美國區域投資中心是否真正獨立，讓您的投資免受財務和法律利益衝突之困擾？

羅布·唐納利（Rob Donnelly）

EB5 & Company | 美國區域投資中心

問題的核心：
在EB-5投資人的世界裏，一個不容忽視的問題是，許多區域投資中心與他們投資的項目存在密切的“附屬”關係，就像是那隻房間裏的大象——你看不見它，但它卻對你的錢包有著巨大的影響。這種關係往往充滿了利益衝突、投資者權益的稀釋和EB-5簽證投資者與區域中心間的錯位。結果通常是投資者麵臨財務挑戰，甚至是資產的喪失。

定義“附屬”：
讓我們先明確一下“附屬”的概念。美國移民局（USCIS）將其定義為涵蓋三種實體：新商業企業（NCE）、投資建設企業（JCE）和創造就業實體（Job Creating Entity）。這些實體結合了建設投資與永久性工作崗位的創建，目的是為了推動建設項目與長期就業的結合。

EB-5投資者直接與新商業企業（NCE）保持法律和財務聯係。因此，NCE承諾接受投資者的資金，並在EB-5簽證項目完成後，返還本金及利息。在此過程中，NCE充當了投資者的守護者和忠實的受托人。

然而，EB-5行業最常見的做法是將資金投入項目的子公司，使得項目開發商得以從中獲利。

開發商模型：
該模型背後的邏輯是，每個投資者、貸款人或其他相關方都理解並認同開發商的利益保護機製。開發商從項目中獲取潛在的和實際的收入與利潤。成功的項目意味著，投資者和貸款人能夠從開發商那裏獲得一份最終利潤，這通常以股權投資者利益分成的方式實現。房地產行業中存在多種結構和模型。

衝突利益的內在問題：
區域中心常常扮演雙重角色——既是開發商，又是債權人的一部分，這兩者之間存在根本的矛盾。作為開發商，區域中心涉及多方利益：銀行、股權投資者、貸款人、運營夥伴、新EB-5投資者以及他們自身。這些不同的利益相關方都渴望從其投資中獲得回報，這種情況潛在地孕育了利益衝突。

EB-5投資者的挑戰：
作為EB-5投資者，您需要認識到您是區域中心經營模式中的關鍵一環。您的資金並非直接投入項目，而是投入到區域中心的資金募集業務中。這樣，區域中心在管理投資者的股權和自身的資本之間，自然存在衝突。問題和挑戰出現時，區域中心將如何平衡各方利益？

尋找解決之道：
解決這一困境的策略是尋找與項目無關聯的區域中心，它們獨立於任何具體的房地產開發項目運作。這樣的區域中心不會向與項目有關的任何實體提供貸款或融資。他們將作為一個真正獨立的受托人，專注於投資者的財務和移民成功，而不會被項目開發商的利益所左右。這種結構保證了受監管的銀行在建設和管理第三方借款人或房地產開發商的貸款中扮演主要角色，從而確保了區域中心的獨立性。

投資者與區域中心的真正聯盟：
當區域中心成為無偏見的守護者時，EB-5投資者的財務激勵便與之對齊，共同驅動向著成功的目標邁進。這種聯盟不僅促進了投資者和區域中心的互利合作，也確保了投資風險的最小化和投資回報的最大化。

風險管理與投資結果：
一個真正高效的受托關係應當深植於區域中心與投資者之間的信任，其中區域中心堅定地站在投資者的立場上，全力以赴地支持他們的利益。這是一條通往風險管理改進和投資結果優化的路徑，也是確保投資者心聲被傾聽和利益被保護的基石。

給EB-5投資者的建議：
對於EB-5投資者而言，了解開發商主導的區域中心曆史中潛在的利益衝突至關重要。投資者需要執行自己的盡職調查，並對投資決策提出詳細問題。投資者應當謹慎行事，深入了解項目細節和運營機製，確保區域中心能夠作為一個真正獨立的受托人，全心全意地代表投資者的利益。
在EB-5投資領域，追求與項目無關的區域中心不僅是一種策略，更是一種最佳實踐。隻有這樣，投資者才能確保他們的投資是在一個無利益衝突的環境中被審慎管理的。歸根結底，選擇一個真正獨立的受托人區域中心，對於投資者來說，是通往成功的關鍵。