房地產投資的考量，賺錢總擺在第一 （3）

（接上篇）

說點具體的吧。 如何挑選房屋，看看房產是否值得投資，有多大增值潛力，如山的幾篇貼說的非常詳細了，很實用，很有價值。 建議去讀讀，很有幫助。 本壇還有很多有經驗的房地產投資者，他們都有過很好的貼，也值得去讀。 這隻說一些自己和身邊朋友們的經驗，如有重複，也請見諒。

房地產投資的考慮中，賺錢總擺在第一。  房產一般賺錢的兩個途徑一是經營，二是增值後賣掉獲利。兩者是相得益彰的，並不矛盾。 好的投資在一開始就應該有 Cash Flow.  但通常大錢是通過升值獲利後得到的。如果為了增值，在選擇時不能過分注意 Rental income ROI, 而是要把重點放在房子本身的增值潛力上。 比如 A， B 兩個房產， A  Rent ROI 是 10%， B 是 7%， A 5 年後的增值潛力隻有 B 的一半，當然 B 是更好的選擇。

因為是投資房，不是自住，一個很重要的原則是不能虧錢。 即 Rental income 要能 Cover 該房的所有開銷, 以不虧錢為底線。 因為房地產的周期很長，在最終獲利之前要等較長時間。最好是有 positive Cash Flow. 這樣資金可以在等待當中逐步回收，有好機會時，還可以再次出手。

那麽那些地區增值潛力大？  有一個很簡單的辦法，看看過去 10-15 年的曆史。 比較 2007 年高峰時的價格和現在的價格。 差距大的，升值潛力大。前提是區要過得去，不能太壞。 再看現在的價格倒退到曆史上那一年的價格。 以加州灣區為例，這波上漲基本上是從 1995 年開始的。 95- 2000 是平緩增長，2001-2004 是加速上漲，2005-2007 是飆漲。 如果現在的房價回到 2004-05 年的水平，還有下行空間。特好的區，可能到 2004 年的水平就掉不下去了。如不是自住，不是 Flipping,一般不值得投資。回到 2000 年的水平，一般大部分的氣泡已經擠掉了。 不到 2000 年的價位，一般也不值得投。 最好是回到 1995-96 年或以前的水平。 已經完全回到基點，徹底清零了。 這部分是值得投資的，升值潛力也很高。

多數好區，做不到 positive cash flow， 所以不適合做投資房。 房價在 35 萬以上的也很難做到 Positive cash flow, 也不適合。 （Multiple unites 除外）  對不太好的區，安全還是最重要的。

還以灣區為例來說明： San Jose 和 Oaklang 都有 30 萬以下的房產，是多年未見的。 San Jose 是以拉丁裔和亞裔為主，Oakland 是以白人和黑人為主。（Oakland 是唯一白人增加的城市，南灣的白人可能不少到了 Oakland.) 兩個城市中的一些區房價都回到 95 年的價位。 但 Oakland 的治安很亂，黑人區犯罪很多是惡性的，凶殺，販毒，搶劫，妓女，幫派等。 把 Oakland 比較好的區的價格也拉下來了。這不是很快可以改變的。 San Jose 則號稱是美國 10 大城市中治安最好的。 拉丁裔盡管人數多，但多數是“良民”，靠自己的勤勞吃飯。犯罪也多是良性的，小偷小摸最多，但隻偷外來人，不偷自己人。亞裔的增加，已經對城市有很大改良。房價下跌，是因為拉丁裔是當年主要的次貸擁有者，他們的房很多被銀行沒收，REO 接手的多數是亞裔。 此外 San Jose 在矽穀的南頭，交通方便。 因此，San Jose 更適合投資。07 年高峰期的房價是現在的 2-2.5 倍。有較大升值空間。 由於人口眾多，出租也很容易。 Rent 和 Cupertino 等好區相當。很容易做到 Positive cash flow.  其實，灣區還有一些類似這樣的區。

上述隻是一個例子，不一定適合其它地方。是說明在投資房地產時，一定要注意細節，顧全現在的收入，和將來的“大錢”。

另外，Condo, Townhouse， Single Family House （SFH) 買那個好。 當然首選 SFH，最有升值潛力。

有些人善於經營，有長期穩定的 Cash Flow, 也是很好的收入。 但無論從那個渠道賺錢，都不推薦有 HOA 的 Condo 或者 Townhouse.  因為 HOA fee 是不可控的，有的高達 $500-800， 會 Eatup Cash flow. 再者，HOA 對出租的比例也有限製。 你買的房，可能不能出租。

投資房地產，需要幾個“幫手”

1. 一個好的 Agent.

2. 一個好的修理房屋的 contractor

3.一個好的電器修理店

當然，好的 tanet 也很重要。

在投資房地產時，好的 Agent 是很重要的。 有經驗的 Agent 有很多聯係，消息靈通，可以拿到別人拿不到的 Deal. 甚至可以探聽到賣方的底價，拿到最好的價格。 很多投資房地產的大戶，都有自己的 Agent, 長期合作。 如果想要長期投資房地產，有一個好 Agent 合作是必要的。

買到房產，需要修理，有一個可以信任的 contractor 可以省很多事。基本上可以交代給他打理。

電器壞了，找電器修理店幫你處理也省很多事，花費也不貴。 比如我的一個租客抱怨洗衣機突然不工作了，（事後電器店的老板告訴我 Transmision 壞了，多數是 overload 使用不當。）我隻要給電器修理店的老板打個電話，告訴他地址，和租客的電話，他會讓人上門換另一台同型號的，把這事搞定。 事後隻收了 $60. 還有 90 天的保修。這種 trust 也是在多次接觸後建立的。 這種事，雖然不常發生，但發生後要立刻處理，有人幫忙，尤其是上班族，就減少了很多 hassel.

最後說一下讓房產升值的一些經驗。

買房產，除了 Location, floor plan 房屋的布局結構也很重要。 不要布局太怪的。 同樣的麵積，Floor plan 好的，麵積利用率高，顯得麵積大，以後也好賣。 廚房，浴室和客廳是重點，比較被看重。一般要麵積大一點，明亮，給人們的感覺就好。 因此， Remodel 廚房，浴室和客廳對房屋的升值最有幫助。花費少，增值快。 比如 upgrade 廚房的櫥櫃和台麵。把多餘的客廳改建成臥室也是一方麵。 不過，這些在你要賣房的時候做更好。另外就是 Gutter. 過去的 Gutter 很多是鐵皮和塑料的，年久失修很難看。換上鋁合金的終身保用。現在可以一次成型，現場根據房屋尺寸壓出來，沒有接縫。 Cost 也不貴，一般 3B2b SFH $2000-2500，但房屋的 look and feel 要好的多。 能升值不少。

雖然買房很早，（由於有老方的經驗）但開始在房地產上的投資卻很晚，隻有幾年。工作之餘多數耗在股市上，忽略了房地產投資。在此隻是拋磚引玉，希望有更多的前輩，分享他們寶貴的經驗。 順便交代一下在第一篇提到的老方和老K 後來的情況。 老方後來又用了 5 年的時間在 Berkely 在職拿了 EE PHD, 也回上海娶了太太。 日子越過越好，後來失去了聯係。 老 K 的太太則是在兩年以後離開了他，另攀高枝。 他十分沮喪，到美國十幾年好像竹籃打水一場空。 聽說在他太太離開他不久後，賣了車，帶著省下來不多的積蓄回到上海。 但願他能趕上上海房地產上漲的浪潮，過上好日子。