公益科普：為什麽在美國購房，標準操作就是30年固定利率貸款，別的國家咋就不行呢？

簡單的答案是，不行就是不行。

複雜一點的答案是，這是美國政府自1937年建立起來的，推動美國人民“居者有其屋”政策的一整套金融係統，以及美國強大國家信用的保證。

1930年代大蕭條的時候，美國人流離失所，混得別說有多慘了。痛定思痛之後，羅斯福搞出了一套新政（New Deal），其中就包括為支持美國人民 home ownership 而建立的 Federal Home Loan Banks （FHLBs) 和Federal National Mortgage Association (FNMA，就是Fannie Mae)。後來又把FHLBs的證券化部門分離出來，成立了 Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), better known as Freddie Mac.

這禦三家就是美國所謂的 GSE （Government Sponsored Enterprise). 如果有人說美國沒有國有企業，那就結結實實把這個名字甩在他們臉上。

差不多100年過去了，GSE的功能基本沒變。主要的操作是 FHLBs 用美國政府的信用(implicit guarantee)在國際上發債，把錢吸過來低息貸給美國的銀行。銀行再貸款給消費者購房。這些房屋貸款最終被FNMA和FHLMC收購。銀行由此迅速盤活變現這些長期資產，不至於承擔利率和信用風險。

那這些風險還存在不是，到底最後誰承擔了呢？FNMA和FHLMC收購這些貸款以後，會打包作為MBS (Mortgage-backed Securies)出售給全球的投資者(investors)，即所謂的證券化.  這些MBS有兩房，實際上是美國政府保證 (explicit guarantee)的信用風險，但利率風險由investors承擔。當然，這些investors也不是傻子，後麵會有 risk hedge 等一係列操作，比如把固定利率換成浮動利率，來減少利率風險。所以呢，即便是30年的固定利率，風險最後也能有效管控。

除了這套政府的係統，美國還有私營的貸款證券化行業，即所謂的Private Label MBS. 不過現在不多了，也不是主要的支撐力量。

當然呢，啥係統都不是完美的。2008年就玩砸了一次，兩房最後擔保的信用風險損失超過了他們的資本，最後隻能由政府買單，說到底上還是納稅人的錢。不過從那以後呢，大家再次痛定思痛，貸款的審批從此嚴格了許多。按照現在prevailing 30-year mortage 8%左右的coupon， 如果能囤幾百萬，可以退休無憂了。

世界上其它的國家呢，有跟美國學得不錯的，比如日本的住宅公社和德國的Landesbank係統，但普遍缺乏美國這種從國際資本市場大開大合吸錢的能力。所以，不行就是不行，羅馬不是一天建成的。

 

所有跟帖： 

• 謝謝科普。 -calm01- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 21:19:52

• 日元美金匯率會怎麽走啊？ -zacao- ♀ (138 bytes) () 01/20/2024 postreply 21:20:55

• 日元美元的套息業務基本沒戲了。你在美國賺的錢，明年就被美元貶值吃掉了。 -奔馳野馬- ♂ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 21:27:27

• 日元走向呢？對美元能升嗎？ -zacao- ♀ (184 bytes) () 01/20/2024 postreply 21:29:48

• 再問下去，要收你的錢了 LOL -奔馳野馬- ♂ (230 bytes) () 01/20/2024 postreply 21:36:38

• 謝謝。是要漲息的感覺 -zacao- ♀ (280 bytes) () 01/20/2024 postreply 21:43:23

• 主要是利息高 -京男- ♂ (713 bytes) () 01/20/2024 postreply 21:37:42

• 我6年前貸款4億日元0.22%。同時一家大銀行給我0.18%利率，我沒要。 -zacao- ♀ (59 bytes) () 01/20/2024 postreply 21:45:59

• 你們更狠 -京男- ♂ (218 bytes) () 01/20/2024 postreply 21:49:03

• % 零點幾的 利息，等於不收利息。存款利息也是這麽低？ -LexusOnly- ♂ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 21:49:17

• 是啊， 100萬一年才幾千塊利息 -京男- ♂ (182 bytes) () 01/20/2024 postreply 21:50:57

• 點燃不了，現在房市漲的原因是外國買家和日元貶值帶來的原材料上漲而已。接盤的人越來越少，搞那麽多房子幹嘛。再來個地震的話損 -zacao- ♀ (52 bytes) () 01/20/2024 postreply 22:10:41

• 問題是的投資增值資產 -胡雪鹽8- ♂ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 22:18:49

• 門兒清啊。大開大合是美元打底。日本現在好在貸款買房免十年稅，加上房貸低利率，大部分想買房的年輕人可以擁有自己的房子養孩子 -玄米- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 21:50:18

• 關鍵日本很多人不婚不育也不買車，手機蝸居足夠 -zacao- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 22:15:37

• 電視裏說，租房首付一大筆錢 -京男- ♂ (59 bytes) () 01/20/2024 postreply 22:25:59

• 日本首付由個人決定。也有零首付的。一般建議房子總價的百分之十到二十 -玄米- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 22:36:24

• 分房子的。我兒子大學附近租的就一個月。用於退房後的打掃。一簽兩年。大人擔保就行了。 -zacao- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 22:36:46

• 1999年想在品川買房子，記得是美金50萬左右，現在好像還是50萬左右。 -奔馳野馬- ♂ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 22:44:09

• 這就算非常好的了！2000年前的房子建築標準比現在的低啊。 -zacao- ♀ (0 bytes) () 01/20/2024 postreply 22:47:15

• 貸款審批比歐洲寬鬆太多。 -海洋藍- ♀ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 01:14:57

• 美國固定房貸利率跟10年期的國債走，很低！有個很大的原因是美國家庭平均6年換房，如果大家都20年不換房，利率不會這麽低。 -hhtt- ♂ (0 bytes) () 01/21/2024 postreply 06:10:23