【市場分析】美國經濟下行，房地產危機還會再來嗎？

無論是今年，明天，或者接下來的十年，新一輪的經濟衰退對美國來說似乎不可避免。但無論新的衰退何時到來，都不會對美國房地產市場產生太大的消極影響。不過，美國部分都市區的房產市場衰退的風險似乎比其他地區更大一些。數據顯示，加州的河濱市，亞利桑那州的鳳凰城，以及佛州的邁阿密在下一次的經濟衰退期中出現房市衰退的風險最高。相反，羅徹斯特（紐約州），水牛城（紐約州）和哈特福特（康州）出現房地產衰退的風險最低。

 

人們對美國上一次的經濟危機似乎還記憶猶新，因而從心理上會不自覺的將經濟衰退和房地產市場崩盤聯係在一起。但曆史告訴我們，事情並非如此。

 

自1980年以來，美國共發生過五次經濟衰退。根據Robert Shiller上的房價數據（如下圖），除去2007-2009經濟大危機外，其他四次危機期間，房價平均降幅僅為2.7%（如下表）。

 

經濟大危機（2007-2009）之所以與眾不同，是因為這次危機的主要成因就是房地產泡沫，所以房價才會出現如此大的降幅。如今的美國房市依舊強勁，因此成為下一次經濟衰退的“元凶”或“受害者”的可能性都不大。

 

美國房地產數據網站首席經濟學家Daryl Fairweather認為：“房價目前之所以高，是因為供不應求，因此並沒有泡沫破滅的風險。現在絕大部分的背負房貸的業主都有著很好的信用記錄以及房屋淨值緩衝，因此很少會出現拖欠貸款的現象，即使下一次的經濟衰退有可能導致生活成本提高或股票投資組合縮水。” 

 

Fairweather還認為，如果美國接下來兩年內進入經濟衰退，那麽最大的可能性還是由於全球性的貿易戰所造成的。那些依靠出口的美國產業，如汽車業、農產品業等，最容易受到影響，甚至導致失業。失業的業主們可能無法繼續負擔房貸，因而不得不賣掉房產，而那些潛在買家可能因為工作不穩定或經濟狀況差等原因，對買房失去信心。這些因素會導致依賴全球貿易的地區出現房價降低的現象，但美國整體的房價仍會趨於平穩。