財經觀察 2300:中國樓市重拳擠出4000億

中國樓市重拳擠出4000億 要來美國樓市抄底？(圖) 和訊網

　　據稱國務院調控樓市新政策將擠出4000億投資投機資金。它們中的一部分將轉向股市,一小部分可能轉入海外,包括海外樓市。

　　我們所處的一個世界是一個不平衡的世界,而聰明的人懂得利用這種不平衡而使自己獲得成功。正當美國房地產市場遭受金融危機萎靡不振之勢,中國樓市卻紅火異常,大批人瘋狂買房。

　　“提起中國概念,我們的外國合作夥伴很興奮。”美亞置業集團董事長梁健立帶著他的美國合作夥伴來中國推銷房產。去年,曾有各種團體組織中國購房團去海外抄底,“據我所知,沒有一個實際成交的,大家都是去旅遊了。”梁健立說。

　　這一情況,已在2010年發生改變。當美國房地產商帶著項目踏出國門時,中國投資客的實力令其驚訝。

　　2010年4月17日至18日兩天的時間裏,美國金門地產公司CEO蒂姆·威爾肯斯帶來的20套位於美國加州的房子,賣出了17套,成交金額超過800萬美金。“來之前蒂姆根本沒有想到會賣掉這麽多套房。”一位工作人員告訴記者。

　　美國房地產的低穀期

　　蒂姆說,“我們現在所做的和20年前所做的事情相似,那個時候房價掉得很厲害,我們正在重複經曆以前的好時機。最近香港和台灣的報紙都說加州房地產市場已經不行了,經濟環境那麽差,但我們卻覺得這是很好的時機。”據了解,蒂姆帶來的項目價格下跌已經超過30%。2005年時,項目的售價是55萬美元,而現在隻有36.9萬美元。加上人民幣升值的因素,實際跌幅更大。

　　梁健立說,受到國際金融危機的影響,2008年美國房地產市場遭遇重挫,至今仍處於最低穀,這也被很多業內人士認為是中國投資客抄底的好機會,而中國經濟總量和收入水平一直在提高,人民幣對美元累計升值已達到21.1%。

　　此外,蒂姆提到,過去兩年中國政府對外匯管製比較寬鬆,所以中國的買家到美國去買房,在美國做按揭相對比較容易。

　　梁健立很想告訴投資者,在美國購置房地產有多種優勢:美國有完善的法律,穩定的社會環境和相對簡單的購房程序,可以保障外國投資者的利益;人民幣升值與美元貶值為在美國購買房地產提供了低成本的購買機遇;租賃需求旺盛,房屋租金呈日益上升趨勢,得以保障投資者的租賃收益;目前的房產情況是百年難遇的長期投資良機。

　　相比較而言,美國房屋擁有永久產權;政府對房地產市場幹預性不大;房地產價格完全公開化,法律禁止私自調價;政府支持購房者,有退稅和減稅政策;更強的產權保障,客戶資金先存放於監管賬戶（Escrow Account）,產權轉移到購房者後再進行轉賬。其中最大的房產保障就是產權調查和產權保險,由中立第三方調查產權的曆史記錄,避免日後可能引發的產權糾紛;提供產權保險,並承擔產權發生意外時的賠償。

　　據了解,吸引中國投資者前往美國的最重要因素是法律框架。美國的房產法律製度健全,對投資人持有房產,出租房產,出售房產有完全的保護。在美國,所有的房地產所有權文件,諸如轉讓契據,都是公開的。任何人都可以通過在地方法院查詢記錄而很容易地查到房產交易曆史。而且,隨著政府記錄的數字化而可通過網絡獲取,了解一處欲購房產的信息變得更加容易。因為涉及到了房主身份隱私的問題,投資人完全可以通過美國的地產專業人士和律師來保護房主個人身份不被泄露。

　　梁健立用很短的時間講了一個故事,“現在去美國購房真的是一筆不錯的投資。”他說,“過去大家對美國購房有很多誤解,認為需要交很多物業稅來養房,但是我告訴大家,實際情況並不如此。”他舉例說,加州在美國50多個州中是相對稅率較高的一個城市。一套30萬美元的精裝修獨棟別墅,買房的費用不超過總價的1.5%,包括律師費、過戶費等費用。此外,加州每年會征收房產稅,是房屋總價格的1.1%,30萬美元的房屋要付3300美元房產稅,但日後如果房屋增值,房產稅依然按成交時價格為基數征收。此外,還有400美元的保險費和每個月95美元的物業管理費。而如果別墅以每月2000美元的價格出租,就無需個人承擔稅費。

　　正待挖掘的金礦

　　故事很美麗,但小心謹慎的中國人總會有各種各樣的擔心。盡管中國人喜歡投資房產,但異國他鄉的陌生,足以令一些投資客望而卻步。很多人都不清楚國外的房地產是否真的已到最低穀,匯率將在什麽時候發生改變,而在國外市場購房是否隱藏著陷阱。更有一些投資者不願意將金錢花費在美國和中國往返的航班上。

　　一些外國的項目已主動出擊。在金門地產公司之前,亦有一些其它國家的公司來中國展示。不久前舉辦的北京春季房展會上,有60多個國外項目來參加了中國的展會。其中加拿大、泰國及加勒比海項目均為首次參展。去年首次參加春展時,美國僅有兩個項目,今年的參展項目已經涉及到8個州和20個城市。讓國外開發商感到興奮的是,中國的富豪正在爆炸式增長,根據最新的《胡潤財富報告》,千萬富翁87.5萬人,他們的購買力十分強勁。

　　北京四季房展組委會國際業務總監魏克非接受本報記者采訪時表示,目前購買的中國客戶中,大多數是有移民傾向的客戶。而為了吸引中國移民,美國將100萬美元的投資移民門檻,降低為50萬美元。而加拿大投資移民最少隻需12萬加幣即可辦理。美國一些地區的政府也有強烈的招商引資意願,政府甚至會親自接待投資者。

　　相比北京的房價來說,50萬美元似乎並不算昂貴。根據統計,今年北京春季房展會上參展的近50個北京項目中,單價低於每平方米2萬元的項目僅11個,占比僅為22%,而且全部為5環外遠郊區項目。城區郊區部分項目房價倒掛,參加展會的部分城八區崇文區、宣武區的項目價格在25000元/平方米左右,而郊區通州、大興一些項目也已經達到或超過這一價格。

　　北京中原三級市場研究部總監張大偉就此做了一個頗具調侃意味的調查:200萬元頂多隻能在北京四環買到一套小兩居,卻能在美國波士頓、法國普羅旺斯等地,買下一幢豪華美宅。

　　另據魏克非透露,有兩家國外開發商近期將在中國設立長期辦事處,以吸引中國買家。

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美國房企赴華推銷花園別墅

美樓市正處最低穀 每平方米隻賣1300至1600美元

受金融危機衝擊而價格暴跌的海外房產項目看上中國人的購買能力，開始來華叫賣。美亞置業集團跟美國金門橋房屋有限公司簽訂戰略合作協議，將於4月17日及18日在北京舉行美國房地產展銷會。

房市處低穀 北加州成投資首選

綜合北京《京華時報》、大陸門戶網站搜狐報道，美亞置業集團創建於1988年，由美國及香港公司合作形式經營，是首間在中國大陸舉辦海外物業展銷會的公司。

美亞置業集團與美國房產開發商金門橋房屋有限公司攜手合作，推出北加州兩個全新獨立花園別墅，處於名校區，高級學府包括：加州伯克萊大學和斯坦福大學，開車僅45公裏可直達舊金山市中心。別墅麵積由1665平方尺（172平方米） 至2368平方尺（220平方米），間隔為三房至五房，售價29萬美元起，相當於每平方米1300多美元，安排貸款70%，包括全屋裝修和雙車庫，附花園。

美國金門橋房屋有限公司的一位開發商稱，目前是中國投資者抄底美國房地產市場的好機會。

美亞置業集團董事長梁健立稱，在加州，隻需50萬美元，便可買下一棟200多平米永久產權全新花園別墅，對中國買家吸引力很大，自2008年底已有許多中國人參加了赴美購房團。由於租賃市場穩定，舊金山和洛杉磯房屋是投資者首選目標。

購房條件優 專家提醒需謹慎

分析指出，在美國購置房地產有多種優勢：美國有完善的法律，穩定的社會環境和相對簡單的購房程序可以完全保障海外投資者的利益；人民幣升值與美元貶值為在美國購買房地產提供了低成本的購買機遇。當地租賃需求旺盛，房屋租金呈日益上升趨勢，得以保障投資者的租賃收益。

美國房屋擁有永久產權，政府對房地產市場幹預性不大。房地產價格完全公開化，法律禁止私自調價，同時政府支持購房者，有退稅和減稅政策，並且更強的產權保障對投資者也是一大吸引，客戶資金先存放於監管賬戶，產權轉移到購房者後再進行轉賬。 其中最大的房產保障就是產權調查和產權保險， 由中立第三方調查產權的曆史記錄，避免日後可能引發的產權糾紛。此外，提供的產權保險，同時還承擔承擔產權發生意外時的賠償。

雖然優勢很多，但專家提醒，海外投資一定要謹慎再謹慎，美國所有的房地產所有權文件都是公開的，在投資前一定要在地方法院查詢房產交易曆史記錄。

根據福布斯最新報告，中國的富豪正爆炸式增長，但在中國投資機會並不多，美國大量的空置未售出房屋成為中國富人的投資目標。中國人投資美國房產的熱情很高，尤以住宅房產投資為主。

北京逐步加強對大陸樓市的調控措施，其中“國十條”重申“限外令”，除繼續嚴厲打擊境外人士購房外，亦限製非本地戶籍的外地人購房，要求銀行停止發放貸款，打擊炒家“越省投資”的可行性。同時，提高首付比例及設定貸款金額下限等政策出台，使炒賣成本大增，令不少炒家索性轉戰海外投資，並將投資目標放在香港、越南，甚至是澳洲。

據彭博消息，隨著大陸加強房地產打壓力度，不少中國企業及基金，開始逐步將目光投向澳洲和越南等地的房地產投資項目。報道指，管理約1,490億澳元(約1,380億美元)的Colonial First State Global Asset Management房地產主管Darren Steinberg表示，不少中國大型機構正尋求涉足澳洲房地產資產，以將投資組合多元化。

澳洲經濟複蘇前景吸引

國際貨幣基金會(IMF)早前曾預計，澳洲經濟今年將增長3%，明年將增長3.5%，均高於1月份的預估，而澳洲央行亦是G20國家中今年首個加息的央行。Steinberg認為，這些數據都是澳洲受到包括中國在內的海外投資者注意之理由。Steinberg又特別看好澳洲的寫字樓行業，其公司目前已接獲大量洽租個案。

澳洲在2008年放寬外資進入投資住宅不動產的規定，此後投資額與房價雙雙上升。根據RP Data 統計，全澳樓價已漲14.4%，當中墨爾本漲22.5%，悉尼漲14%。澳洲央行總裁Glenn Stevens在3月曾表示，正在密切關注放寬住宅不動產投資規定後，對於樓市的影響。

中企考察越南尋找商機

越南最大的資產管理公司VinaCapital Group指出，有中國建築公司已在越南進行實地考察，探尋投資機遇。VinaCapital Group執行長及創立合夥人Don Lam表示，中國國有企業退出國內房地產業務，將目光投向海外，越南房地產可能從中受益，但是否能成為實際投資，仍需等待12-18個月的探索及考察。

Lam指出，受越南高達14%的利率限製，越南住宅物業價格過去12個月升10%，遠低於香港的29%，相信若越南利率可降至12%以下，樓價可有強勁增長。他又特別看好麵積68至80平米、物業價格約10萬美元的中檔住宅市場，相信其價格今年底前可升15%。同時，隨著越南人從露天市場轉向購物中心，相信商場亦可受追捧。

大陸客買樓移民香港增

此外，香港樓市亦是大陸資金喜愛的投資熱點。其中，單是投資移民一項（絕大部分投資移民香港的人士來自大陸），其金額已由08年32.04億元上升至09年56.17億元，增幅達75.3%。有移民顧問預期，在人民幣升值背景下，加上香港低息環境持續，未來投資移民人士來港置業將續呈上升趨勢，預計今年投資移民獲批個案會接近1,000宗。

受大陸加強樓市調控影響，近期大陸客來港買樓的個案亦增加，如早前南豐與市建局發展的大角咀海桃灣，即獲大陸客斥資逾8,000萬元購入5個單位，每方呎價約1.2萬至1.5萬元，預計作長線持有之用。另外，亦有河北買家於本年3月中購入紅磡海名軒高層單位，價值約4,500萬元。

買澳洲農場 資金半年增10倍

據彭博消息，澳洲地產經紀公司表示，來自中國的投資者不單止買鐵礦石、買樓，還買牛。過去半年內，中國資金對澳洲農場投資的金額暴增10倍，主因澳洲早前放寬對購買住宅地產的規定，令投資者看好澳洲的農業機會。