美國房奴新目標：15年還清房貸

越來越多的房主選擇加快償還房貸的步伐──即便這意味著每月還貸額度有大幅的提高。

據致力於金融、房產及消費者信息調研的CoreLogic 公司的數據，1月至6月，美國辦理轉按揭的房主中有26%選擇了15年期的固定利率貸款。2009年全年，辦理轉按揭的房主中隻有18.5%選擇了15年期貸款。

是什麽因素促使更多的人選擇短期貸款？因為固定利率抵押貸款利率已經降至曆史低位。

網絡貸款公司Quicken Loans的首席經濟學家鮑勃·沃爾特斯（Bob Walters）表示，房主們做了一道算術題後認識到，目前利率已經降到足夠低，15年期貸款的利率加上本金已經在他們預算的可承受範圍之內。

房地美（Freddie Mac）對於標準類抵押信貸利率的每周調研顯示，8月26日當周15年期固定利率抵押貸款的平均利率是3.86%。

觀念的轉變

沃爾特斯表示，導致這一變化的一個因素是有些可辦理轉按揭的人的經濟狀況允許他們這麽做。這些人通常都是信用記錄最好、擁有最多淨資產的房主──因此最適合短期貸款。

不過這其中或許也有其他的心理因素。他說，“我們發現如今人們有了同以往不同的債務觀。”如今，房主們表示，“我真的很想把債還清。我打算咬咬牙，多還點錢，爭取早日還清房貸。”

未上市借貸公司Mortgage Master的首席執行官雷夫·湯姆森（Leif Thomsen）表示，選擇15年還貸，對房主來說有點像是強製儲蓄，因為高還貸能幫助房主們更快付清本金。

這是貸款者思維的一個大轉變。房地美副首席經濟學家艾米·克魯斯·卡茨（Amy Crews Cutts）說，“幾年前的思潮是，貸出盡可能多的錢，把所有本應用來買房的錢用來投資股票和債券──將房子和抵押貸款也作為整個投資組合的一個部分。”

卡茨表示，“這種做法對於那些以投資理財為業、擅長管理資金的人來說是可行了。但是對於普通人來說，債務不僅會影響到他們的總體預算，對他們的精神也是一種拖累。”她又補充道，如今很多美國人又回歸到了償清房貸、無債一身輕這個目標。

算上一算

不過，轉按揭至更短的還貸期這個策略並非人人適用。

縮短房貸還期通常意味著能享受到更優惠的利率──而且在整個還款期內支付的利息總數也減少了──不過每月還貸額也就提高了。

卡茨說，比如，你貸了20萬美元，30年期固定利率，利率為4.5%，那麽你每個月本息一共要付1015美元。如果改成15年期4%的利率，那麽每個月需要還1480美元。

當然，如果貸款人目前的30年期利率比較高，那麽月供的差額相對會小一些，但是，還是會有所增長。

沃爾特斯表示，通常來說，那些選擇15年期固定利率抵押貸款的人年紀較長，比一般人擁有更多的淨資產和更少的債務。他們通常收入也會更高，也沒有年輕購房者通常所麵臨的那些額外支出。

湯姆森表示，“選擇這類貸款的人財務狀況穩定，負擔得起高月供，而且他們會計劃要在目前的房產中住上較長的一段時間。”

沃爾特斯表示，除非你有可觀的積蓄，比如流動賬戶內存有至少一年的生活費，否則就不要選擇15年期固定利率房貸。

他還建議，要將債務收入比控製在35%以內。比如，如果你每個月的薪資總額是5700美元，那麽你每個月的債務──包括房貸、稅、保險、業主協會費用以及車貸、助學貸款和信用卡債務──的上限是1995美元，這樣你的債務收入比就已經達到35%了。

選擇額外還款

沃爾特斯表示，貸款人如果沒有達到前述條件或者擔心自己未來收入會減少，也可以選擇長期貸款，不過可以選擇額外償還本金，以減少本金餘額，從而加快還貸的步伐。

卡茨表示，比如，你可以申請轉按揭20萬美元，30年期，利率4.5%，然後每月額外還100美元的本金，那麽在整個還貸期間可以節省31,700的利息。她又補充道，除了30年期，你也可以選擇25年期。

而且，你可以靈活選擇在手頭緊張的時候不去額外支付那每月100美元。卡茨說，“也許今天你覺得手頭很寬裕。也許你擔心自己的收入以後會有變化。”選擇30年期還貸，你就有了更多的自主權。“而選擇把還貸期縮短到15年，月供的金額就會有相當大的增長。”

Amy Hoak

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