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浪跡西洋 漂泊北美 差旅勞頓東南亞 九天攬月 五洋作鱉
關鍵是建立一支龐大的塔形營銷隊伍，互聯網所到之處，就是這個隊伍的疆土；可謂普天之下，莫非網土。隊伍裏每個人既是銀行代理，同時他們大多數也是銀行貸款的直接消費者，因為享受內銷優惠的鼓勵。他們的親友，由於有日常交往和信任做基礎，比較容易說服，成為新一輪的銀行客戶, 並進一步發展成營銷的新鮮力量。這樣按指數增長率形成了消費規模，銀行薄利多銷，仍然有利可圖，消費者也直接受益。這是合理合法的競爭，爭的是規模和發展速度。傳統的貸款小作坊，可以選擇引進這樣的發展機製，或者融入這樣的雪球，借力於這種規模發展效益，或者逐漸失去市場先占的優勢而倒閉或轉行。
予心這麽盤算著，和玫麗合計了一下。玫麗介紹一位從XX來的朋友給予心。她叫允靖，濃妝豔抹，風姿綽約，一股大小姐神氣。允靖處處出手闊綽，她的一句名言是：“年輕輕的，省錢幹嗎？我從來就沒想過我會嫁給一個沒錢的主。”予心已經是夠“飯來張口衣來伸手、不當家不知柴米貴”了，允靖的揮霍，令她有小巫見大巫的慨歎。允靖原來就讀於YY外經貿大學，英語字正腔圓，書麵也很地道，傍上一六十來歲的外教。老夥子梅開二度，激情於人生第二春，與允靖打得火熱，耳鬢廝磨，不分晨晝，在校園裏鬧得滿城風雨，被學校婉言請辭。允靖隨老夥子來美廝混三年，新鮮勁兒退燒，熱情大減。小老頭子嘴上還是甜心寶貝的稱呼，但行動上卻日漸式微，雅致公寓裏的玫瑰月季開得也不如從前燦爛了。允靖毫不含糊，當機立斷，紅杏出牆，很快就勾搭上當地的一IT新貴，纏著他給配了一塊Blackberry, 搖身一變，儼然一位IT二貴。憧憬著那無比光明璀璨的前景，允靖與糟老頭子一刀兩斷，用依然堅挺的雙乳頂著，逼那位IT新貴說“我愛你”。新貴短小精幹，眼窩深陷，有道是矮子矮一肚子拐，他一點不傻，知道允靖委身為那般。婚前公證、資產證明、竊盜保全不一而足，各種法律文件一應俱全。允靖過目的過目，簽字的簽字，隻在心裏叫苦。人說瘦死的駱駝比馬大，這倒好，碰上這精明的猴子比刺蝟小，渾身硬刺，一毛不拔。時常回老夥子那兒撒撒嬌，用身體換回一點柔情。允靖漸漸醒悟，攀附別人不如求自己。埋下頭來做投資理財這一行也就兩年多時間，靠伶牙俐齒加萬種風情，建立起自己的一個保險理財隊伍，賺了第一桶金。
予心加入允靖麾下，但為人行事與允靖迥異。允靖屬於女性裏的剛者，風風火火，雷厲風行，得理不讓人；而予心則是內剛外柔，慢條斯理，是善於贏得人心的那種天生的領導。
允靖雄心勃勃，拓展業務範圍，從人壽保險到家政理財，又增加了房屋貸款和房地產貿易代理，都是反複利用同一個“人脈網絡”架構。房屋貸款和房地產一項，允靖竭力促銷“借雞生蛋”的貸款項目，鼓勵客戶使用Power Option，多向銀行借貸，少投入自己的流動資金。比如通過重新貸款，用房主擁有的房屋淨值（Home Equity）作抵押，向銀行借貸，允靖從中抽取傭金；房屋淨值貸款用來償付較高利息的汽車貸款、信用卡債務，或投資其它高回報的房產、地產項目，也通過允靖一條龍代理，再次賺取傭金。此項目的賣點是：房屋貸款利息低，因為有房產作抵押，風險較小，一般低於其它借貸利息。而且因為政府鼓勵個人和家庭購房，他們向銀行所交房貸利息，可以每年從收入中扣除，餘額再交收入稅，客觀上有省稅的作用。不管房產抵押借來的款是用於投資共同基金還是其它房地產，實際房貸利息一般低於投資回報利息幾個百分點，因此可以達到借錢生利的目的。一些比較激進的家庭和投資人，以這種循環抵押借貸方式，用銀行的錢投資好幾所房產，並出租，一方麵收取租金，一方麵期待房地產升值，賺取差價。
予心作為新手，告訴自己要快學勤練，領會要點。她記得高中時，四中的數學老師說過，再複雜的數學或其它任何學問，要經得起常識的檢驗。來美後，常聽人把common sense放在嘴邊。現在她要用一個外行的眼光，用常識來考察一下房貸操作。房貸對一個家庭，常常如天文數字，即便是工程背景出身，也少有探究，大都老老實實每個月幾千幾千地繳。比如銀行定下年息7.5%，30年還清，40萬的貸款，每月約交$2800 [=PMT(7.5%/12, 12*36, 400,000) in Excel]，實際累計交給銀行的超過百萬。這裏有一個簡單的經驗公式：應付本息總額/所借本金 = 利率值/3. 如上例 100萬/40萬 = 7.5/3。淨交利息60多萬，是本金的1.5倍多。
予心感歎，付掉比本金還多的利息，人們一輩子辛苦才掙回多少！問題出在哪裏？問題的根本在哪裏？怎麽才能少為銀行做嫁衣裳！因為銀行使用複利計算（俗稱“利滾利”），要降低利息額，關鍵是避免長期的本金和利息的指數累積，尤其是要避免因表麵上月供很低，實際上造成本金積欠越來越多（Negative amortization）。借款時間的長短在這裏是一個重要因素。
相比之下，如果在30年的開頭幾年，把本金降下來，那應繳利息就顯著下降：比如第一年每月交$2800之外，再用房產淨值作抵押，申請第二筆貸款（10萬），來幫助付掉一部分第一貸款的本金（40萬）。如果第二筆貸款也按7.5%年息算，到年底共付本息$104，000。所以，第一年房貸總付 = 104，000 + 2800*12 = 14萬. 到第一年底，第一貸款的本金降到30萬，剩餘29年總計將付本息就隻有74萬。這樣改進後，總計房貸共省100 – 74 – 14 = 12萬。
問題是第二筆貸款需月付$ 8700，加第一貸款月付2800，每月有1.2萬的還款壓力！如此策劃雖然能省下高達12 萬的銀行利息，但不能實際操作。
予心去請教銀行的一位朋友德明。德明受予心“借期最小化”的啟發，設計出一個“多次少借、逐月還清、再借再還”的方案，代替予心原先的一次性一年借貸10萬的淨值貸款方案。這樣就大大降低了每月的還款壓力。如此實際操作了兩個房貸案例後，德明幹脆從銀行辭職，和予心聯手，注冊了一個合資公司。她們除了保持原有業務，代理其它銀行，同時兼帶低息小額貸款，幫助暫時資金短缺的客戶來啟動新的還款方案。
半年下來，予心和德明的隊伍已經壯大到100多人。因為有較新的理念，較高的入門起點，吸引了當地一批工程師來做第二職業，也帶來了他們自己和親友的房貸。原本30年的貸款，按照這樣的方案，十幾年就可還清，省下大筆銀行利息。關鍵是及時把累積的房產淨值借出，付一點短期利息，但做到了隨時降低本金，不讓高額的本金有長時間利滾利的機會。這是勤勉地利用房產淨值再投資到原房產的一個循環投資特例。
予心和允靖業務範圍相當，但貸款種類在概念上幾乎完全互補。一個是借貸最小化節省高額利息，一個是借貸最大化以便得到流動資金從事其它投資。因此從道理上說，她們沒有正麵衝突，客戶可以各取所需。實際上，因為華人圈大多傾向於盡早繳清房貸，高枕無憂，無債一身輕，所以予心後來居上，以智取勝。她的兼職華語工程師隊伍又帶動了一批其他語種的電子公司員工，加入此重新貸款行列。一時間予心的業務蒸蒸日上，形成相當大的聲勢。
予心打拚了這一陣，業務啟動運轉，良性循環，終於有了頭緒，不禁鬆下一口氣。今天早早回到住處，哼著小曲，和衣躺下。夢到和周彤再次團圓，卿卿我我，甜蜜愜意，不知不覺中，竟然打濕了小內衣。
不過就這一集我有一個疑問想和你討論.上述做法似乎隻有在PRIME RATE呈下跌趨勢,而房產上漲時操作.如果PRIME RATE上揚,LINE OF CREDIT的利率隨之上漲.這種情況下難以支付兩次貸款的沉重壓力,第一處房產就有保不住的風險. 而利率和房產的趨勢又怎能是完全可以預測的. 所以讀者在效仿時一定要谘詢有關人士,結合當時經濟的綜合情況.
還有,在加拿大LINE OF CREDIT RATE USUALLY IS THE SAME AS PRIME RATE.但是房產貸款如果是CLOSE TERM FIX RATE,通常會低於PRIME RATE.這樣的話這個計劃好像不劃算.不知美國是否也是這樣.
你的意見呢?
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Could you send your spread sheet/Excel to me? Please dont tell me it will cost about $8,888 :)
其實海外網上的北京女孩有多少算是純正的北京人啊？我相信她們中間90%以上其父母都不是北京人。我就是n歲以後才從上海去北京的，可是我最不喜歡其它地方的人說北京女孩如何，倒不太在乎別人說上海人如何。：)
不過前幾天看到一個博客裏說我們這種人還不能算真正的北京人，那些八旗子弟的後代胡同裏出來的才是真正的北京人，想想真悲哀，別人說北京女孩的不是，我們還要出來辯護。：)
切記，下次寫地名時，要學別人寫A國B省C市D縣E區F大院什麽的。：))