財經觀察 2202: 上海房價朝不可思議的高度奔去

上海房價朝不可思議的高度奔去
 By Bayfamily

如果一個人祖上沒有什麽財產繼承， 賺的錢從來都是你的零頭，一沒西門慶的本事，二沒副業。 但是有一天你突然發現他比你有錢。 你相信嗎？

你可能覺得奇怪。如同我們公司的領導突然發現唯命是從的女秘書比他還有錢。 但我相信，因為財富不是加減法。 財富是會走路的。 而且這是真真實實發生的。

本輪的政府刺激計劃結束後。中國的房價幾乎讓所有人貼破眼鏡（包括我自己），轉身回頭，漲幅凶猛。

在上海，不但是豪宅屢創新高。　比如眾目昭彰的浦東星河灣。６萬元一平方米的高價。一個上午立刻被席卷而空。 普通住宅也一樣。　上海即使最最遠郊的地方，幾乎再也找不到１萬元一平米以下的樓盤了。

本輪調整結束後。 我們看看中國對美國的房產財富總價水平。

上海： 住宅總麵積大約在４－５億平方米之間。　按照統計數據，目前上海均價為１萬五一平米。　我初步估算了一下。當前上海住宅地產的總價大約是１萬億美元。　

加州： 加州的住宅總價格大約也是１萬億美元左右。　上海的房地產總價已經和加州相當。　盡管加州的人口比上海多出將近一千萬，　盡管加州的人均ＧＤＰ是上海的４倍。　

中國： 根據國家統計局的數據顯示，2008年低城市住宅的總建築麵積約為175.14億平方米。 再來看目前的房價水平，今年以來，住房累計銷售額2.35萬億元，除以今年累計銷售麵積4.94億平方米，全國平均房價約為4754元/平米。2008年全年，全國商品房銷售麵積6.21億平方米，銷售金額為2.4億元，銷售單價3870元。按年頭和年尾的均值計算，全國住宅每平米價格為4312元。結合前麵所計算出來的城市住宅總建築麵積175.14億平方米，可以得出全國城市住房總價值約為75.5萬億元。

美國： 全美的住房總價在１１萬億美元左右。 按照可比匯率推算，和中國相當。 美國2009年的GDP是中國的4倍不到一點。

比完了總價，再比人均。 全國的人均沒有意義，人人都知道美國比中國富裕。 但就上海而言，如果按照全市５００萬家庭計算，　平均家庭淨資產大約是２０萬美元左右。　這裏麵可不隻是所謂的精英階層，包括了下崗工人，保姆，　和流通的民工人口。　即使這樣，上海的平均家庭淨資產恐怕一點都不輸給美國的華人。　美國人家庭Ｍｅｄｉａｎ淨資產是１５萬美元左右。華人稍稍高一些，但是應該沒有超過２０萬美元。 你瞧瞧，　當年富裕象征的美籍華人們，和中國上海的普通人家已經沒有什麽區別了。　這劇烈的變化，幾乎就是在最近十年內完成的。　

上海的房價，無論從哪一個指標上來看，　都是有泡沫的跡象。　比如，租價比，房子的總價和每月的房租比，在很多地方已經超過了５００：１.　即使是老公房，租價比也達到了３００：１左右。如果是投資股票，好比是ＰＥ ratio已經達到了３０倍到５０倍之間。　按照發達國家的經驗，租價比的畸形高位，最總會把房價拉下來。

是不是可以得出一個簡單的結論說，上海和中國的房價過高了，有待調整，泡沫馬上會崩潰呢？