財經觀察 2301:中國房價能跌幾成？

金融時報：樓市新政之效 中國房價能跌幾成？(圖) 金融時報

打破了“以往套路”的房市調控新政，在短短的十天裏給中國房市帶來的“轉折性”變化。

　　英國《金融時報》4月28日載文《中國房市新政之效：房價能跌幾成？》，文章說，昨天，是被稱為“史上最嚴厲的房市調控政策”——中國國務院新的“國十條”出台的第十天。打破了“以往套路”的房市調控新政，在短短的十天裏給中國房市帶來的“轉折性”變化，已使對以往曆次中國政府的房地產調控政策倍感“麻木”、“失望”甚至“憤怒”的中國市民，重新看到了解決住房問題的希望：新政及頻頻出台的一係列配套政策不僅一下子使樓市由“賣方市場”轉變為“買方市場”，而且就連一些開發商和炒房者不得不承認，新政下，中國一些大中城市的房價可能要降兩三成。

　　始於去年12月中旬的這一輪房地產調控，在過去4個多月中，在樓市這個當今中國社會最大的熱點舞台上，演繹了一出高潮迭起、精彩紛呈的大戲。

　　在去年大中城市房價暴漲了40%至50%、民怨“高度沸騰”的情況下，曾經把“促進”房地產市場大幅發展視為應對國際金融危機重要工具的中國政府，不得不出台了四條了無新意的“遏製部分城市房價過快上漲”的措施，並在今年1月上旬以國務院辦公廳的名義，下發了11條具體落實的實施細則通知。

　　如果說，4月14日國務院常務會議出台的“新四條”還顯得籠統，甚至有些含糊的話，4月17日以國務院名義下發的“國十條”（國發〔2010〕10號），則是溫家寶自擔任總理以來第一次亮出的真正有效的房地產調控政策。

　　目前一般輿論認為，“國十條”主要打擊的是炒房者，隻能遏製房產投機買賣。有的房地產大亨甚至說，新政對開發商影響不大，因為房地產商去年都賺了大錢，資金能撐三年，采取降價賣房補充資本的可能性不大，所以，房價短期被打下去可能性不大。這樣的論調，與其說是對形勢的誤判，不如說是開發商給自己打氣，“穩定軍心”。

　　認真研讀一下“國十條”新政，人們不難發現，它現有的“指向”要比一般人所以為的寬泛的多。房地產調控政策主要有三個方麵：一是市場和住房的政策層麵（如保障房和商品房的比例和覆蓋麵），另外就是市場供和需兩個方麵。現在一些媒體對“國十條”所能認知到的，通常是出台最早的相關配套政策及細則——主要就是第二三套及以上住房貸款的首付率和利率水平的大幅提高——產生的炒房成本提高及其對房價走勢的影響。這方麵的政策之所以出台最早，是因為早在2008年調控房價的時候，主要用的就是這一招，而且效果顯著。

　　但在這次“國十條”中，提高貸款首付率和利率，卻僅僅是“抑製不合理住房需求”部分的一項，甚至可以說並非“藥效”最強的部分。因為在這個方麵，比提高貸款利率和首付率這樣的經濟手段“更狠”的，還是在“稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用”這樣的法律法規上。

　　在此次“國十條”中，還有很重要的一點，就是強調在穩定房價和住房保障工作上要對政府官員“建立考核問責機製”。這在過去幾乎是聞所未聞。在中國的官場政治中，一般隻對像礦難這樣的突發事件進行領導層的失責追究，而對房價失控、醫保不足等民生上的問題，基本上都無人問責。但這次，不僅把住房問題提升到“影響社會穩定的重要民生問題”的政治高度，更是提出對控製房價和推進保障性住房不力，“影響社會發展和穩定的，要追究責任。”從某種程度上來講，有了這樣的問責考核，中國的房地產市場調控，就有了起碼的組織製度保障。在中國的官場運作中，隻要高層“當真”了，低下的官員就不敢怠慢。

　　正是以上這一係列的功力十足的組合拳，使中國新一輪房地產市場調控在短短十天就產生了與以往完全不同的反響。不過，對於普通市民來說，他們最關心的，還是這次“史上最嚴厲的房市調控”究竟能使房價降下多少。最近一些來自大中城市的開發商和炒房者估計，在新政的重壓之下，房價可能要下降二三成。但在全麵分析房市新政以後，再作這樣的結論就顯得過於保守。最樂觀的估計是，如果新政如民眾所願真的能夠全麵鋪開，並“落地生根”，2009年以來房價暴漲最瘋狂的一二線等城市，房價的降幅可能達到四五成。

　　做這樣的推斷，不是沒有相關依據的。最近的一次的全國房價下降，是在2008年的房市調控以後。那時政府調控房價的主要手段（不算那些無效的“空調”舉措），就是提高銀行的住房貸款首付率和利率水平，以此提高炒房者的購房成本。在央行和銀監會的共同施壓下，中國大中城市的房價下降了20%上下，深圳和北京等地的不少樓盤價格更是下降了3成以上。