經濟下行期，美國哪些地區的房產市場風險最高？

 

美國房地產數據網站Redfin從以下七個風險類別分析了不同地區對於新一輪的衰退可能產生的反應：

• 房屋售價中位數/家庭收入中位數比（權重1.5，越高風險越大）
• 貸款價值比，以2018交易的房產為樣本（權重1.5，越高風險越大）
• 房價波動率，以房價的標準差來衡量（權重1.5，越高風險越大）
• 一年內轉手房屋占比（權重1.5，越高風險越大，不穩定的經濟環境下炒房行為會導致更大的波動）
• 當地就業的多樣性，以隨機抽取兩名員工，兩人在同一工作領域的概率來衡量（權重1，越高風險越大）
• 當地經濟依賴出口的比例（權重1，在貿易戰中，越高風險越大）

• 本地家庭中65或65歲以上人口為戶主的家庭所占比例（權重0.5，越高風險越大）

• 根據以上加權因子和相對應的風險係數，Redfin計算出了49個都市區的總風險分數。

經濟衰退期，房地產價格下跌風險最高的地區是加州的Riverside，風險分數為72.8%，緊隨其後的是亞利桑那州的Phoenix（69.8%）和佛州的Miami（69.5%）。值得注意的是，很多被預測風險較高的城市，也曾經在上一次大蕭條期經曆了嚴重的打擊，比如加州南部和西南部城市，以及佛羅裏達地區。這些地區的房價要比美國其他地區更容易波動，可能是由於相對較高的貸款價值比，以及市場中的炒房者比例較大（購入房屋後一年內轉手賣掉）。這些市場容易吸引更多的投資人，因而房價攀升，導致當地的業主不得不承擔更多的債務來負擔他們的房子。

 

在風險較高的前十名中，排在第五的Providence（羅德島）最不同尋常。在七個風險類別中，Providence有四個類別的風險分數都遙遙領先，分別是：平均貸款價值比，房價波動率，出口占GDP總額比例，以及65歲以上戶主家庭比例。 

 

雖然上述地區的房屋價格下跌風險最大，但並不是每一個房子所受的影響都一樣。四月份的一份調查顯示，麵積較大，房齡較老的房屋反而抗風險能力比其他房屋表現更好。