關注美國房產的投資人大多都聽說過HOA這個詞。HOA費會出現在某些物業的預估花費中，有些人可能會疑惑，自己到底要不要繳納HOA費呢？HOA的作用到底是什麽？本期，美通財富帶您解決這個困惑。
基本概念
HOA 是Homeowner's Association的縮寫，意思就是“業主協會”。它是管理社區共有部分的正式法律實體，有權執行行為限製（deed restrictions）。城市裏麵的多單元私有公寓(Condos)、聯排式住宅(Townhouse)，還有一些統一開發新建的獨棟別墅都有HOA。通常HOA在項目開發之初就已經設立。
HOA在美國是非盈利性的法人組織（nonprofit corporation），具有獨立的法律地位，可以作為法律主體，通過業主委員會/董事會（the board of directors of the homeowners' association）同物業服務公司訂立物業服務合同等。
HOA的特點和作用
每個該開發項目的業主（即購買了這個社區的房子或商鋪）都被強製性加入了HOA並成為會員，所有會員都必須繳納HOA費。除了遵循所有市政部分的法規外，HOA有權利製定和執行物業維護已經裝潢設計方麵的標準。由於HOA是法人組織，它擁有自己的內部的規章製度。一般情況下，HOA的業主委員會會雇傭一個物業管理公司來負責社區公共區域的維護和物業製度的執行。
社區在HOA的統一管理下，業主能夠省心省力省時地居住在一個良好的環境中。HOA包攬了景觀環境維護；治安維護；垃圾、水、瓦斯、鏟雪等費用統一繳納服務；公共設施維修管理等等社區內的公共服務。在實際操作中，有了HOA的凝聚，社區各單位可以作為一個整體參與各種活動。
什麽樣的物業需要HOA
上文提到，HOA最大的作用就是維護社區或綜合單位的公共區域，並凝聚整個社區集體行事。因此，購買房產時，你會發現大部分單戶住宅(Single Family House)都沒有HOA，這是因為各物業擁有自己的獨立的用地，在自己的領地內可以隨心所欲，相互影響較少。而對於綜合公寓和城市聯排別墅來說，HOA就顯得非常之重要，因為各單位共享大廳、停車場、天台、電梯等等區域，需要有一個組織協調各單位業主。
不僅如此，綜合公寓如果沒有HOA還會麵臨很多問題。
01、沒有HOA，居住社區很難購買保險
盡管業主可以自由的為自己的住宅單位買保險，但是整個公寓大樓的保險不能由本人購買。很多保險公司要求必須有HOA，才能夠給公寓樓的整體上保險，保的是公共區域、公共設施等。沒有HOA，不能買整體保險，就相當於增加了財產的風險。
02、沒有HOA，公寓出售會麵臨棘手問題
沒有整體保險的公寓，就是一個風險極高的資產，銀行對其的估價會大打折扣，甚至很難拿到貸款，影響買主對房屋的購買。
此外，買方的貸款銀行需要了解單位所在綜合樓的整體信息，如果有HOA的話，銀行可以向HOA直接索要相關文件即可，不需要業主操心。如果沒有HOA，則業主本人需要承擔非常多繁瑣的工作。
總之，HOA的存在解決了很多與業主利益息息相關的問題，甚至是買家、租客，也希望看到綜合單位有HOA，這意味著，這片居住地有著長期有效的管理機製，當然也會為房子增值不少。
HOA的缺點
當然，事情都有兩麵性，享受HOA帶來的便利的同時，業主們也會受到一些限製，比如買賣或者出租房屋前，可能需要經過HOA的同意。如果出售房屋之前還有HOA管理費用沒有結清，則無法完成交易等等。
此外，HOA的費用從每月幾十到幾百不等，對於業主來說是一筆不得不出的開銷。而且，不繳納HOA費還會麵臨罰款，嚴重時可能要訴諸法律。
