正文
房價走勢，看漲看跌都能舉出無數的理由。但在當下的中國，正如發展才是硬道理一樣，權力也是最重要的市場杠杆因素。任何經濟現象，尤其是處於改革攻堅期的中國的經濟現象，都絕不是簡單地能從經濟角度來分析的，而必須考慮到政治的因素，這就是中國特色的政治經濟學。
聞聲本人，情感上是堅定的“空軍”，希望房價下降，大庇天下寒士盡歡顏，上海目前的房價，對於大多數市民來說，真的是天價了，我有同學夫妻倆年收入在30萬還不敢買房，何況那些傾盡三家兩代（小夫妻加兩邊的老夫妻）積蓄的年輕人。
但從理性上，從聞聲本人所參與的開發經驗上，很不幸，我認為上海的房價將持續地堅挺，至少在2010年世界博覽會之前，不可能下降。在這裏，我不想再如眾多的博友那樣羅列很多的技術因素，因為，隻要有權力這個最有效的杠杆存在，其它的技術因素都是次要的，這就像技術分析永遠不可能適用於中國股市一樣。
權力因素支撐上海房價堅挺的傳導渠道，我認為有三個：一是腐敗；二是低效；三是好大喜功。
腐敗問題聞聲認為已有目共睹，也不必多展開，隻要想想執政者居然能動用數十億的社保基金投入房市，這樣的“炒房團”其資金實力的雄厚、行政資源的豐厚，豈是溫州的“螞蟻大軍”能相比的？這和股市上的黑莊本質是一致的。就算真地隻是為了社保基金的“保值增值”，這樣的“保值增值”渠道，治一經、損一經，但其對房價的巨大拉動效應誰又能忽視呢？上海是否存在腐敗，這已經不是問題。上海是否已經清除腐敗，我想這對於一個有正常心智或實事求是的“黨性”原則的人來說，也不難判斷。關於上海的腐敗，聞聲已經有一篇文章《“海派”貪腐的精神分析》專門談論過了（http://blog.sina.com.cn/u/48f77cb70100061w )
第二條渠道就是“低效”。上海的官場，是從來不承認自己的低效的，就像社保基金案發前不承認自己的腐敗一樣。相反，上海總是以為自己的行政效率是全中國最高的，並一直以此為自豪，而眾多的國際大公司總部的進駐（他們的確更喜歡上海而非北京），更堅定了上海的這種自我錯覺。
但很不幸，最近世界銀行公布的《中國120個城市競爭力排行榜》中，上海就因為行政效率的低下而落到了“第一軍團”之外。據報道，世界銀行專家組根據中國國情設計了一套全新的城市評價體係，軟環境所占的權重達到75%，以至於最終排名出現了一些意料不到的結果。綜合內資企業的反饋，獲政府效率單項獎的城市上海列第77名（北京列第72名）；而根據外資企業的反饋，政府效率單項中，上海列第26名（北京列第32名）。世界銀行說，上海是知名的國際大都市，但綜合排名不是很高，主要原因就是對上海200家企業的調查發現，上海企業平均每年有60天要花在與政府打交道上，而咫尺之遙的杭州市的企業平均一年中隻有８天在與政府部門打交道。
這是調查的數據，那麽再來看看聞聲在上海開發地產過程中耳濡目染的一些情況：
* 上海的很多機關辦事有時限要求，而且據說在時限內完成行政審批的比例很高。真的是這樣嗎？聞聲就親身經曆過某重要部門審批，數倍地超出了規定的時限，我們整個項目全等著，最後，經辦人員總算搞好了，但在快要下達批文之前，要求你重新提交送審報告，將此前送審的日期全部更改過來，這樣就“符合”了行政審批的時限要求。你想不改？你敢嗎？批文還在人家手上呢，不改日期你就再等著吧！
* 我們總是被要求補資料，因為政府的經辦人員老是丟資料。一些經辦人員懶得自己去查一些必要的文件，要我們去查了複印給他，甚至連某法院的法官在審理一件與我們切身相關的案件時，我們的律師提供了法律條文後，他不僅從未聽聞該條文，甚至也查不出，隻好我們自己去把這一條文的出處完整地複印下來送上去。
* 踢皮球的現象更是常見。我們的項目最近被卡在某個部門長達三周，工地施工都不得不停了下來，去問他們，辦事員說已經給了處長，處長出差了；等處長出差回來後，又說送局長了；再催問，說你們的圖紙有問題，還在經辦人員手上呢；再把我們的專業人員派去，和最早的經辦人員一起在圖紙上丈量，結果發現這位大人連AUTOCAD都不會用，臨時教他，好不容易量好了，他才說“原來真是我算錯了”。
* 最絕的還碰上過有政府部門被我們的競爭對手推上被告席，說不應該發證給我們，結果他連為自己辯解都懶，首先就是想把我們的證給收回去，虧得我們據理力爭，還得我們的律師幫他們把法律問題弄明白，告訴他其實一點都沒做錯。
凡此種種，在中國其它地方能碰到的怪事，在上海也一樣能碰到，畢竟上海不是世外桃源。而政府機關和一些官員在要求我們繳納一些費用和索取一些利益時，最常說的就是：你們開發商呀，這點錢對你們不是九牛一毛呀！
有個開發商老前輩說，上海一個項目從立項開始到最後出售，一共要蓋134顆公章。聞聲沒有細算，但估計差不多，我敢肯定這一項絕對是可以傲視那些規模上和上海差不多的國際化都市的。即使134個關口都完全由雷鋒同誌把關，所有的手續辦完也至少得一年以上，如果扣除假期等，僅算工作日，至少也還得再加一倍。難怪不少項目一等就能等好多年。
第三個渠道就是好大喜功窮“折騰”，什麽讚助呀、麵子工程呀，比如哪個領導一聲令下，說要把工地圍牆都弄成畫廊般美觀，大家就折騰吧，樓還沒出地麵呢，廣告公司倒進場了，當然要你自己買單。但憑心而論，上海官員做麵子工程的還是要比外地少，不知道是真的覺悟高還是難度大。
原諒聞聲在這裏嘮叨這些，要知道，所有的這些都是開發的實際成本，而其中很多是難以進入財務報表的，即使進入了財務報表，也是難以從成本核算中抵扣的。
有網友要說了，那這些成本究竟有多大呢？難說，就拿134顆公章來說，每顆章準備10萬的“過關”成本（我可沒說是腐敗成本，就算雷鋒叔叔管，你要達到要求也得有成本不是？），那就是1340萬；如果樓盤麵積不大，算5萬方，則公章的過關成本就是268元/平方米。至於工作低效造成的成本，好象還沒有哪位經濟學家發明了精確的數據統計方式。有個開發商，政府給了他在遠郊開發為拆遷作配套的經濟適用房的開發機會，房子建好了，政府也換屆了，然後告訴他規劃改了，原先要拆除的那個小區不拆了，所以就沒有拆遷戶會被安頓過來，十多萬方的房子要他自己消化。這遠郊的房子當然貴不起來，但這麽巨大的損失他還能不從市區的其它項目中找補回來嗎？
其實，關於房價的統計，就有很大的學問，上海這麽大，房屋均價是全市平均，郊區的房子一建多，均價自然就下來的，但市區的房價根本就是堅挺的。那麽大家都住郊區如何？有這樣建議的人估計也是從海外剛回來的，看看通勤的半徑，就能知道這對大多數人來說是不現實的，等於告訴上海人你幹啥不到新疆去買房呀，那裏便宜呀（這是另一篇文章的話題了）。
任誌強說自己是“丫鬟”，話糙理不糙。開發商中固然有奸商，這和任何一個領域都一樣，就像網絡上有流氓也有君子，不值得去爭辯。而大家也的確容易忽略一般開發商的局限性：一、他永遠狠不過政府，在權力麵前再大的開發商也要低頭，合謀幾乎是唯一的選擇；二、他永遠不可能是單幹、也不可能是獨吞的，他無非是一個利益集團的代表和前台人物而已，三、很多成本是難以計入會計帳簿的。所以，房價一高就指責開發商，雖然有一定道理，但還是不在要點上，或者是看不到關鍵，或者是隻敢指桑罵槐。從土地環節開始，權力就一直是房地產中最積極、最主導和最不可預測的力量,因為房地產無論對官員的政治利益（GDP主導的政績）和經濟利益甚至灰色利益都有很強的拉動能力。上海的高官甚至用房價的巨幅上漲來向老外說明到上海投資能獲巨利。
要真正地拉低房價，要真正地服務民生，最核心的就是限製和規範行政權力，這也是改革到了今天的必然要求。單純地對開發商調控，這至少是偷懶的做法。而一些人居然倒過來指責百姓“不買房難道會死嗎”，則更是漠視民謨的荒唐。
“權力是最好的春藥”，你把春藥斷了，看看它還能挺多久？
聞聲本人，情感上是堅定的“空軍”，希望房價下降，大庇天下寒士盡歡顏，上海目前的房價，對於大多數市民來說，真的是天價了，我有同學夫妻倆年收入在30萬還不敢買房，何況那些傾盡三家兩代（小夫妻加兩邊的老夫妻）積蓄的年輕人。
但從理性上，從聞聲本人所參與的開發經驗上，很不幸，我認為上海的房價將持續地堅挺，至少在2010年世界博覽會之前，不可能下降。在這裏，我不想再如眾多的博友那樣羅列很多的技術因素，因為，隻要有權力這個最有效的杠杆存在，其它的技術因素都是次要的，這就像技術分析永遠不可能適用於中國股市一樣。
權力因素支撐上海房價堅挺的傳導渠道，我認為有三個：一是腐敗；二是低效；三是好大喜功。
腐敗問題聞聲認為已有目共睹，也不必多展開，隻要想想執政者居然能動用數十億的社保基金投入房市，這樣的“炒房團”其資金實力的雄厚、行政資源的豐厚，豈是溫州的“螞蟻大軍”能相比的？這和股市上的黑莊本質是一致的。就算真地隻是為了社保基金的“保值增值”，這樣的“保值增值”渠道，治一經、損一經，但其對房價的巨大拉動效應誰又能忽視呢？上海是否存在腐敗，這已經不是問題。上海是否已經清除腐敗，我想這對於一個有正常心智或實事求是的“黨性”原則的人來說，也不難判斷。關於上海的腐敗，聞聲已經有一篇文章《“海派”貪腐的精神分析》專門談論過了（http://blog.sina.com.cn/u/48f77cb70100061w )
第二條渠道就是“低效”。上海的官場，是從來不承認自己的低效的，就像社保基金案發前不承認自己的腐敗一樣。相反，上海總是以為自己的行政效率是全中國最高的，並一直以此為自豪，而眾多的國際大公司總部的進駐（他們的確更喜歡上海而非北京），更堅定了上海的這種自我錯覺。
但很不幸，最近世界銀行公布的《中國120個城市競爭力排行榜》中，上海就因為行政效率的低下而落到了“第一軍團”之外。據報道，世界銀行專家組根據中國國情設計了一套全新的城市評價體係，軟環境所占的權重達到75%，以至於最終排名出現了一些意料不到的結果。綜合內資企業的反饋，獲政府效率單項獎的城市上海列第77名（北京列第72名）；而根據外資企業的反饋，政府效率單項中，上海列第26名（北京列第32名）。世界銀行說，上海是知名的國際大都市，但綜合排名不是很高，主要原因就是對上海200家企業的調查發現，上海企業平均每年有60天要花在與政府打交道上，而咫尺之遙的杭州市的企業平均一年中隻有８天在與政府部門打交道。
這是調查的數據，那麽再來看看聞聲在上海開發地產過程中耳濡目染的一些情況：
* 上海的很多機關辦事有時限要求，而且據說在時限內完成行政審批的比例很高。真的是這樣嗎？聞聲就親身經曆過某重要部門審批，數倍地超出了規定的時限，我們整個項目全等著，最後，經辦人員總算搞好了，但在快要下達批文之前，要求你重新提交送審報告，將此前送審的日期全部更改過來，這樣就“符合”了行政審批的時限要求。你想不改？你敢嗎？批文還在人家手上呢，不改日期你就再等著吧！
* 我們總是被要求補資料，因為政府的經辦人員老是丟資料。一些經辦人員懶得自己去查一些必要的文件，要我們去查了複印給他，甚至連某法院的法官在審理一件與我們切身相關的案件時，我們的律師提供了法律條文後，他不僅從未聽聞該條文，甚至也查不出，隻好我們自己去把這一條文的出處完整地複印下來送上去。
* 踢皮球的現象更是常見。我們的項目最近被卡在某個部門長達三周，工地施工都不得不停了下來，去問他們，辦事員說已經給了處長，處長出差了；等處長出差回來後，又說送局長了；再催問，說你們的圖紙有問題，還在經辦人員手上呢；再把我們的專業人員派去，和最早的經辦人員一起在圖紙上丈量，結果發現這位大人連AUTOCAD都不會用，臨時教他，好不容易量好了，他才說“原來真是我算錯了”。
* 最絕的還碰上過有政府部門被我們的競爭對手推上被告席，說不應該發證給我們，結果他連為自己辯解都懶，首先就是想把我們的證給收回去，虧得我們據理力爭，還得我們的律師幫他們把法律問題弄明白，告訴他其實一點都沒做錯。
凡此種種，在中國其它地方能碰到的怪事，在上海也一樣能碰到，畢竟上海不是世外桃源。而政府機關和一些官員在要求我們繳納一些費用和索取一些利益時，最常說的就是：你們開發商呀，這點錢對你們不是九牛一毛呀！
有個開發商老前輩說，上海一個項目從立項開始到最後出售，一共要蓋134顆公章。聞聲沒有細算，但估計差不多，我敢肯定這一項絕對是可以傲視那些規模上和上海差不多的國際化都市的。即使134個關口都完全由雷鋒同誌把關，所有的手續辦完也至少得一年以上，如果扣除假期等，僅算工作日，至少也還得再加一倍。難怪不少項目一等就能等好多年。
第三個渠道就是好大喜功窮“折騰”，什麽讚助呀、麵子工程呀，比如哪個領導一聲令下，說要把工地圍牆都弄成畫廊般美觀，大家就折騰吧，樓還沒出地麵呢，廣告公司倒進場了，當然要你自己買單。但憑心而論，上海官員做麵子工程的還是要比外地少，不知道是真的覺悟高還是難度大。
原諒聞聲在這裏嘮叨這些，要知道，所有的這些都是開發的實際成本，而其中很多是難以進入財務報表的，即使進入了財務報表，也是難以從成本核算中抵扣的。
有網友要說了，那這些成本究竟有多大呢？難說，就拿134顆公章來說，每顆章準備10萬的“過關”成本（我可沒說是腐敗成本，就算雷鋒叔叔管，你要達到要求也得有成本不是？），那就是1340萬；如果樓盤麵積不大，算5萬方，則公章的過關成本就是268元/平方米。至於工作低效造成的成本，好象還沒有哪位經濟學家發明了精確的數據統計方式。有個開發商，政府給了他在遠郊開發為拆遷作配套的經濟適用房的開發機會，房子建好了，政府也換屆了，然後告訴他規劃改了，原先要拆除的那個小區不拆了，所以就沒有拆遷戶會被安頓過來，十多萬方的房子要他自己消化。這遠郊的房子當然貴不起來，但這麽巨大的損失他還能不從市區的其它項目中找補回來嗎？
其實，關於房價的統計，就有很大的學問，上海這麽大，房屋均價是全市平均，郊區的房子一建多，均價自然就下來的，但市區的房價根本就是堅挺的。那麽大家都住郊區如何？有這樣建議的人估計也是從海外剛回來的，看看通勤的半徑，就能知道這對大多數人來說是不現實的，等於告訴上海人你幹啥不到新疆去買房呀，那裏便宜呀（這是另一篇文章的話題了）。
任誌強說自己是“丫鬟”，話糙理不糙。開發商中固然有奸商，這和任何一個領域都一樣，就像網絡上有流氓也有君子，不值得去爭辯。而大家也的確容易忽略一般開發商的局限性：一、他永遠狠不過政府，在權力麵前再大的開發商也要低頭，合謀幾乎是唯一的選擇；二、他永遠不可能是單幹、也不可能是獨吞的，他無非是一個利益集團的代表和前台人物而已，三、很多成本是難以計入會計帳簿的。所以，房價一高就指責開發商，雖然有一定道理，但還是不在要點上，或者是看不到關鍵，或者是隻敢指桑罵槐。從土地環節開始，權力就一直是房地產中最積極、最主導和最不可預測的力量,因為房地產無論對官員的政治利益（GDP主導的政績）和經濟利益甚至灰色利益都有很強的拉動能力。上海的高官甚至用房價的巨幅上漲來向老外說明到上海投資能獲巨利。
要真正地拉低房價，要真正地服務民生，最核心的就是限製和規範行政權力，這也是改革到了今天的必然要求。單純地對開發商調控，這至少是偷懶的做法。而一些人居然倒過來指責百姓“不買房難道會死嗎”，則更是漠視民謨的荒唐。
“權力是最好的春藥”，你把春藥斷了，看看它還能挺多久？
(2006年11月24日）
《“海派”貪腐的精神分析》
裝腔作勢 海外資本的傲慢成本
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[老友開新博，卻隻能回澳洲的時候才能更新此博客，可悲呀！今日開門紅，沒準備新禮物，隻好偷懶先把自己在新浪blog.sina.com.cn/m/winsoundideas、和訊博客winsoundideas.blog.hexun.com上的部分塗鴉貼上。本博堅持本人的一貫方針，除極少數轉貼外（一定會注明出處），絕大多數全由本人手工原創，如蒙你看中，歡迎轉載，但要先告我一聲，稿費嘛，嗬嗬，您留著吧，千萬別捐給什麽希望工程，我信不過那些……聞聲敬啟/1月10日]
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