會出台一些救助政策。在去前年的金融危機中，政府就出台了很多幫助物主的政策(不過一般都是幫助中低收入群體)，比如幫助符合條件的那些物主降低利率，甚至減少貸款總額和每月還款額度! 　　經曆了次級貸款危機後，美國的金融機構在貸款上嚴格起來，以前可以0首付，3%首付(偶爾看中文報紙，有些金融機構仍然提供很寬鬆的貸款條件)，無收入證明等;現在正規的銀行普遍要求20%左右。貸款額度是基本上根據你的收入而定(不知個人的負債是否對其也有影響)，先生提供了他所有的資料----因為我的收入低，而且他也不想讓我對貸款負責，所以貸款隻是基於他個人的收入。大約兩周後，他告訴我們，我們已經得到了貸款的預批，金額為50多萬美金，加上自己首付2成，即我們可以購買60多萬-70多萬的房子。他有個同事，和他職位一樣，就在Chatham買了個78萬美金的房子。但是我們倆都不想為了房子改變現在的生活方式，比如減少出國旅遊，減少到餐廳用餐次數，更不想放棄我們喜歡的超市而到較便宜的超市買東西(美國不同超市同樣的物品，價格相差很大，比如在Wholefood,一磅豬肉要12塊，在一般超市4、5塊，亞洲超市更便宜，一磅排骨才兩塊)，最後我們決定隻買50萬以下的，房子小一點也沒有關係，反正就我們兩個人。