財經觀察 1354 --- 救不救樓市是兩難

救不救樓市是兩難:小心"抄底"抄到"半山腰"(圖) 廣州日報

近日關於全國性房地產“救市”政策出台的傳言不斷，受此消息影響，連日來A股市場房地產業板塊走勢也強於大盤。最近的消息稱，住房和城鄉建設部等部門聯合製定的房地產“救市”方案已上交了國務院，隻待合適時機出台。而方案的主要內容包括調整二套房貸政策、降低房地產稅負、降低首付比例、調整公積金貸款政策等，希望能夠保持房地產市場的穩定，防止房地產業出現大幅調整對經濟造成的負麵衝擊。 

不過，和當時為擠泡沫而“強行降溫”的情形不同，如今，麵對國際經濟衰退和國內經濟放緩的嚴峻形勢，不論消費者還是投資者的預期都已發生了改變。如今的樓市救與不救都是兩難。 

首先，房地產業的起落直接影響到建材、水泥、家具、家電等很多相關行業，拉動經濟增長的三駕馬車中，如今外需不振、出口下滑，投資一項裏房地產開發占了兩成，而和基礎設施投資相關的政府收入又在很大程度上依賴土地出讓金，消費心理和模式的轉變更是需要時間。如果房地產市場能夠企穩，無疑對宏觀經濟“軟著陸 ”可以起很大的作用。 

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漫畫：地方政府齊推救樓市政策 中新社發 呂建設/繪

但是，房地產市場雖然經過了近一年的低迷，房價的絕對高度相對於消費者的收入而言仍然不低。有測算顯示，若以西方國家月供收入比40%的水平衡量，中國核心城市的房價目前存在40%～60%的下跌空間。而對於投資性的購買，按租金收入計算的回報率隻有相比債券等其他投資產品有優勢的時候才會吸引買家入場，這隻有通過租金上漲或者房價下跌才能實現。而通過房價上漲的買賣差價來賺錢既是政府嚴厲打擊的行為，在一個經濟下行的周期中也是難以實現的。 

房貸政策調整預期可能在短期內會刺激一些觀望的自住型需求入場，但對投資型和改善性需求，可能會出現和股市一樣的“抄底”抄到“半山腰”的情況。而且，如果政策調整沒有帶來預期的交易量和交易額的改善，隻會更強化房地產市場下滑的預期，加速房價的下跌。即使能成功地將房價維持在目前的高位，也會大大擠占消費者的消費性支出，增加經濟結構向以消費為主的方向調整的難度。